Clauses de résiliation de bail : déterminer l’objectif avant de passer à l’action

Écrit par Michael Mysak, David McKinnon, Ciara Mackey et Heather Taskey

Au moment de la négociation d’un bail commercial, ni le propriétaire ni le locataire ne souhaitent envisager une résiliation anticipée. Or, des développements récents rappellent une fois de plus qu’une clause de résiliation soigneusement rédigée peut avoir une incidence déterminante sur la possibilité qu’un droit de résiliation puisse être exercé, à quel moment il peut l’être, et de quelle manière. Reste ensuite une question pratique : comment les parties sauront-elles que ce droit a bel et bien été déclenché? La décision récente dans l’affaire CNOOC Petroleum North America ULC v 801 Seventh Inc, 2025 ABKB 145 apporte un éclairage important sur ces questions ainsi que sur plusieurs autres enjeux juridiques, notamment l’interprétation de la législation albertaine en matière de santé et sécurité au travail relative à l’amiante, et les obligations de bonne foi dans l’exécution des contrats lorsque les parties envisagent ou préparent un litige.

Ce billet est le premier d’une série consacrée à cette décision. Il met l’accent sur les principales conclusions et les enseignements à retenir pour les propriétaires et les locataires en ce qui concerne les clauses de résiliation dans les baux commerciaux.

Contexte de l’affaire

La société 801 Seventh Inc. (le Propriétaire) est propriétaire d’un immeuble de 37 étages au centre-ville de Calgary. En 2013, le Propriétaire a loué la quasi-totalité des locaux à bureaux de l’immeuble à Nexen, dans un marché de la location de bureaux dynamique, alors que Nexen planifiait une stratégie de croissance. Le bail était en vigueur jusqu’en 2031.                                                                    

Peu après, deux situations se sont produites. Tout d’abord, la chute des prix mondiaux du pétrole a fortement ralenti le marché de la location de bureaux. Ensuite, ayant été rachetée par la Chinese National Offshore Oil Company, devenue par la suite CNOOC North America ULC (CNOOC ou Tenant), Nexen subissait d’énormes pressions de la part de son siège social à Pékin pour réduire les coûts. CNOOC a procédé à une réduction de ses effectifs, laissant plusieurs étages vacants. CNOOC a commencé à envisager des moyens d’alléger le fardeau financier lié au bail.

En novembre 2017, le locataire a découvert que la protection ignifuge d’origine de l’immeuble contenait des traces d’amiante. Ce type de protection ignifuge était très courant dans les bâtiments construits dans les années 1970 et au début des années 1980, et se retrouve dans de nombreux immeubles du centre-ville de Calgary (ainsi que partout en Amérique du Nord).

Le locataire a allégué que la simple présence de traces d’amiante constituait une violation du bail et de la législation de l’Alberta en matière de santé et de sécurité au travail. Il a déclaré qu’il ne serait possible de continuer d’occuper l’immeuble qu’à la condition que l’ensemble de la protection ignifuge soit retiré.  Malgré cela, le locataire est resté dans l’immeuble encore 18 mois, période au cours de laquelle il a procédé à des analyses approfondies visant à détecter la présence de fibres d’amiante, lesquelles ont toutes conclu à la sécurité de l’immeuble.

Le Propriétaire a tenté de trouver un terrain d’entente avec le locataire pour répondre à ses préoccupations et pour respecter ses propres obligations en vertu du bail et des lois de l’Alberta. Le Propriétaire a même introduit une requête en jugement déclaratoire auprès de la Cour au début de 2019 afin d’obtenir des instructions quant à ses obligations. Mais le locataire a refusé les efforts du Propriétaire et n’a pas coopéré à la procédure de requête. En mai 2019, le locataire a résilié le bail et a poursuivi le Propriétaire pour 70 millions de dollars, alléguant des violations du bail, de la négligence et un enrichissement injustifié. Le Propriétaire a intenté une action reconventionnelle contre le locataire et sa société mère garante pour 550 millions de dollars, représentant le manque à gagner sur les loyers.

À l’issue d’un long procès sur la responsabilité tenu en 2022 et 2023, la Cour a :

• rejeté la prétention du locataire selon laquelle il disposait d’un droit de résilier le bail, concluant que l’immeuble avait, en réalité, toujours été entièrement sécuritaire et le demeurerait, et que le Propriétaire n’avait commis aucun manquement substantiel à ses obligations contractuelles; et
• accueilli la demande reconventionnelle du Propriétaire contre le locataire et sa société mère garante, estimant que la résiliation du bail était injustifiée.

L’une des principales questions dont la Cour était saisie portait sur l’interprétation d’une clause pour « dommages et destruction », laquelle conférait aux deux parties un droit contractuel de résiliation du bail. CNOOC avait conclu à tort que ce droit avait été déclenché par la découverte d’amiante.

Éléments pouvant déclencher l’application de la clause de résiliation : Cause ou effet?

