Écrit par Jesse Mighton, Michelle Yung, Emma Arnold-Fyfe et Helen Cassie
L’industrie canadienne du développement résidentiel fait face à une vague sans précédent de difficultés financières. Les faillites de biens immobiliers initiés par des débiteurs (y compris les services de location et de location à bail) ont augmenté en 2024, augmentant de 42,5% d’une année à l’autre, tandis que les nominations sous séquestre dans le secteur de l’immobilier ont atteint leur plus haut niveau en environ une décennie.
Suivant cette tendance, les insolvabilités ont également bondi dans l’industrie de la construction en 2024, augmentant de 30% par rapport à 2023 et représentant plus d’activités d’insolvabilité que dans tout autre secteur économique, selon le Bureau du surintendant des faillites Canada.
Ces événements ont été entraînés par plusieurs facteurs sous-jacents qui devraient se poursuivre en 2025, et ce secteur pourrait être confronté à des vents contraires supplémentaires. Voici un aperçu de cinq tendances clés émergeant de 2024 et de ce qu’elles signifient pour les parties prenantes du marché immobilier.
Insolvabilité dans le secteur de l’immobilier et de la construction au Canada 2015-2024
Source : Bureau du surintendant des faillites Canada
Taux d’intérêt en constante évolution
Jusqu’au début de juin 2024, les taux d’intérêt s’établissaient à cinq pour cent, soit le taux le plus élevé qu’ils aient été depuis 2001. Le taux directeur de la Banque du Canada a récemment suivi une tendance à la baisse et se situe maintenant à trois pour cent, les taux d’intérêt offerts par les prêteurs canadiens suivant une tendance similaire. Cependant, ces fluctuations de taux ont eu des répercussions à la fois sur les promoteurs et les acheteurs de maisons et ont introduit de l’incertitude à toutes les étapes du cycle de développement.
Coûts de développement
L’augmentation du coût de la construction a affecté l’ensemble du secteur immobilier. Depuis 2020, il est devenu exponentiellement plus coûteux de construire des biens immobiliers en raison des perturbations de la chaîne d’approvisionnement, des pénuries de main-d’œuvre, des coûts des matériaux et de l’augmentation du prix des permis de développement municipal. Les retards dans le processus de délivrance de permis d’aménagement municipal ont également une incidence sur les aménagements en prolongeant la durée du financement du projet pendant la période précédant la construction, tandis que les coûts de construction continuent d’augmenter pendant toute période de retard.
Bien que les mises en chantier de construction aient diminué et que les coûts de main-d’œuvre et de matériaux restent élevés par par-ci par par-temps par par-ci, la disponibilité du commerce a augmenté, ce qui a quelque peu soulagé les prix record enregistrés en 2022-2023. De même, les politiques publiques n’ont pas encore allégé la pression sur les coûts généraux importants assumés par le promoteur par le biais des frais de coûts d’aménagement et des frais municipaux.
Dans les multifamiliaux, moins de mises en chantier, moins d’acheteurs
Dans le secteur multifamilial, ces pressions sur les promoteurs et les acheteurs de maison créent une boucle de rétroaction négative : face à des coûts plus élevés, les promoteurs innovent sur moins de projets; tandis que dans le même temps, les habitudes des consommateurs changent, car les investisseurs-acheteurs sont de plus en plus réticents à acheter des condominiums avant la construction.
Dans de nombreux sous-marchés, les marchés secondaires des condominiums ont considérablement ralenti, voire stagné complètement.
Ironiquement, et malheureusement, le ralentissement des mises en chantier et la perte de confiance des consommateurs surviennent à un moment où il y a une pénurie de logements bien établie au Canada.
Diminution de l’investissement et augmentation de l’application de la loi
Les banques et les prêteurs de crédit privés sont moins susceptibles de prêter de l’argent dans le climat immobilier et financier actuel. Alors que les développeurs expérimentés avec des bilans plus importants peuvent être relativement isolés de cette tendance, les développeurs plus petits et moins expérimentés sont confrontés à un environnement de collecte de fonds de plus en plus contraint. L’absence de préventes aggrave ce problème.
L’application de la loi est également à la hausse. En 2024, les prêteurs se sont de plus en plus enhardis dans l’exécution des prêts garantis par l’immobilier en difficulté. Il s’agit d’un changement par par-dessus les années de pandémie, où les prêteurs hésitaient à prendre des mesures d’application de la loi. Nous nous attendons à ce que cette tendance se poursuive en 2025.
Problèmes résidentiels et incertitude dans l’immobilier de bureau
Vingt-cinq pour cent des propriétés insolvables en 2024 tirées de la base de données d’Insolvency Insider Canada étaient des projets de développement résidentiel. Soixante-huit demandes d’insolvabilité dans le secteur de l’immobilier ont été signalées l’an dernier (y compris les procédures engagées par les débiteurs et les mises sous séquestre initiées par les créanciers), soit plus de trois fois le deuxième secteur le plus actif.
Dépôts d’insolvabilité au Canada en 2024
Source : Insolvency Insider Canada
Incertitude politique
À ces défis existants s’ajoute le climat politique actuel. Les troubles politiques ont éclaté en 2025 avec le quasi-échec (jusqu’à présent) du Canada sur les tarifs douaniers massifs des États-Unis et les mesures de rétorsion potentielles. Plus récemment, le président américain a annoncé des droits de douane de 25 pour cent sur l’acier et l’aluminium. Ce tumulte crée une incertitude importante en ce qui concerne la politique du logement et une exposition importante potentielle aux bilans des projets alors que le spectre d’une guerre commerciale potentielle se profile.
Quel rôle Bennett Jones peut-il jouer?
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