Écrit par Simon Crawford and Giovanna Campagna

Les tribunaux de l’Ontario se demandent depuis longtemps si la demande de fermeture d’un permis de construction ouvert est une demande d’acheteur valide lorsqu’elle est faite en vertu d’un contrat d’achat de formulaire immobilier standard de l’Association immobilière de l’Ontario (OREA).

Requisitions peuvent être faites conformément aux modalités de la convention d’achat de biens immobiliers, conformément aux dispositions de la Loi sur les vendeurs et acheteurs (Ontario) (Loi V&^P)1 ou en vertu de la common law.

Dans une forme standard de contrat d’achat OREA, des dispositions sont prises pour que l’acheteur fasse certains types de demandes - des réquisitions valides qui se rapportent à des questions de titre et des réquisitions valides à l’égard de questions de bon de travail / non-conformité spécifiées. Ces réquisitions contractuelles et celles autorisées par la loi V&P doivent être faites par l’acheteur à des dates spécifiques (que nous considérons généralement comme une date de réquisition), à défaut de quoi l’acheteur est réputé avoir accepté le défaut sous-jacent. Si ces réquisitions sont faites avant la date de la demande, alors en l’absence de renonciation de l’acheteur, la transaction peut être résiliée si le vendeur n’est pas en mesure ou ne veut pas les satisfaire.

Les permis de construction sont des permis accordés par une autorité gouvernementale pour effectuer certains travaux sur la propriété. Pensez à un permis de construire ou à un permis de démolition, par exemple. Il s’agit d’autorisations gouvernementales ( autorisations ou autorisation de travailler. Leur existence ne constitue pas une preuve que de tels travaux ont commencé ou sont en cours. Leur existence n’exige pas que des travaux soient effectués ou commencés. Leur existence ne constitue pas une preuve que le bien est en violation de la loi. Les permis de construire ne sont ni une charge sur le titre, ni une question de titre. De plus, ils ne constituent pas des ordres de travail ou une preuve qu’il y a une lacune avec la propriété.

Comme point de départ, les permis de construire ouverts ne peuvent pas être demandés par un acheteur conformément aux conditions contractuelles d’un contrat d’achat OREA standard, ou conformément aux termes de la loi V&P Act, nonobstant un certain nombre de cas qui ont suggéré le contraire, que l’auteur a précédemment affirmé être faux en droit. Une analyse plus complète de cette position peut être trouvée dans, Les permis de construction affectent-ils le titre de propriété de l’immobilier? (A Consideration of MacDonald v. Chicago Title)²et « S’il vous plaît satisfaire vous-même » et d’autres réponses passives agressives aux réquisitions invalides.³

Qui est la preuve d’un permis de construire, c’est que l’autorisation gouvernementale a été accordée d’effectuer des travaux sur la propriété. C’est donc un élément déclencheur pour l’acheteur de demander si ces travaux ont été commencés et / ou achevés conformément aux lois applicables, et si les inspections nécessaires ont été effectuées pour que ce permis soit fermé. C’est un indicateur que l’acheteur doit faire preuve de diligence raisonnable pour expliquer la raison pour laquelle un tel permis de construction continue d’être ouvert. S’il s’avère qu’il y a des travaux inachevés sur la propriété, ou que des inspections gouvernementales supplémentaires sont nécessaires, alors l’acheteur doit examiner les conditions de la convention d’achat pour déterminer ce qui a été négocié pour traiter ces travaux incomplets ou l’inspection. Peut-être que le contrat d’achat contient une déclaration ou une garantie confirmant qu’il n’y a pas de travaux incomplets, ou que la propriété est conforme à la loi, ou qu’il n’y a pas de permis de construction ouverts. Mais ce qui est clair, c’est que la disposition standard de réquisition de l’OREA n’en traite pas.

As indiqué précédemment, il existe trois autorités pour pouvoir faire des réquisitions, la troisième (et la plus restante), étant la common law. La common law prévoit que certaines réquisitions peuvent être faites jusqu’à la clôture de l’opération, si ces réquisitions (1) vont à la racine du titre, (2) se rapportent à des questions qui seraient autrement des réquisitions appropriées mais qui n’étaient pas détectables à la date de la demande, ou (3) entrent dans une catégorie rarement utilisée communément appelée réquisitions qui sont une question de cession.

Les écrits antérieurs de l’auteur ont adopté la position selon laquelle les permis de construction ouverts ne peuvent pas non plus être valablement réquisitionnés en vertu de ces principes de common law. La Cour supérieure de justice de l’Ontario, et en particulier le juge Perell, sans doute l’un des principaux auteurs en matière de droit des réquisitions, semblent ne pas être d’accord.

dans la récente décision de 2022 dans l’affaire Chan c. Mangal,4 Le juge Perell a conclu qu’un acheteur peut demander la fermeture d’un permis de construction ouvert en vertu du concept de common law des réquisitions qui sont une question de cession.

Requisitions qui sont une question de cession sont des réquisitions extracontractuelles (lire - « pas dans le contrat d’achat ») qui peuvent être faites en vertu d’un droit de common law. Il s’agit de réquisitions qui ne découlent pas des dispositions du contrat relatives à la réquisition et qui ne sont donc pas limitées par les délais qui y sont énoncés. Ils peuvent être faits jusqu’à la fermeture.

