Écrit par Simon Crawford and Samantha Weng
Les marchés évoluent. Les situations évoluent. Les plans évoluent. Et dans le cadre de cette évolution, il arrive souvent que des locataires se retrouvent avec des obligations locatives qui ne conviennent plus à leurs plans d’affaires. Ils doivent, ou du moins ils souhaitent, modifier l’entente conclue avec leur propriétaire. Les locataires commerciaux et leurs propriétaires doivent toutefois savoir que les contrats de location sont différents des autres contrats commerciaux.
Dans le cas de nombreux contrats commerciaux, lorsqu’une partie souhaite mettre fin unilatéralement à son engagement, elle peut le faire au risque de s’attirer une réclamation en dommages-intérêts. Et souvent, la partie qui procède à une répudiation de contrat sait que la réclamation sera assujettie à l’obligation de l’autre partie d’atténuer lesdits dommages-intérêts, dans la mesure du possible. Bref, pour de nombreux contrats commerciaux, la partie amorçant la répudiation devra débourser un montant moindre à la somme totale des obligations pour la portion restante de la durée du contrat.
La situation est toutefois différente dans le cas de contrats de location commerciaux. Une décision récente rendue en Ontario dans l’affaire The Canada Life Assurance Company et al. v. Aphria Inc.1 nous rappelle en effet que lorsqu’un locataire commercial résilie un contrat de location commercial, le propriétaire a certains recours. Il peut notamment ne pas accepter la résiliation, continuer à réclamer les paiements de la location à mesure qu’ils deviennent exigibles et ne prendre aucune mesure pour atténuer les dommages-intérêts futurs. Autrement dit, un propriétaire d’espaces commerciaux peut tout simplement refuser la demande d’un locataire de mettre fin à la location et l’obliger à s’acquitter du reste de ses obligations aux termes du contrat de location.
Les faits de l’affaire Aphria
En juin 2018, Aphria Inc. (« Aphria ») a loué des locaux situés au 1, rue Adelaide Est, à Toronto (les « locaux ») pour une durée de 10 ans. Toutefois, les besoins commerciaux d’Aphria ont changé peu de temps après, si bien qu’elle n’avait plus besoin des locaux.
En mars 2021, Aphria a communiqué avec les propriétaires, soit La Compagnie d’Assurance du Canada sur la Vie et I.G. Investment Management, Ltd.2(collectivement : les « propriétaires »), pour tenter d’obtenir une résiliation du contrat de location avant terme. Les propriétaires ont rejeté cette demande et informé Aphria qu’elle n’avait pas le droit de mettre fin au contrat de location unilatéralement.
Aphria a répliqué au moyen d’un avis de résiliation daté du 26 août 2021 et a quitté les locaux aux alentours de la même date. Là encore, les propriétaires ont rejeté la résiliation, puis rappelé à Aphria qu’elle demeurait responsable des obligations énoncées dans le contrat de location. Aphria a alors fait valoir que les propriétaires devaient atténuer les dommages-intérêts découlant de la résiliation.
Les propriétaires n’étaient pas d’accord. Ils ont continué à mettre de l’avant les modalités du contrat de location. Entre autres, ils ont fait valoir de manière persistante leur droit à des arriérés, et n’ont pris aucune mesure pour relouer les locaux ou en refuser l’accès à Aphria. Pour couronner le tout, les propriétaires ont poursuivi Aphria pour loyers impayés et futurs, en s’appuyant sur un commentaire du juge Bora Laskin dans une décision de 1971 de la Cour suprême du Canada (la « Cour suprême ») dans l’affaire Highway Properties Ltd. c. Kelly, Douglas and Co. Ltd3 (Highway Properties). Cet arrêt qui a fait jurisprudence en matière de résiliation de contrat de location réaffirme le principe selon lequel « le propriétaire n’est pas tenu de réduire le montant des dommages-intérêts »4.
