Écrit par Dan Chubb, Denise Bright, Luke Stretch et Kendall Pearce
Dans l’affaire Flowers v Persist Oil and Gas Inc., 2025 ABKB 142,1 , la Cour du Banc du Roi de l’Alberta rappelle aux propriétaires commerciaux, aux locataires et à leurs prêteurs respectifs l’intersection croissante entre l’immobilier et l’économie numérique. Dans sa décision, la Cour du Banc du Roi a statué que l’exploitation d’une mine de bitcoins par le locataire n’était pas une utilisation autorisée en vertu d’un bail de surface et a accordé comme réparation une injonction permanente exigeant que le locataire retire l’équipement de minage de bitcoins.
Résumé de la décision
Roy Flowers (Flowers), à titre de propriétaire, et Persist Oil and Gas Inc. (Persist), à titre de locataire, étaient parties à un bail de surface (le bail) de certains terrains appartenant à Flowers d’une superficie d’environ 3,14 acres situés dans le comté de Rocky View, en Alberta (les lieux).
L’utilisation permise énoncée dans le bail était « à toutes les fins et utilisations nécessaires à l’exploration, à la mise en valeur et à la production de pétrole, de gaz, d’hydrocarbures connexes ou de substances produites en lien avec ceux-ci, y compris le droit de poser un ou plusieurs pipelines, de construire et d’exploiter une installation de compression de gaz naturel non corrosif, d’assainir et de réhabiliter ».
Avant avril 2021, Persist exploitait une station de compression sur les lieux exclusivement pour la production de gaz naturel. Mais à partir d’avril 2021, en réponse à la faiblesse des prix du gaz naturel, Persist a installé des génératrices, des ordinateurs et d’autres équipements sur son site de compression sur les locaux et a ensuite utilisé périodiquement l’électricité des génératrices alimentées au gaz naturel pour miner des bitcoins.
Flowers s’opposa à l’exploitation minière et écrivit plusieurs lettres pour exiger qu’elle cesse. À la suite de discussions avec le comté de Rocky View, Flowers a reçu un avis officiel de non-conformité qui indiquait que l’exploitation Bitcoin de Persist n’avait pas à la fois les permis de zonage et de développement requis.
Bien que la durée du bail ait expiré le 12 novembre 2019 et que Persist et Flowers n’aient pas été en mesure de s’entendre sur les modalités de renouvellement du bail, le Tribunal des droits fonciers et fonciers (LPRT) a accordé une ordonnance sur le droit d’entrée à Persist. Cette ordonnance était expressément fondée sur l’alinéa 144(1)a) de la Loi sur la protection et la mise en valeur de l’environnement (EPEA), qui prévoit qu’un bail de surface ne peut être résilié tant qu’un certificat de remise en état n’a pas été délivré, ce qui n’avait pas encore été le cas dans le cas du bail de Persist. En réponse à l’argument de Flowers selon lequel les opérations de minage de bitcoins de Persist enfreignaient les conditions du bail, le LPRT a noté que de telles allégations ne relevaient pas de sa compétence et faisaient l’objet d’une demande concurrente à la Cour du Banc du Roi de l’Alberta.
Flowers a demandé réparation devant la Cour du Banc du Roi de l’Alberta, demandant une injonction permanente contre Persist ainsi que la restitution du produit de l’opération de minage de bitcoins.
Dans sa décision, J. Rickards a conclu à titre préliminaire que l’EPEA avait créé un droit légal pour Persist de demeurer sur les lieux malgré l’expiration de la durée du bail, et que ce droit avait été complété par l’ordonnance sur le droit d’entrée du LPRT. Ce droit de demeurer sur les lieux n’a toutefois pas modifié les autres conditions du bail. J. Rickards a ensuite examiné les conditions du bail pour conclure que, dans son sens ordinaire, la disposition d’utilisation autorisée du bail n’incluait pas les opérations de minage de bitcoins, car elles sont complètement distinctes des opérations pétrolières, gazières et d’hydrocarbures connexes. L’argument de Persist selon lequel l’utilisation de l’électricité produite à partir du gaz naturel rendait les opérations de minage de bitcoins accessoires aux opérations pétrolières et gazières a été rejeté. Sur cette base, il a été statué que Persist avait, et l’avait été depuis avril 2021, en violation des conditions d’utilisation autorisées du bail.
