Écrit par Michael Mysak, David McKinnon, Ciara Mackey et Heather Taskey
À l’aube de la négociation d’un bail commercial, aucun propriétaire ou locataire ne veut penser à la façon dont il pourrait se terminer plus tôt. Mais les récents développements nous rappellent encore une fois qu’une clause de résiliation nuancée aura une incidence importante sur le déclenchement d’un droit de résiliation. Et puis il y a la question pratique : comment les parties sauront-elles quand ce droit de résiliation a été déclenché? La récente décision dans CNOOC Petroleum North America ULC v 801 Seventh Inc, 2025 ABKB 145 fournit des renseignements importants sur ces questions et sur plusieurs autres questions juridiques, y compris l’interprétation de la législation albertaine sur la santé et la sécurité au travail concernant l’amiante, et les obligations légales de bonne foi dans l’exécution contractuelle lorsque les parties envisagent ou planifient un litige.
Ce blogue est le premier d’une série sur la décision et se concentre sur les principales conclusions et points à retenir pour les propriétaires et les locataires concernant les clauses de résiliation dans les contrats de bail commercial.
Contexte de l’affaire
801 Seventh Inc. (le propriétaire) était propriétaire d’un immeuble de 37 étages au centre-ville de Calgary. En 2013, le propriétaire a loué pratiquement tous les espaces de bureaux de l’immeuble à Nexen dans un marché de location de bureaux solide et lorsque Nexen s’attendait à ce qu’il s’agrandisse. Le bail a duré jusqu’en 2031.
Peu de temps après, deux choses se sont produites. Premièrement, les prix mondiaux du pétrole ont chuté, ce qui a considérablement déprimé le marché de la location de bureaux. Deuxièmement, Nexen avait été rachetée par la Chinese National Offshore Oil Company, devenant finalement CNOOC North America ULC (CNOOC ou Tenant) – et subissait d’énormes pressions de son siège social à Beijing pour réduire les coûts. CNOOC a réduit ses effectifs, laissant plusieurs étages vacants. Le CNOOC a commencé à explorer des moyens d’alléger le fardeau des coûts du bail.
En novembre 2017, le locataire a découvert que l’ignifugation originale de l’immeuble contenait des traces d’amiante. Cette ignifugation est très courante dans les bâtiments construits dans les années 1970 et au début des années 1980 et est présente dans de nombreux bâtiments du centre-ville de Calgary (et partout en Amérique du Nord).
Le locataire a allégué que la simple présence de traces d’amiante contrevenait au bail et à la législation de l’Alberta sur la santé et la sécurité au travail. Il a déclaré qu’il ne resterait pas dans l’immeuble à moins que toute l’ignifugation ne soit enlevée. Malgré cela, le locataire est resté dans l’immeuble pendant 18 mois supplémentaires, au cours desquels il a effectué d’importants tests de fibres d’amiante, qui ont tous montré que l’immeuble était sécuritaire.
Le locateur a tenté de travailler avec le locataire pour répondre à ses préoccupations et pour respecter ses propres obligations en vertu du bail et de la loi de l’Alberta. Le locateur a même déposé une demande déclaratoire devant la Cour au début de 2019 afin d’obtenir une directive sur ses obligations. Mais le locataire a refusé les efforts du locateur et n’a pas coopéré à la procédure déclaratoire, et en mai 2019, le locataire a plutôt résilié le bail et a poursuivi le locateur pour 70 millions de dollars alléguant des violations du bail, de la négligence et de l’enrichissement sans cause. Le locateur a contre-poursuivi le locataire et sa société mère garante pour 550 millions de dollars représentant le loyer perdu.
Après un long procès sur la responsabilité en 2022 et 2023, la Cour a finalement :
- a rejeté l’affirmation du locataire d’un droit de résilier le bail, concluant que l’immeuble était, en fait, toujours complètement sûr et le resterait, et que le locateur n’avait pas violé le bail de quelque façon que ce soit, et
- a accueilli la demande reconventionnelle du locateur contre le locataire et sa société mère garante, concluant que le licenciement était injustifié.
Une question clé dont la Cour était saisie était l’interprétation d’une clause de « dommage et destruction », qui donnait aux deux parties un droit contractuel de résilier le bail et que CNOOC a conclu à tort qu’elle avait été déclenchée par la découverte d’amiante.
Déclencheurs de la clause de résiliation : cause ou effet?
Le bail comportait une clause de résiliation expresse avec un seuil de déclenchement dans la préface : si l’immeuble était « endommagé ou détruit, ou autrement rendu impropre à l’occupation par le locataire ». Le locataire a déclaré que la clause avait été déclenchée par la découverte de traces d’amiante dans l’ignifugation originale de l’immeuble. Le locateur n’était pas d’accord.