Au procès, Aphria a invité la Cour supérieure de justice de l’Ontario (la « Cour ») à rejeter le commentaire du juge Laskin, affirmant que l’arrêt Highway Properties avait créé une [TRADUCTION] « anomalie en droit des contrats » 5 en n’exigeant pas du propriétaire qu’il prenne des mesures raisonnables pour réduire ses pertes en cas de résiliation. Cette approche, plaidait Aphria, diffère de celle qui est généralement adoptée lorsque d’autres contrats commerciaux sont répudiés. Aphria a soutenu que d’appliquer le principe de la limitation du préjudice aux opérations de location permettrait d’atteindre plusieurs objectifs, y compris l’harmonisation du droit des contrats de location avec le droit des contrats commerciaux. Elle a également affirmé que d’appliquer le principe de l’atténuation aux contrats de location garantirait l’efficacité économique, montrerait que les propriétaires commerciaux sont généralement mieux placés pour atténuer les pertes, découragerait les résultats absurdes et la multiplicité des actions et encouragerait la liberté contractuelle6. Les arguments d’Aphria reposaient sur des décisions de la Cour suprême postérieures à l’arrêt Highway Properties qui favorisent l’atténuation plutôt que l’exécution en nature en cas de répudiation contractuelle. Toutefois, aucun des arrêts cités ne concernait les contrats de location commerciaux7.
Les recours du propriétaire commercial en cas de résiliation du contrat de location
Quels sont donc les recours dont dispose le propriétaire lorsqu’un locataire tente de résilier unilatéralement un contrat de location commercial? Aux termes de l’arrêt Highway Properties, le propriétaire peut prendre l’une ou l’autre des mesures qui suivent :
- demander l’exécution des dispositions du contrat de location et poursuivre en recouvrement du loyer ou de dommages-intérêts accessoires lorsqu’ils sont dus, en se fondant sur le fait que le contrat de location demeure pleinement en vigueur;
- accepter la résiliation et intenter une poursuite liée aux arriérés ou aux dommages-intérêts accessoires causés avant la date de la résiliation du contrat de location;
- donner un avis raisonnable au locataire et reprendre possession des locaux et les sous-louer pour le compte du locataire, tout en conservant le droit de poursuivre pour les arriérés ou les dommages-intérêts accessoires;
- accepter la résiliation du contrat de location et signifier un avis au locataire indiquant que des dommages-intérêts seront demandés en raison du défaut de remplir les engagements prévus au contrat de location8.
L’énoncé, par la Cour suprême, du dernier des recours énumérés ci-dessus indiquait, à l’époque, une évolution importante dans le droit des contrats de location. En effet, avant l’arrêt Highway Properties, les propriétaires d’immeubles commerciaux ne pouvaient se prévaloir que des trois premiers recours, qui ne permettaient que le recouvrement des pertes accumulées. Cela s’explique, historiquement, par les divergences entre le droit des biens et le droit des contrats.
Bien que les contrats de location soient des contrats dans leur forme et à l’égard de leur rôle, ils avaient traditionnellement été qualifiés de transports d’intérêt sur un fonds par le droit des biens. Une fois la résiliation du contrat de location acceptée par un propriétaire, ledit contrat et l’intérêt sur un fonds du locataire étaient tous deux résiliés, ce qui empêchait le propriétaire de présenter une réclamation en cas de pertes éventuelles9.Logiquement, puisque les loyers étaient tirés d’un intérêt sur un fonds, ils cessaient d’être dus avec la cessation dudit intérêt10.
Dans l’arrêt Highway Properties, la Cour suprême a reconnu les limites de cette approche et a statué qu’il ne convenait plus de traiter un contrat de location commercial comme « un simple transfert de droit sur un fonds et non pas aussi un contrat » 11, accordant ainsi aux propriétaires commerciaux la possibilité de poursuivre pour loyers futurs. Toutefois, un avis approprié doit être signifié au locataire défaillant comme condition préalable, car un tel avis devrait théoriquement l’inciter à réévaluer la situation et peut-être à s’efforcer de changer de cap dans l’espoir d’éviter d’autres revers financiers et conséquences sur sa réputation.
La décision dans l’affaire Aphria
Dans l’affaire Aphria, la Cour s’est prononcée sur l’atténuation en se posant deux questions : le commentaire du juge Laskin dans l’arrêt Highway Properties a-t-il force exécutoire? Dans l’affirmative, la Cour doit-elle s’éloigner de la jurisprudence?