C’est une distinction importante. Si la common law doit permettre que quelque chose soit réquisitionné jusqu’à la dernière minute – jusqu’à la date de clôture – alors l’une des trois choses suivantes doit être vraie : (1) il doit être si important de titrer qu’il équivaut à un défaut de contrepartie (une question fondamentale de titre); ou (2) elle doit être fondée sur une question qui aurait pu être valablement réquisitionnée à la date de la réquisition, mais qui n’a pu être découverte qu’après; ou (3) est une « évidence » pour ainsi dire, pour le vendeur de traiter en fermant parce qu’il est sous le contrôle du vendeur de le trier en fermant (ce qui est la compréhension de l’auteur d’une soi-disant « question de transfert »).

In O’Neil v. Arnew, la cour a expliqué: « Une question de cession par opposition à une question de titre est une charge que le vendeur est en mesure de rembourser et de s’acquitter en vertu de son propre intérêt dans, ou de son propre pouvoir sur le bien, ou par l’accord d’une partie que le vendeur peut contraindre. » ⁵ Si le vendeur n’est pas en mesure d’obtenir la quittance pertinente de droit, la demande doit être une objection au titre selon les principes adoptés dans l’arrêt Sidebotham c. Barrington, « Lorsqu’un droit est dévolu à une partie pour garantir un droit, la satisfaction de ce droit permet à la partie qui a vendu la succession de demander une cession, alors la Cour considère qu’il s’agit d’une question de cession seulement. ⁶

Une question de cession est également décrite comme une réquisition « que le vendeur seul ou avec d’autres personnes dont il peut exiger l’accord est en mesure de transmettre le titre de propriété au bien. Ils supposent que le vendeur a le droit de faire un titre ou de le faire faire et sont préoccupés par la satisfaction du droit. ⁷

Tous cela semble aussi clair que de la boue, sans aucun doute. Toutefois, le thème sous-jacent d’une question de cession est qu’il s’agit d’une question, qui doit être entièrement sous le contrôle du vendeur pour traiter, relative à la cession valide du bien.

Par exemple, s’il existe un privilège financier sur le bien qui relève de l’autorité unilatérale du vendeur de supprimer du titre, la question n’a pas besoin d’être soulevée à la date de la réquisition. L’idée, sans doute, est que ces questions peuvent être traitées à la clôture comme une question de droit par le vendeur seul, souvent par la réorientation du produit de clôture.

Historically, cases have confirmed that this category of common law requisition included such as:

• l’obtention de la libération d’un prêt hypothécaire ouvert; ⁸
• la levée d’un bref d’exécution contre le vendeur; ⁹
• l’obtention d’une libération de l’impôt sur les successions ou d’une libération des droits successoraux ou des droits de succession; ¹⁰ et
• l’obtention de la décharge d’un privilège en matière de construction. ¹¹

Un permis de construire n’a rien à voir avec la cession de la propriété et ne constitue pas une « charge » sur le titre. Cela n’a rien à voir avec l’intérêt juridique vendu. Cela n’a rien à voir avec la conformité de la propriété à la loi. De plus, le vendeur n’a pas le pouvoir unilatéral de fermer à la clôture. Un permis de construction ouvert peut se rapporter à des travaux qui nécessitent toutes sortes de travaux, de coopération, d’approbation, de rapports et d’inspections par des tiers avant de pouvoir être fermés.

Un pourrait dire, la décision de la cour dans l’affaire Chan c. Mangal, a maintenant élevé l’importance des permis de construction ouverts, au même niveau que les questions qui vont à la racine du titre. Les permis de construire ouverts ne figurent même pas dans la liste des choses qui peuvent être réquisitionnées avec les bons de travail du formulaire OREA. Ils n’ont pas, dans le bon sens de la pratique immobilière, la même importance qu’un ordre de travail exceptionnel. Et pourtant, ils ont maintenant été élevés à la catégorie des demandes qui peuvent être soulevées jusqu’à la date de clôture.

Matters of conveyance are supposed to be conveyancing deficiencies that the seller can resolve alone. Ils ne sont pas censés être des questions que l’acheteur peut réquisitionner tard dans la journée pour surprendre de manière prédatrice le vendeur et réservoir la transaction. En fait, on pourrait aller jusqu’à faire valoir que les questions de cession doivent être des questions que le vendeur peut résoudre seul à la clôture, sans prolongation de la clôture.  

Autre que de dire que la caractérisation par le tribunal des permis de construction ouverts peut être problématique, tout ce qui peut être offert est le même correctif qui a été offert dans les écrits précédents de l’auteur sur ce sujet. Ajouter les « permis de construction ouverts » à la liste des questions qui sont contractuellement limitées par la période de demande indiquée dans le formulaire OREA pour les bons de travail. On peut soutenir que cela peut contractuellement les retirer de leur statut nouvellement élevé en tant que questions qui peuvent être réquisitionnées en tant que question de cession, et les ramener à la place qui leur revient.

Veuillez contacter le Bennett Jones Commercial Real Estate group ou l’un des auteurs pour plus d’informations sur l’un des cas ou problèmes discutés dans ce blog.

Traduction alimentée par l’IA.

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