Clauses d’annulation et bonne foi

Écrit par Scott Martyn et Samuel Judson

Introduction

La Cour supérieure de justice de l’Ontario a récemment réaffirmé l’importance de la bonne foi – ou de l’absence de bonne foi – et du caractère raisonnable dans les transactions immobilières, en particulier lorsque des différends surviennent au sujet de vices de titre, de réclamations de tiers et de l’application de la clause d’annulation d’un contrat de vente immobilier standard. L’arrêt Brighton Breeze Ltd. c. Noel Property Management ^Ltd.1 démontre l’équilibre entre l’application des droits contractuels et l’utilisation équitable.

Faits saillants

Le 3 mars 2021, Noel Property Management Ltd. (Noel), à titre de vendeur, a conclu une convention d’achat et de vente avec Sivanandarajah Sivarajan (Sivarajan), à titre d’acheteur, pour une propriété au bord de l’eau à Brighton, en Ontario. Sivarajan, l’unique dirigeant et administrateur de Brighton Breeze Ltd. (Brighton), a par la suite assigné l’APS à Brighton. Brighton avait l’intention de développer un projet de maison en rangée sur la propriété.

L’EAPA a établi un prix d’achat de 950 000 $ CA, avec un dépôt initial de 100 000 $ CA. La date de clôture de la transaction était initialement prévue pour le 1er octobre 2021, mais a ensuite été reportée d’un commun accord au 28 février 2022. L’APS accordait à l’acheteur 120 jours pour faire preuve de diligence raisonnable et comprenait une clause d’annulation, qui stipulait que, dans l’éventualité d’une objection valide au titre, Brighton pouvait choisir : (i) de renoncer à toute objection au titre et de conclure la transaction; ou (ii) considérer le contrat d’achat et de vente comme terminé. L’article pertinent se lisait comme suit :

TITLE : ...Si... une objection valide au titre... est faite par écrit au vendeur et que le vendeur ne peut ou ne veut pas supprimer, remédier ou satisfaire... et à laquelle l’acheteur ne renoncera pas, la présente entente... prendra fin et toutes les sommes payées seront remboursées sans intérêt ni déduction et le vendeur... ne sera pas responsable des coûts ou des dommages.

Au cours de la période de diligence raisonnable, Brighton a soulevé des préoccupations concernant l’utilisation et l’occupation de la propriété par des tiers. Plus précisément, Brighton a identifié une série d’arrangements informels et verbaux impliquant le condominium adjacent, la Northumberland Standard Condominium Corporation no 48 (NSCC48), dont Noel était le déclarant. Ces arrangements comprenaient l’utilisation de cales d’amarrage et d’aires de stationnement sur la propriété en question par les propriétaires de parties privatives NSCC48 et d’autres parties. D’autres préoccupations ont été soulevées au sujet de l’utilisation d’une ruelle identifiée comme étant la « partie 2 » de la propriété, sur laquelle Brighton prétendait que l’acheteur aurait droit à une emprise non grevée.

Bien que Noel ait d’abord coopéré pour répondre aux préoccupations de Brighton, notamment en établissant des communications avec les voisins et en fournissant des documents historiques, la relation entre les parties s’est rapidement détériorée. Brighton a commencé à dialoguer unilatéralement avec le NSCC48 et sa gestion immobilière, adoptant des positions de plus en plus contradictoires concernant l’accès au quai et les empiètements présumés. Brighton a envoyé cinq communications au NSCC48 en septembre 2021, dont deux ont été envoyées à l’insu de Noel. Brighton a finalement affirmé que Noel était obligé de fournir un titre clair, y compris la suppression de toutes les réclamations de tiers et des intérêts non enregistrés.

Le 27 septembre 2021, en réponse aux provocations de Brighton, NSCC48 a enregistré un avis sur le titre en vertu de l’article 71 de la Loi sur les titres fonciers, affirmant un intérêt non enregistré dans la propriété. NSCC48 a également engagé des poursuites judiciaires contre Noel et Brighton, en vue d’obtenir un jugement déclaratoire concernant ses prétendus droits. Tout au long de cette période, Noel a tenté de faire avancer un règlement avec NSCC48 à plusieurs reprises. Cependant, Brighton a demandé que ces tentatives soient retirées. Brighton a par la suite refusé de conclure la transaction à moins que Noel ne retire l’avis prévu à l’article 71. En réponse, Noel a affirmé que Brighton était obligée de renoncer à son objection et de conclure la transaction ou d’invoquer la clause d’annulation conformément à l’APS, et a offert de rembourser le dépôt de Brighton en entier. Brighton a affirmé que Noel avait annulé l’APS, car elle ne pouvait ou ne voulait pas retirer l’avis prévu à l’article 71, et que l’omission de transférer un titre clair constituait une violation de l’APS. Noel a contesté le fait qu’elle avait annulé l’APS et qu’elle était prête, disposée et capable de conclure la vente conformément à l’APS ou, si Brighton choisissait de considérer l’APS comme étant terminé en vertu de la clause d’annulation, Noel rembourserait le dépôt. Brighton a refusé de renoncer à son objection, mais n’a pas expressément invoqué la clause d’annulation, de sorte que Noel a adopté la position que l’APS était terminé et a offert de rembourser le dépôt.