Aphria a fait valoir que lorsqu’il a écrit que « le propriétaire n’est pas tenu de réduire le montant des dommages-intérêts »12, le juge Laskin ne faisait qu’une remarque sans se prononcer sur le mérite, et que ladite remarque ne liait donc pas les tribunaux inférieurs. La Cour a toutefois conclu l’inverse, étant donné que l’atténuation et l’obligation du propriétaire commercial à la suite d’une résiliation de contrat de location commercial constituaient des questions clés dans l’arrêt Highway Properties, et que certaines remarques des juges de la Cour suprême doivent être considérées comme faisant autorité13.
En outre, la Cour a refusé de s’écarter de la jurisprudence pour préserver la certitude du droit et la stabilité des opérations de location commerciales existantes et futures. Après tout, le principe de droit créé par l’arrêt Highway Properties est respecté depuis plus de 50 ans (sauf dans un ou deux cas) et, par conséquent, tout changement émanant d’un tribunal inférieur perturberait le droit et le marché. La Cour a toutefois exprimé son ouverture envers les arguments d’Aphria. Elle reconnaissait qu’il semble inhabituel qu’aucune obligation d’atténuation n’existe pour les propriétaires commerciaux.
En fin de compte, Aphria a reçu l’ordre de payer les loyers dus jusqu’au 15 juin 2023, mais pas les loyers futurs, sauf si les propriétaires intentaient d’autres poursuites pour les recouvrer. Cela concorde avec le recours associé au choix des propriétaires de maintenir le contrat de location en vigueur. En outre, la Cour a décidé que le montant des loyers futurs dus par Aphria devait être évalué en tenant compte de toute atténuation qui, dans les faits, se produirait. Cela, même si les propriétaires commerciaux ne sont pas tenus d’atténuer les pertes découlant de la résiliation du contrat de location.
Quelles conclusions pouvons-nous tirer de tout cela? Les locataires commerciaux qui envisagent de résilier unilatéralement un contrat de location non expiré devraient bien réfléchir avant de quitter leurs locaux. Pour l’instant, les propriétaires situés dans les ressorts de common law du Canada qui font face à une résiliation de contrat de location commercial disposent de quatre recours en droit. Aucun desdits recours n’exige qu’ils atténuent les dommages-intérêts. À titre de propriétaire, le rapport coût-bénéfice de chaque recours doit être évalué en fonction des circonstances de la résiliation afin de déterminer la meilleure ligne de conduite à adopter. En outre, il convient de tenir compte de l’exigence d’aviser prévue par chacun des recours afin de s’assurer d’en tirer le maximum d’avantages.
1 The Canada Life Assurance Company et al. v. Aphria Inc., 2023 ONSC 6912 [Aphria].
2 En tant que fiduciaire d’IG Mackenzie Real Property Fund and Optrust Office Inc.
3Douglas and Co. Ltd., Highway Properties Ltd. v.Kelly, [1971] R.C.S. 562 (Highway Properties).
4 Idem, page 573.
5 Aphria, supra, note 1, au paragraphe 19.
6 Idem, au paragraphe 45.
7Asamera Oil Corporation Ltd. c. Sea Oil & General Corporation et autre, (1978), 1978 CanLII 16 (CSC), [1979] 1 R.C.S. 633; Semelhago c. Paramadevan, 1996 CanLII 209 (CSC), [1996] 2 R.C.S. 415; Colombie-Britannique c. Canadian Forest Products Ltd., 2004 CSC 38, [2004] 2 R.C.S. 74; et Southcott Estates Inc. c. Toronto Catholic District School Board, 2012 CSC 15, [2012] 2 R.C.S. 675.
8 Highway Properties, supra, note 3, page 571.
9 Bruce Ziff, Principles of Property Law, 5ᵉ édition (Toronto : Carswell, 2010), page 308.
10 Highway Properties, supra, note 3, page 574.
11 Idem, page 577.
12 Highway Properties, supra, note 3, page 573.
13 R. c. Henry, 2005 CSC 76, [2005] 3 R C.S. 609, au paragraphe 57.
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Bennett Jones