Lignes dans le sable : un cas de possession adversative dans une région de chalets

Écrit par Simon Crawford et Samantha Weng

Une fois de plus, la saison des chalets est à nos portes et, à l’instar du retour de la saison, la Cour supérieure de justice de l’Ontario (la Cour) est revenue au droit bien établi de la possession adversative, qui continue de faire surface dans les litiges immobiliers modernes où l’utilisation à long terme d’une propriété par un propriétaire adjacent peut parfois éroder les droits de propriété du propriétaire légal. Investissements Harmur Ltd. c. Pearce est une affaire récente qui examine de plus près le droit de la possession adversative pour résoudre un différend de titre entre deux voisins de chalet. Une mise en garde : par souci de brièveté, les auteurs ont exclu certains détails de l’affaire de cette discussion.  De plus, les demandes de possession adversative doivent s’être cristallisées pendant que les propriétés sont ou étaient sous le système d’enregistrement.  Une fois que les propriétés sont converties au système des titres fonciers, ces réclamations cessent de s’accumuler.

Contexte

Harmur Investments Limited (Harmur) et Katherine Lillian Pearce (Pearce, et, avec son défunt mari, les Pearce) possèdent des propriétés adjacentes sur le lac Calabogie, près du chemin O’Neill Point, dans le canton du Grand Madawaska. La propriété de Harmur est le lot 110 sur le plan 156 (propriété Harmur), tandis que la propriété de Pearce comprend les lots 111 et 112 sur le même plan à l’est de la propriété Harmur (collectivement, la propriété Pearce).

La propriété Harmur a été achetée en 1943 par Harold Murphy I, le grand-père de l’actuel président de Harmur, Paul Murphy. En 1974, la propriété a été transférée à Harold Murphy II, le père de Paul, et en 1994, la propriété a été transférée à Harmur.

La propriété Pearce a été achetée par Pearce en 1975 et le titre a été transféré par Pearce à elle-même et à son défunt mari en 1997.

Le 11 mai 1998 (date de conversion), la propriété Harmur et la propriété Pearce ont été converties du système d’enregistrement au système des titres fonciers. Plus tard, Harmur a demandé une ordonnance de dévolution revendiquant la propriété de deux parcelles sur la propriété Pearce par possession adversative.

La première parcelle, connue sous le nom de « Triangle », mesure environ 485 mètres carrés et est située du côté nord-ouest de la propriété Pearce, contiguë à la propriété Harmur au nord-est. L’accès à la propriété Harmur se fait par une entrée de cour du chemin O’Neill Point qui traverse le Triangle.

La deuxième parcelle, connue sous le nom de « parcelle Boathouse », mesure environ 80 mètres carrés et se trouve à l’angle sud-ouest de la propriété Pearce, le long de la rive du lac, entre la propriété Harmur et un hangar à bateaux appartenant à Harmur qui empiète également sur la propriété Pearce.

La création du Triangle et de la parcelle Boathouse, ainsi que le différend entre Harmur et Pearce sur la propriété de ces terres, ont commencé avec l’installation d’une « clôture métallique tordue » (clôture) par une partie inconnue il y a de nombreuses années.

La clôture s’étend du nord au sud, près de la majeure partie de la limite de lot entre la propriété Harmur et la propriété Pearce. Au nord, la clôture s’étend au-delà des limites communes des propriétés jusqu’au chemin O’Neill Point, traversant le lot 111 de Pearce et formant le triangle. Au sud, la clôture s’arrête à un pin à plusieurs mètres au nord du lac, puis traverse la propriété Pearce vers l’est, créant ainsi la parcelle Boathouse.

Les deux parcelles contestées apparaissent sur plusieurs arpentages, dont un daté du 30 mai 1950. Un plan de lotissement daté du 10 juillet 1905 (plan) montre également le triangle comme faisant partie du lot 111.