À la suite de l’échec de la transaction de Brighton, Noel a conclu un nouveau contrat d’achat avec Decent Homes Capital Inc. (Decent Homes) le 29 avril 2022, pour un prix d’achat de 1,5 million de dollars canadiens. Cependant, cette vente s’est rapidement empêtrée dans un litige en cours. Lorsqu’il a pris connaissance de la vente imminente à Decent Homes, Brighton a intenté une action en justice pour obtenir une exécution spécifique, entre autres mesures de redressement. Sans préavis à Noel, Brighton a obtenu l’autorisation d’enregistrer un certificat de litige en cours (CPL), qui a été enregistré le 15 juin 2022. La LPC a effectivement grevé le titre et a entravé la capacité de Noel de conclure la vente à Decent Homes.

Noel a par la suite présenté une demande reconventionnelle de dommages-intérêts de 1,6 million de dollars canadiens, ce qui représente la perte de l’occasion de vendre la propriété à un prix beaucoup plus élevé. Noel a allégué que le refus de Brighton de conclure la transaction initiale et son recours aux réclamations étaient interdits par la clause d’annulation, et que son enregistrement de la LPC avait directement causé l’échec de la vente de Decent Homes.

Invoque la clause d’annulation

Le juge Healey a déclaré que si le recours de Noel à la clause d’annulation était raisonnable dans les circonstances, l’APS a pris fin lorsque Brighton n’a pas fait son choix à la date de clôture prévue du 28 février 2022.

Le juge Healey s’est appuyé sur l’arrêt de la Cour suprême du Canada dans l’affaire Mason c. Freedman². Dans l’arrêt Mason, la CSC a examiné l’effet d’une clause prévoyant des réquisitions sur le titre et le droit du vendeur de déclarer le contrat nul et non avenu s’il existe des réquisitions que le vendeur « ne peut ou ne veut pas » supprimer, dans une convention d’achat et de vente. À l’instar de l’affaire Brighton Breeze, le contrat d’achat dans l’affaire Mason contenait une clause d’annulation qui prévoyait la résiliation du contrat en cas d’opposition valide au titre que le vendeur ne pouvait ou ne voulait pas remédier, et l’acheteur n’était pas disposé à y renoncer. La CSC a fait remarquer qu’une telle disposition ne permet pas de répudier un contrat en raison de problèmes qui surviennent en raison de sa propre conduite, et qu’un vendeur qui cherche à « se prévaloir d’une telle clause doit exercer son droit de manière raisonnable et de bonne foi, et non de manière arbitraire ou arbitraire ». ³

Cependant, il y a une distinction entre un vice de titre qui existait, à la connaissance du vendeur avant de conclure le contrat d’achat, et un vice qui a été découvert par la suite. ⁴ Le juge Healey, citant Business Development Insurance Ltd. c. Caledon Mayfield Estates ^Inc.5, a déclaré que la résiliation « ne sera pas facilement accessible à un vendeur qui a conclu une entente de manière imprudente et en pleine connaissance de son incapacité à éliminer le vice de titre ».

La question en litige en l’espèce était de savoir si Noel avait réellement connaissance des questions sous-jacentes à l’origine de l’avis en vertu de l’article 71. Brighton a soutenu que Noel était au courant dès 2009, lorsque l’avocat de NSCC48 a soulevé des préoccupations concernant la servitude, le stationnement et l’accès à la rampe de mise à l’eau. La cour a rejeté l’argument de Brighton en déclarant que toute question relative au stationnement sur les terres de Noel était prescrite (à l’exception de la servitude) et que les actions de Brighton à l’égard du NSCC48 étaient la principale raison pour laquelle l’avis en vertu de l’article 71 avait été enregistré.

Le juge Healey a conclu que Noel avait, en tout temps, agi raisonnablement et d’une manière qui appuyait la vente de la propriété à Brighton avant de s’appuyer sur la clause d’annulation. NSCC48 n’avait pas déposé de plaintes qui équivaudraient à un problème de titre au moment où Noel est entré dans l’APS. En fait, c’est la conduite agressive de Brighton qui a incité NSCC48 à enregistrer l’avis en vertu de l’article 71.

