Rappel aux promoteurs : Obligations continues en vertu du CSAIR et de la REDMA

Écrit par Mark V. Lewis et Jamie O’Sullivan

On rappelle aux promoteurs immobiliers de la Colombie-Britannique qu’ils continuent de s’acquitter de leurs obligations en vertu de la partie 2.1 de la British Columbia Real Estate Development Marketing Act (REDMA) à l’égard du Condo and Strata Assignment Integrity Register (CSAIR). Ces exigences, en vigueur depuis le 1er janvier 2019, continuent de s’appliquer à la vente et à l’assignation de lots de copropriété dans la province. ¹ La non-conformité peut entraîner des pénalités administratives importantes et des ordonnances d’interdiction de commercialisation, ce qui peut entraîner des coûts importants et des retards importants dans la commercialisation des nouveaux développements.

Qu’est-ce qui est requis?

1. Obligation de divulgation

Un promoteur assujetti à la partie 2.1 de la LMRED doit inclure un libellé obligatoire dans ses déclarations d’information et ses contrats d’achat (contrats) concernant les cessions de contrats (cessions), comme l’exigent l’énoncé de politique 16² et le Règlement sur la commercialisation d’un développement immobilier (le Règlement), énonçant ce qui suit :

• si les cessions sont permises;
• toute condition relative aux cessions autorisées, comme l’exigence du consentement du promoteur ou le paiement de frais de cession;
• que le promoteur est tenu de recueillir et de déclarer les renseignements sur l’assignation au CSAIR;
• que le promoteur conservera ces registres pendant la période prescrite en vertu du Règlement.

2. Rapports d’affectation par l’intermédiaire du CSAIR

Sous réserve de certaines exemptions, un promoteur doit suivre, recueillir et déclarer des renseignements sur toutes les cessions signées le 1er janvier 2019 ou après^{cette date 3}, à l’aide du portail CSAIR administré par la Direction des droits de cession immobilière et l’Office des titres fonciers et de l’arpentage.

Les exigences en matière de rapports comprennent :

• l’identité du cédant et du cessionnaire, y compris les noms légaux complets, les adresses et les coordonnées;
• les détails du contrat, comme la date du contrat initial, le numéro d’unité et le prix d’achat;
• les conditions de cession, y compris la date de cession, tout profit ou contrepartie payé pour la cession et la confirmation du consentement du promoteur;
• date de dépôt du plan de copropriété auprès du Bureau des titres fonciers (BTBD), le cas échéant. ⁴

Périodes de déclaration

Un promoteur doit soumettre ces données sur une base trimestrielle, dans les 30 jours suivant un trimestre civil terminé, jusqu’au trimestre suivant le dépôt du plan de copropriété auprès de l’ODL. ⁵ Par la suite, un rapport annuel est requis jusqu’à ce que l’une des situations suivantes se produise :

• le promoteur cesse l’aménagement;
• tous les lots de copropriété ont été transférés;
• l’immeuble d’aménagement est vendu;
• six années consécutives de rapports annuels du CSAIR ont été rédigés par le promoteur. ⁶

Il n’y a pas de frais de dépôt exigibles à l’égard des exigences de déclaration normalisées lorsqu’aucune cession n’est déclarée. Cependant, des frais de dépôt de 195 $ CA s’appliquent à chaque cession déclarée via le portail. Le promoteur doit conserver des copies des documents d’assignation pendant une période de conservation prescrite d’au moins six ans à compter du dépôt du plan de copropriété en cas de vérification ou d’examen réglementaire. ⁷

Pénalités

Le non-respect des exigences de déclaration du CSAIR, y compris le dépôt de renseignements inexacts, constitue une infraction à la REDMA. Dans de tels cas, les promoteurs peuvent être tenus de payer des pénalités administratives allant jusqu’à 500 000 $ CA, dans le cas d’une société, ou 250 000 $ CA pour les particuliers. ⁸ De plus, les promoteurs peuvent également faire l’objet d’ordonnances du surintendant des biens immobiliers (surintendant), y compris l’émission éventuelle d’une ordonnance de cessation de la commercialisation de tout ou partie de l’aménagement. ⁹

Le surintendant peut, au lieu de pénalités, exiger que les administrateurs d’un promoteur s’engagent à enregistrer immédiatement l’aménagement sur le portail du CSAIR et à déposer un rapport d’activité d’assignation au cours de la prochaine fenêtre de dépôt afin de satisfaire à toutes les exigences de dépôt en suspens. Bien que tous les autres dépôts du CSAIR soient déposés au moyen du portail LTSA, cet engagement est soumis à la BC Financial Services Authority au moyen du nouveau portail du Système intégré d’information réglementaire (IRIS).

Principaux points à retenir

Les obligations en vertu de la REDMA et du CSAIR ne sont plus nouvelles, mais elles demeurent un élément essentiel de la conformité en matière d’aménagement en Colombie-Britannique pour les nouveaux logements,  en particulier maintenant que la Colombie-Britannique a introduit sa nouvelle « taxe de revente libre ». La BCFSA avise régulièrement les promoteurs qui manquent une période de dépôt, car elle continue de surveiller de près les cessions pour répondre aux préoccupations concernant la spéculation et la transparence sur le marché immobilier.

Il est fortement conseillé aux promoteurs d’examiner leurs documents d’information, leurs contrats d’achat et leurs processus de déclaration du CSAIR pour s’assurer de leur pleine conformité. La non-conformité peut entraîner des sanctions financières importantes et l’émission d’ordonnances de cessation de la mise en marché.