Le bail comportait une clause de résiliation expresse assortie d’un seuil de déclenchement énoncé en préambule, à savoir l’éventualité où l’immeuble était [traduction] « endommagé ou détruit, ou autrement rendu impropre à l’occupation par le locataire ». Le locataire a déclaré que la clause avait été déclenchée par la découverte de traces d’amiante dans la protection ignifuge d’origine de l’immeuble. Le Propriétaire n’était pas d’accord.

La Cour a procédé à une analyse approfondie, globale et nuancée du libellé du bail. Le tribunal a conclu que la découverte d’amiante aurait pu, en théorie, entraîner l’exercice du droit de résiliation, mais que ce n’était pas le cas en l’espèce, l’immeuble n’ayant jamais été rendu [traduction] « impropre à l’occupation », cette condition constituant le véritable élément déclencheur.

En ajoutant les mots « ou autrement rendu impropre à l’occupation par le locataire », les parties ont choisi l’état de l’immeuble (impropre à l’occupation), et non la cause (l’éventualité où l’immeuble est endommagé ou détruit), comme élément déclencheur. 

Si les parties avaient voulu que l’élément déclencheur n’exige qu’une éventualité où l’immeuble « est endommagé ou détruit », elles devaient l’indiquer expressément. Or, elles ont choisi d’en dire davantage.  Par conséquent, la Cour a estimé que la découverte de traces d’amiante latentes, bien que ne constituant pas une éventualité précise où l’immeuble est endommagé ou détruit, aurait pu déclencher la clause de résiliation si elle avait rendu l’immeuble impropre à l’occupation.

Détermination du critère « impropre à l’occupation »

La clause de résiliation en question décrivait l’expression « impropre à l’occupation » comme [traduction] « l’inaccessibilité aux locaux loués pour des raisons d’urgence, de santé, de sécurité ou autres ». Le locataire a allégué un problème de santé et de sécurité. Cependant, la Cour a estimé que les parties avaient convenu dans le bail que l’« inaccessibilité » serait le critère permettant de déterminer si les locaux avaient été rendus impropres à l’occupation pour des « raisons d’urgence, de santé, de sécurité ou autres ». Le locataire devait démontrer l’inaccessibilité pour des raisons de santé et de sécurité, ce qu’il n’a pas fait.

Ayant convenu de fixer le seuil de déclenchement du droit de résiliation au critère de l’inaccessibilité — plutôt qu’à toute autre constatation juridique ou factuelle précise (p. ex. la présence d’une seule fibre d’amiante) —, le critère applicable était celui de l’inaccessibilité de l’immeuble pour des raisons de santé ou de sécurité. La Cour a souligné que les opinions des parties sur l’état ou la sécurité de l’immeuble n’étaient pas pertinentes, la question étant de savoir si l’immeuble était effectivement impropre à l’occupation ou dangereux. Quant aux questions de fait, la Cour s’est fondée sur la preuve d’experts scientifiques.

Après des milliers de tests réalisés sur plusieurs dizaines de mois, et au terme d’un témoignage d’expert approfondi au procès — l’immeuble étant devenu l’immeuble le plus testé en Amérique du Nord après la Deutsche Bank voisine de Ground Zero à la suite du 11 septembre —, la Cour a conclu qu’il n’existait aucun risque pour la santé ou la sécurité, compte tenu de la présence d’amiante « pratiquement inexistante ». Par conséquent, la Cour a estimé que l’immeuble était sécuritaire avant la résiliation et qu’il ne risquait pas de devenir dangereux pendant la durée du bail. Les éléments de preuve n’ont pas permis d’établir que l’immeuble avait été rendu effectivement dangereux, et encore moins qu’il était devenu inaccessible pour des raisons de sécurité.

Principaux enseignements

• Les propriétaires et les locataires doivent être conscients du fait que les clauses de résiliation qui vont au-delà des cas de « dommages ou de destruction » pour inclure des modifications à l’état des locaux peuvent déplacer le critère déclencheur du droit de résiliation d’un événement en tant que tel vers ses effets, élargissant ainsi la portée des motifs susceptibles de justifier la résiliation.
• Un libellé contractuel précis permettra de définir le seuil de résiliation. En l’espèce, les parties auraient pu choisir un seuil juridique (comme une définition législative), une constatation scientifique (fondée sur une preuve d’experts) ou un fait précis (comme la présence d’une seule fibre d’amiante) comme élément déclencheur du droit de résiliation.
• Un droit contractuel de résiliation doit être exercé avec prudence et dans le respect du libellé contractuel qui le déclenche. La résiliation en l’absence de preuve démontrant que le critère convenu est satisfait pourrait entraîner une responsabilité pour violation du bail.

Une équipe de Bennett Jones comprenant Blair Yorke-Slader KC, Michael Mysak, David McKinnon, Ciara Mackey, David Wahl, Tyler McDonough, Alicia Yowart et Heather Taskey ont représenté le Propriétaire dans cette affaire. Si vous avez des questions concernant la décision de la Cour ou ses répercussions sur les baux commerciaux ou les obligations des propriétaires et des locataires, veuillez communiquer avec les auteurs.

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