Au procès, Harmur a affirmé que Harold Murphy I et Harold Murphy II ont acquis un titre possessoire sur le Triangle et la parcelle Boathouse entre 1943 et 1975, soit la période entre le moment où la propriété Harmur et la propriété Pearce ont été acquises pour la première fois par les parties en litige, et que la possession des Murphy s’est poursuivie jusqu’à la date de conversion. Cependant, Harmur n’a cherché à prouver la possession adversative que pour la période allant de 1962 à 1975 (période revendiquée), qui s’étend des premiers souvenirs de Paul sur la propriété Harmur à l’année où Pearce a acquis la propriété.

Droit de la possession adversative

Comme le soulignent Simon Crawford et Dana Talucci dans Good Fences Make Good Neighbors – Except When They Non’t Go, le critère permettant d’établir la possession adversative (Test) est bien établi.  Harmur et Pearce se sont tous deux appuyés sur McCracken Estate et al. v. Gatt et al., une affaire de 2023 de la Cour supérieure de justice de l’Ontario, qui décrit le critère comme suit :

• le réclamant et/ou ses prédécesseurs en titre doivent avoir eu la possession effective pendant la période légale, soit au moins 10 ans¹ avant que le bien contesté ne soit converti au système d’enregistrement foncier;
• la possession du demandeur doit avoir l’intention d’exclure le propriétaire ou toute autre personne ayant droit à la possession;
• Le propriétaire et toute autre personne ayant droit à la possession doivent être hors de possession pendant la période légale.

Ces trois éléments du critère, résumés ci-dessous, sont également bien établis, et il incombe au prestataire de démontrer que les trois sont respectés.

Possession réelle

En général, la possession réelle fait référence à la possession non autorisée de biens. Le prestataire doit démontrer que sa possession était « ouverte, notoire, paisible, défavorable, exclusive, réelle et continue », et tous ces éléments doivent être présents pendant toute la période légale. ² Cependant, la preuve suffisante de la possession réelle varie selon le contexte. Pour les propriétés de chalets, l’utilisation saisonnière et la fin de semaine satisferait à l’exigence d’utilisation continue, car cette utilisation intermittente reflète le modèle typique de la propriété d’un chalet. ³

Intention d’exclure

Ensuite, le demandeur doit prouver que lui-même et/ou ses prédécesseurs en titre « ont cherché à exercer une domination sur la zone revendiquée contre le monde »⁴ en établissant que l’utilisation de la propriété est incompatible avec l’utilisation prévue par le propriétaire légal (utilisation incompatible). Néanmoins, il n’est pas nécessaire d’établir l’utilisation incompatible dans un cas d’erreur mutuelle⁵, où le demandeur et le propriétaire légal croient à tort que le demandeur était propriétaire du bien contesté. Un propriétaire légal ne peut pas avoir l’usage prévu du bien contesté s’il croit à tort qu’il n’est pas propriétaire du bien. ⁶

Cessation de possession

Enfin, le demandeur doit démontrer que le propriétaire légal du bien contesté a effectivement été exclu du bien. En d’autres termes, le demandeur doit avoir la possession exclusive du bien ou le contrôle de l’accès.

Les enjeux

Pour satisfaire aux exigences du test, Harmur doit donc établir tous les éléments suivants pour revendiquer un titre possessoire sur le triangle et la parcelle de hangar à bateaux :

• que Harmur et/ou ses prédécesseurs en titre ont eu la possession effective du triangle et de la parcelle hangar à bateaux pendant 10 ans au cours de la période revendiquée;
• que sa possession des parcelles contestées avait l’intention d’exclure Pearce, ce qui consiste à déterminer s’il y avait une erreur mutuelle;
• que Pearce a en fait été exclu du Triangle et de la parcelle Boathouse pendant toute la période réglementaire.

Décision et analyse

La Cour a conclu que Harmur avait acquis un titre possessoire sur la parcelle du hangar à bateaux, mais pas sur le triangle pour la période revendiquée.

