Écrit par Simon Crawford and Dana Talucci

Pendant longtemps, l’Ontario a eu deux systèmes pour enregistrer la propriété des biens immobiliers: le système d’enregistrement et le système d’enregistrement des titres fonciers, et au cours des dernières décennies, a entrepris l’effort concerté de consolider toutes les terres dans le système de titres fonciers. Le processus de conversion des terres du système d’enregistrement au système d’enregistrement des titres fonciers comprend la présentation de ce qu’on appelle une « première demande », ce qui nécessite la présentation d’une recherche de titre de 40 ans, d’un arpentage actuel et d’un avis aux propriétaires fonciers adjacents — l’idée étant qu’au moment de la conversion, on établit que le propriétaire a un titre absolu. ¹

L’une des choses magiques à propos d’avoir un titre absolu sur un bien immobilier dans le cadre du système des titres fonciers, c’est qu’un autre ne peut pas acquérir (ou continuer à courir le temps pour acquérir) des droits possessoires défavorables sur ces biens immobiliers - ce que vous pourriez considérer comme des droits de squatter. ²

Cela dit, la possession adversative est encore tout à fait possible lorsque la terre demeure dans le système d’enregistrement. D’un point de vue pratique, il s’agit généralement de terres rurales (les villes et les zones densément peuplées ayant été presque entièrement converties en titres fonciers).

Le critère d’établissement de la possession adversative est bien établi en droit. La personne qui revendique l’intérêt possessoire doit prouver que :

1. ils sont en possession effective de la terre en question depuis plus de dix ans; ³
2. ils avaient l’intention d’exclure le vrai propriétaire de la possession;
3. ils avaient effectivement exclu le propriétaire; et
4. their possession has been visible, open, notorious and continuous. ⁴

La Cour d’appel de l’Ontario a récemment eu l’occasion d’appliquer ce critère. Les faits de l’affaire servent de bon rappel à ceux qui, avec toutes les intentions de bon voisinage, permettent à autrui d’utiliser ou d’accéder à une partie de leurs terres pendant dix ans ou plus.

Palmer v. Ioannidis⁵ examine l’histoire de deux voisins, Palmer et Ioannidis.

Palmer a enregistré le titre d’un lot avec une maison dessus. Ioannidis a enregistré un titre de propriété sur un champ voisin et sur des terres sur les côtés nord et ouest de la maison de Palmer (les terres contestées). Au moment où Ioannidis a acquis le titre enregistré sur le champ voisin et les terres contestées, les terres contestées étaient, d’un point de vue visuel, entretenues dans le cadre des pelouses de la maison des Palmer, avec une clôture autour d’elle, la séparant du champ.

Toutes ces terres appartenaient à l’origine au père de Palmer. Le père de Palmer a donné beaucoup de terres à Palmer pour construire sa maison. Plus tard, avec le consentement de son père, Palmer occupa également les terres contestées. Une clôture a été érigée séparant la maison et le terrain contesté du champ voisin. Le père de Palmer finit par vendre et transmettre le champ voisin (ainsi que le titre enregistré sur le lot contesté) à Brombal.

Pour au moins les 10 prochaines années, Palmer a paysagé et planté des arbres le long de la limite extérieure de la terre contestée et l’a entretenue avec et dans le cadre des pelouses de sa maison sans aucun concours de Brombal.

In 2017, Brombal a vendu ses terres à Ioannidis, et en une seule journée, Ioannidis a remis à Palmer un arpentage (qui a montré que les terres contestées faisaient partie du même titre que le champ voisin), a enlevé la clôture et a coupé tous les buissons et les arbres matures. Ioannidis a ensuite mis en place une nouvelle clôture, excluant Palmer des terres contestées.

Palmer est allé au tribunal.

Le juge du procès a conclu ce qui suit :

1. La possession parPalmer des terres contestées est devenue défavorable lorsque son père a vendu la propriété restante à Brombal, et que Palmer avait la possession des terres contestées pendant au moins dix ans avant que les terres ne soient entrées dans le système de titres fonciers. Il n’y a pas eu de discussions entre Brombal et Palmer, et le consentement n’a jamais été obtenu pour une telle utilisation.
2. Palmer avait l’intention d’exclure Brombal de la possession. Il considérait les terres contestées comme étant les siennes et agissait d’une manière compatible avec cette croyance. Palmer utilisait les terres contestées dans le cadre de sa propriété résidentielle, s’occupait du lot et plantait des arbres et des arbustes à la lisière des terres contestées. L’utilisation par Palmer des terres contestées était incompatible avec l’utilisation de Brombal, qui, pendant cette période de dix ans, était agricole.
3. Brombal a été exclu du terrain contesté par la haie, la clôture et Palmer l’utilisant dans le cadre de sa pelouse résidentielle, et n’a rien fait contre une telle exclusion.
4. Palmer’s possession of the Disputed Land was visible, open, notorious and continuous. Brombal savait que l’utilisation par Palmer des terres contestées empiétait sur sa propriété, mais (étant de voisinage), n’a rien fait à ce sujet.

Lorsque l’affaire a été portée devant la cour d’appel⁶, l’accent a été mis sur la question de savoir si la juge de première instance a commis une erreur dans son application du critère de l’utilisation incompatible, qui est une exigence qui fait partie du volet « intention d’exclure » du critère de la possession adversative. Lorsque les tribunaux analysent ce volet du critère, ils cherchent à savoir si le demandeur de possession adversative peut démontrer qu’il y a une utilisation incohérente du bien, ce qui signifie que pour déposséder un propriétaire de son terrain, les actes de l’occupant doivent être incompatibles avec la forme de jouissance du bien destiné par le propriétaire.

Ioannidis a fait valoir que Brombal n’était pas préoccupé par l’emplacement de la clôture pendant la période de possession de dix ans par Palmer parce que le plan à long terme de Brombal était de développer les terres. Par conséquent, (l’argument était que) l’utilisation par Palmer des terres contestées n’était pas « destinée » à exclure Brombal de son utilisation future des terres contestées à des fins d’aménagement.

La Cour d’appel a confirmé la décision du juge de première instance selon laquelle le potentiel de développement futur possible du terrain n’était pas pertinent. Ce qui était pertinent, c’était l’utilisation des terres au cours de la période de dix ans. Étant donné que le champ voisin de Brombal a été cultivé pendant toute la période de possession adversative de dix ans, la Cour n’a pas jugé que le potentiel de développement futur de ces terres (et des terres contestées) était pertinent.

Cette décision sert de rappel crucial aux acheteurs et aux propriétaires de biens immobiliers d’être conscients et de faire preuve de diligence raisonnable appropriée en fonction du système (titres fonciers ou registre) dans lequel se trouve le bien immobilier. Même si le bien n’est pas dans le système d’enregistrement, on peut toujours être à risque qu’une réclamation pour possession adversative se cristallise avant la conversion finale en titre absolu dans le système des titres fonciers.

(Presque) tout le monde veut être un bon voisin. Mais si la propriété que vous possédez n’est pas encore entièrement convertie absolument dans le système de titres fonciers, méfiez-vous de simplement détourner le regard lorsque votre voisin (ou quelqu’un d’autre) utilise votre propriété. Si une partie de votre propriété est utilisée par une autre personne, parlez-en à votre avocat, afin que des protections puissent être mises en place pour vous assurer que vous ne vous réveillez pas un jour du mauvais côté de la clôture.

Les auteurs demandent que tous les lecteurs de cette pièce prennent également le temps de lire le poème Mending Wall de Robert Frost. C’est l’un des très rares bons poèmes sur l’immobilier.