En l’absence de documents de preuve suffisants, J. Rickards a refusé de se prononcer sur la question de savoir si l’exploitation minière de Persist constituait une nuisance pour la propriété adjacente de Flowers, ou si Persists détenait les approbations requises pour exploiter sa mine de bitcoins. L’avis de non-conformité et d’autres interventions du comté de Rocky View suggèrent que ce n’est pas le cas et que Flowers pourrait faire face à des sanctions administratives si l’utilisation minière se poursuit.
Après avoir conclu qu’il y avait eu violation du bail, J. Rickards a conclu qu’une injonction était la réparation appropriée parce que : (1) les dommages-intérêts pécuniaires ne pouvaient pas remédier adéquatement au manquement; et (2) les actions pesaient en faveur de Flowers, en tant que partie innocente. Citant Atlantic Lottery Corp. Inc. c. Babstock2 pour le principe selon lequel la restitution en rupture de contrat ne devrait être possible que dans des cas exceptionnels où d’autres recours sont inadéquats, J. Rickards a rejeté la demande ultérieure de Flowers pour la restitution des revenus de la mine de bitcoins. Il a estimé que si la violation en cours serait corrigée par une injonction permanente, la violation historique depuis avril 2021 pourrait être corrigée en déterminant les dommages-intérêts en fonction de la contrepartie raisonnable qui aurait pu être exigée pour permettre à Persist d’exploiter la mine de bitcoins.
À retenir
Cette décision offre plusieurs rappels importants aux propriétaires, aux locataires et à leurs prêteurs respectifs, tant dans l’industrie de l’énergie que dans l’immobilier commercial traditionnel :
- Utilisation non permise : Les clauses d’utilisation permise constituent des éléments essentiels des baux et doivent être examinées attentivement lors de la négociation du bail et chaque fois qu’un locataire envisage d’étendre son utilisation ou de poursuivre une nouvelle entreprise sur une propriété louée. En l’absence d’ambiguïté, une clause d’utilisation permise sera lue dans son sens ordinaire par les tribunaux. En l’espèce, l’utilisation autorisée des activités pétrolières et gazières n’était pas suffisamment large pour inclure l’utilisation de l’électricité produite comme produit de ce gaz dans une autre exploitation.
- Injonction : Une injonction peut être accordée lorsqu’un locataire a refusé d’arrêter une utilisation non permise en vertu d’un bail. Une injonction permanente est une réparation appropriée parce que permettre au locataire de poursuivre une utilisation non autorisée permettrait à la violation du bail de persister. Lorsqu’un manquement est continu et ne peut être traité adéquatement par des dommages-intérêts, une injonction sert à faire respecter les obligations contractuelles.
- Expiration du bail : La Cour a affirmé qu’un régime législatif peut prolonger la validité d’un bail même après l’expiration de la durée du bail. Plus précisément, en vertu de l’article 144 de la LPEA, la location en vertu d’un bail de surface, tel que défini dans la LPEA, est prolongée et un bail demeure en vigueur jusqu’à ce qu’un certificat de remise en état ait été délivré.
- Dommages-intérêts négociés : Lorsque le demandeur qui a obtenu gain de cause pour rupture de contrat ne peut pas facilement démontrer des dommages-intérêts, comme dans le cas d’une utilisation historique non autorisée de locaux, l’octroi de dommages-intérêts négociés peut être possible pour empêcher un défendeur d’obtenir un avantage injuste pour lequel il n’a pas négocié. Il n’est pas nécessaire de prouver les pertes financières réelles, car la négociation des dommages-intérêts vise à indemniser le demandeur pour la valeur du droit violé.
Bennett Jones S.E.N.C.R.L., s.r.l. possède une vaste expérience de chef de file dans tous les aspects du financement, des baux commerciaux, des acquisitions, des aliénations et d’autres transactions immobilières. Si vous avez des questions sur l’effet de ces principes juridiques sur votre entreprise, veuillez communiquer avec les auteurs.
1 Flowers c. Persist Oil and Gas Inc., 2025 ABKB 142.
2 2020 CSC 19
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Bennett Jones