Parcelle de hangar à bateaux

Pour la parcelle du hangar à bateaux, Harmur a produit des preuves de possession réelle – y compris de nombreuses photographies – montrant l’utilisation et l’occupation continues de la propriété par les Murphy par le biais notamment de la traversée de la parcelle pour accéder à leur hangar à bateaux, à leur rampe de mise à l’eau, à leur aire d’entreposage et à leur zone de baignade, de l’accueil de la famille et des amis sur la parcelle, et de l’amélioration et de l’entretien de la propriété en construisant des jardins et en enlevant les cadavres.

En ce qui concerne la question de l’intention d’exclure, la Cour a conclu que Harmur n’était pas tenue de démontrer l’utilisation incompatible parce que les Pearce n’appréciaient pas leur propriété de la parcelle du hangar à bateaux au motif que, entre autres choses, Pearce n’avait visité la parcelle qu’une seule fois au cours des 50 années qui ont suivi l’acquisition des lots 111 et 112 et n’avait jamais tenté d’y accéder à partir de son chalet. 

De plus, la Cour a trouvé étrange que le défunt mari de Pearce ait retenu les services d’un avocat en 1976 pour faire part de ses préoccupations aux Murphy au sujet de la taille et de l’emplacement d’un nouveau hangar à bateaux qu’ils prévoyaient construire sur la parcelle, mais qu’il n’ait pris aucune autre mesure pour confirmer ou affirmer la propriété par les Pearce par la suite.

Enfin, l’exclusion des Pearce de la parcelle Boathouse a été satisfaite parce que : la visite de Pearce sur la parcelle s’est limitée à une seule occasion en près de 50 ans, et les preuves suggèrent que c’était sur invitation; il n’y avait pas d’accès direct à partir du chalet Pearce à la parcelle; et rien ne prouve que le défunt mari de Pearce y ait jamais mis les pieds.

Pour ces motifs, la revendication de Harmur sur la parcelle Boathouse par possession adversative a été accueillie.

Triangle

Harmur a été en mesure d’établir que ses prédécesseurs en titre ont eu la possession effective du Triangle pendant 10 ans au cours de la période revendiquée.  En particulier, la Cour a accepté la preuve de Harmur selon laquelle : Harold Murphy I et Harold Murphy II ont accédé à la propriété Harmur par l’entrée de cour qui traverse le Triangle parce qu’il n’y avait pas d’autre accès à la propriété. Les Murphy ont également entretenu le Triangle comme le leur, notamment en asphaltant l’allée et en enlevant les cadavres, la végétation toxique et la neige.

En ce qui concerne l’intention d’exclure, la Cour n’a trouvé aucune preuve d’erreur mutuelle, malgré l’affirmation contraire de Harmur.

Le plan était disponible pour Harold Murphy I et, à l’exception de lui, les Murphy sont une famille d’avocats. Harold Murphy II a notamment pratiqué le droit immobilier et a représenté le centre de villégiature de Calabogie Peaks dans le cadre de questions de changement de zonage et de morcellement. La Cour n’était donc pas convaincue que les Murphy n’auraient pas déterminé les limites de la propriété Harmur en obtenant et en examinant une copie du plan.

La Cour a également accepté le témoignage de Pearce selon lequel, à la suite de l’acquisition de la propriété Pearce, les Pearce avaient invité Harold Murphy II et sa femme à continuer de traverser le Triangle pour accéder à la propriété Harmur à partir du chemin O’Neill Point.  Cela montre que Pearce savait qu’elle était propriétaire de cette parcelle.

Ces constatations indiquent qu’aucune des parties ne s’est trompée quant au véritable propriétaire du triangle. Par conséquent, Harmur devait prouver l’usage incompatible pour établir le titre possessoire. Cependant, les preuves à l’appui étaient limitées à cet égard.