La Cour a entrepris une analyse approfondie, exhaustive et nuancée du libellé du bail. Elle a conclu que la découverte d’amiante aurait pu déclencher le droit de résiliation, mais pas parce que le bâtiment n’a jamais été rendu « impropre à l’occupation » – cette condition a été le déclencheur.
En ajoutant les mots élargis « ou autrement rendu impropre à l’occupation par le locataire », les parties ont choisi l’état de l’immeuble (être impropre à l’occupation) et non la cause (un événement de dommage ou de destruction) comme déclencheur.
Si les parties avaient voulu que le déclencheur n’exige qu’un événement de « dommage ou de destruction », elles devaient le dire expressément. Au lieu de cela, ils en ont dit plus. Par conséquent, la Cour a conclu que la découverte d’amiante latent à l’état de traces, bien qu’il ne s’agisse pas d’un événement spécifique de dommage ou de destruction, aurait pu déclencher la clause de résiliation si elle avait rendu l’immeuble impropre à l’occupation.
Décider de ce qui détermine « impropre à l’occupation »
La clause de résiliation en cause décrivait le terme « impropre à l’occupation » comme étant « l’inaccessibilité aux locaux loués pour des raisons d’urgence, de santé, de sécurité ou autres ». Le locataire a allégué un obstacle à la santé et à la sécurité. Mais la Cour a conclu que les parties avaient convenu dans le bail que « l’inaccessibilité » devait être l’indicateur pour déterminer si les locaux avaient été rendus impropres à l’occupation en raison de « raisons d’urgence, de santé, de sécurité ou autres ». Le locataire a dû démontrer son inaccessibilité pour des raisons de santé et de sécurité, et il ne l’a pas fait.
Ayant accepté de fixer le déclencheur de la résiliation au point d’inaccessibilité (plutôt que toute autre conclusion juridique ou factuelle particulière (par exemple, la découverte d’une seule fibre d’amiante)), le critère applicable était de savoir si le bâtiment était inaccessible pour des raisons de santé ou de sécurité. La Cour a souligné que les opinions des parties sur l’aptitude ou la sécurité n’étaient pas pertinentes – la question était de savoir si le bâtiment était en fait impropre ou dangereux. Pour les questions de fait, la Cour s’est tournée vers la preuve d’expert scientifique.
Après des milliers de tests sur des dizaines de mois et de nombreux témoignages d’experts au procès (y compris le fait que l’immeuble est devenu le deuxième bâtiment le plus testé en Amérique du Nord, après les tests après le 11 septembre de l’immeuble de la Deutsche Bank à côté de Ground Zero), la Cour a conclu qu’il n’y avait aucun risque pour la santé ou la sécurité dans l’immeuble en raison de l’amiante « presque inexistant ». Par conséquent, la Cour a conclu que l’immeuble était sûr avant la résiliation et qu’il n’était pas sur la voie de devenir dangereux pendant la durée du bail. La preuve ne prouvait pas que l’immeuble était rendu dangereux en fait; encore moins le bâtiment a été rendu inaccessible en toute sécurité.
Principaux points à retenir
- Les locateurs et les locataires doivent garder à l’esprit que les clauses de résiliation qui vont au-delà des événements de « dommage et de destruction » pour inclure des changements à l’état des lieux peuvent changer l’objectif de déclenchement d’un droit de résiliation d’un droit de résiliation fondé sur un événement à un effet et élargir la portée des motifs de résiliation potentiels.
- Un libellé contractuel précis définira le seuil de licenciement. En l’espèce, les parties auraient pu choisir un seuil juridique (comme une définition législative), une conclusion scientifique (fondée sur la preuve d’expert) ou un fait précis (comme une seule fibre d’amiante) comme déclencheur de la résiliation.
- Un droit contractuel de résiliation doit être exercé avec prudence et en tenant compte du libellé contractuel déclencheur. La résiliation en l’absence de preuve que le critère convenu a été respecté pourrait entraîner la responsabilité en cas de violation de votre bail.
Une équipe de Bennett Jones comprenant Blair Yorke-Slader KC, Michael Mysak, David McKinnon, Ciara Mackey, David Wahl, Tyler McDonough, Alicia Yowart et Heather Taskey ont agi pour le locateur dans cette affaire. Si vous avez des questions au sujet de la décision de la Cour ou de ses répercussions sur les baux commerciaux ou les obligations des propriétaires et des locataires, veuillez communiquer avec les auteurs.
Traduction alimentée par l’IA.
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Bennett Jones