Noël s’est également acquittée de ses obligations en vertu de l’APS en mettant Brighton à son choix et en offrant le remboursement intégral du dépôt de 100 000 $ CA. Lorsque la date de clôture est arrivée, Noel a présenté ses documents et a demandé à Brighton de faire son choix de renonciation en vertu de l’article 10 de l’APS. Plutôt que de faire son choix, Brighton a allégué que Noel avait enfreint l’APS en omettant de supprimer l’avis prévu à l’article 71 et a indiqué qu’il ne se fermerait pas à moins que Noel ne s’acquitte de l’avis prévu à l’article 71. Après avoir reçu des menaces de poursuites alléguant violation, Noel a informé Brighton que, puisqu’elle n’était pas disposée à renoncer à son objection au titre, Noel avait traité à juste titre la transaction comme terminée. Enfin, Noel a agi raisonnablement et de bonne foi lorsqu’elle a conclu le contrat d’achat de Decent Homes, et même si cela n’était pas exigé par la loi, Noel a informé Brighton de la nouvelle vente. Le juge Healey a également conclu que Brighton n’avait pas satisfait au critère du rendement spécifique et que l’APC devait être libérée pour non-divulgation trompeuse et importante de faits importants par Brighton, ce qui aurait eu une incidence sur l’opinion du juge des motions sur le fond.

Le juge Healey a également fait référence à l’arrêt Mitz v Wiseman⁶, soulignant que la loi n’oblige pas un vendeur à s’engager dans un litige pour lever une objection au titre. Brighton s’est opposé à la conduite de Noel et a allégué que Noel était au courant des réclamations de NSCC48 avant la signature de l’APS. Par conséquent, en se fondant sur la décision Gu v Nothdurft⁷, Brighton a soutenu que Noel ne pouvait pas invoquer la clause d’annulation, car elle était au courant du vice de titre avant de conclure l’APS.

Le juge Healey a examiné la preuve et a conclu que, bien qu’il y ait eu des discussions au fil des ans avec NSCC48 au sujet de l’utilisation de certaines terres, cela ne constituait pas un vice de titre. C’est plutôt la conduite agressive de Sivarajan, agissant au nom de Brighton, qui a forcé l’enregistrement de l’avis en cause. Jusqu’à ce moment-là, il n’y avait pas de vice de titre et le vendeur n’avait ni été imprudent ni de mauvaise foi en concluant l’APS. De plus, comme Noel n’a pas simplement considéré l’APS comme étant terminé lorsqu’elle a déterminé qu’elle ne pouvait pas convaincre NSCC48 de retirer son avis en vertu de l’article 71, elle a fait le choix de Brighton en vertu de la clause d’annulation, ce qu’elle était tenue de faire, et a offert le remboursement du dépôt.

L’Ordre

La cour a rejeté la requête de Brighton pour l’exécution spécifique de l’APS et a également ordonné que la CPL soit libérée de son titre. Un jugement sommaire a été accordé, rejetant la demande de Brighton, et Noel avait droit aux dépens.

À retenir

1. La conduite des parties lorsqu’un différend survient dans le cadre d’une transaction immobilière est importante. Il est essentiel que les parties continuent de s’acquitter de leurs obligations en vertu de la convention d’achat, y compris mettre l’autre partie en mesure de renoncer et de présenter les documents de clôture appropriés, prouvant qu’elles sont prêtes, disposées et capables de conclure la transaction.
2. Dans le cas de vices de titre survenus après la formation du contrat d’achat, les tribunaux examineront si le vendeur agit raisonnablement et de bonne foi, et non de manière arbitraire ou arbitraire, pour résoudre la question en litige.
3. Le défaut de faire un choix en vertu d’une clause d’annulation n’annulera pas le droit contractuel du vendeur de renoncer à la vente d’un bien-fonds s’il ne veut pas ou ne peut pas remédier à un vice de titre soulevé par un acheteur, et auquel l’acheteur n’est pas disposé à renoncer, avant la clôture. Un acheteur ne peut pas forcer un vendeur à retirer un avis enregistré sur le titre par un tiers en l’absence d’une obligation contractuelle spécifique de le faire.

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¹ 2025 ONSC 2377 [Brighton Breeze].
² [1958] R.C.S. 48 [Mason].
³ Mason à 487,
⁴ Supra note 2, au para 98.
⁵ 2015 ONSC 1978.
⁶ (1971), 22 D.L.R. (3d) 513 (H.C. Ont.)
⁷ 2023, ONCA 480

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