Sur la question de l’utilisation, le défunt mari de Pearce avait occasionnellement entretenu le Triangle en enlevant les chutes mortes et la végétation toxique. L’utilisation des Murphy était donc tout à fait compatible avec celle des Pearces. La Cour a également examiné et rejeté les arguments de Harmur selon lesquels l’utilisation du Triangle par les Murphy pour le stationnement, les jeux d’enfants et la circulation de l’électricité était contraire à l’utilisation prévue des Pearc.

Bien qu’une clôture puisse signifier une intention d’exclure, la mesure dans laquelle la clôture visait à empêcher Pearce et d’autres personnes d’accéder au triangle n’était pas claire. Il n’a pas non plus été démontré que les Pearce avaient été empêchés d’accéder au Triangle.

Compte tenu de ce qui précède, Harmur n’a pas réussi à établir l’intention des Murphy d’exclure les Pearce ou leurs prédécesseurs en titre de la possession.

Enfin, la cessation de la possession n’a pas été établie, car l’affirmation de Harmur selon laquelle ni Pearce ni ses prédécesseurs en titre n’ont jamais revendiqué la propriété ou utilisé le triangle a été contredite par le témoignage de Pearce.

Pour ces raisons, la revendication de Harmur au titre possessoire du Triangle a échoué.

À retenir

Bien que le droit de la possession adversative soit bien établi, il faut savoir que le succès d’une demande de titre possessoire dépend fortement des faits et des circonstances entourant la réclamation.

Bien que les propriétaires puissent souscrire une assurance titres pour se protéger contre les réclamations de cette nature, la couverture ne garantit pas qu’une réclamation pour possession adversative ne sera pas accueillie. En général, l’assurance titres couvre les pertes découlant de réclamations de titres possessoires non divulguées ou inconnues touchant un bien à la date de la police; et elle offre généralement une protection financière limitée pour les frais de défense juridique et, dans certains cas, une indemnisation pour la perte de biens si une réclamation est accueillie.

Aujourd’hui, la plupart des propriétés de l’Ontario ont été converties au système d’enregistrement des titres fonciers (et ce, depuis le début des années 2000), mais un faible pourcentage demeure sous le système d’enregistrement et continue d’être vulnérable aux réclamations pour possession adversative.  De plus, les propriétés qui portent la succession admissible à la conversion des titres fonciers sont assujetties aux droits de quiconque a acquis un titre possessoire avant la date de conversion. Cela signifie qu’une réclamation pour possession adversative est toujours possible même après qu’une propriété a été transférée au système de titres fonciers.

Pour aider à se prémunir contre une réclamation de titre possessoire, les propriétaires doivent connaître les limites de leur propriété. Cela peut se faire en obtenant un arpentage à jour de l’emplacement du bâtiment ou en examinant un arpentage existant ainsi que tout changement apporté à la description légale de la propriété depuis la date de l’arpentage pour s’assurer que l’arpentage reste exact et à jour.

Parmi les autres mesures, mentionnons la surveillance régulière de sa propriété pour détecter les signes d’empiètement, le démarcage et le maintien de limites claires dans la mesure du possible, y compris l’installation de panneaux « interdiction d’intrusion » ou de « propriété privée », la contestation rapide de l’utilisation non autorisée, la conclusion d’ententes officielles d’utilisation des terres avec les propriétaires adjacents, le cas échéant, et la conversion de sa propriété au système de titres fonciers au besoin et si possible.

Ces suggestions sont particulièrement appropriées pour les propriétés situées dans des régions rurales ou éloignées de l’Ontario, y compris certaines régions de la région des chalets, où la disponibilité d’arpentages à jour et la présence des propriétaires sont plus limitées, ou où un petit nombre de propriétés existent encore dans le système d’enregistrement. Après tout, même lorsque l’on s’échappe dans un pays de chalets, il n’y a pas de rupture avec le droit de propriété, qui exige la vigilance du détenteur du titre.