Projet de loi 17 : Construire encore plus intelligemment et plus rapidement qu’auparavant?

Écrit par Andrew Jeanrie et Samuel Judson

Le 12 mai 2025, l’honorable Rob Flack, ministre des Affaires municipales et du Logement (ministre), a déposé le projet de loi 17, Loi de 2025 visant à protéger l’Ontario en construisant plus rapidement et plus intelligemment (le projet de loi 17). Le 5 juin 2025, le projet de loi 17 a reçu la sanction royale. Dans l’ensemble, le projet de loi 17 est un projet de loi omnibus qui modifie plusieurs lois en matière d’infrastructure, de logement et de transport en commun, dans le but d’accélérer la construction d’infrastructures et de logements tout en soutenant la croissance économique et communautaire.

Notamment, le projet de loi 17 modifie les lois suivantes :

• Loi de 1992 sur le code du bâtiment;
• Loi de 2020 pour accélérer le transport en commun;
• Loi de 2006 sur la cité de Toronto;
• Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement;
• la Loi de 2006 sur Metrolinx;
• Loi de 2011 sur le ministère de l’Infrastructure;
• la Loi sur l’aménagement du territoire;
• Loi de 2020 sur les collectivités axées sur le transport en commun.

projet de loi 17 fait partie de ce qui est devenu une longue série de lois de la province de l’Ontario visant à améliorer le processus d’aménagement du territoire (et les lois connexes concernant l’aménagement des terres).  Comme pour d’autres lois de ce genre, l’intention générale est d’accélérer la construction en Ontario (dans ce cas-ci, en permettant à la construction d’être « plus rapide et plus intelligente »). Comme nous le verrons plus loin, l’atteinte de cet objectif dépendra non seulement du libellé de la loi, mais aussi de sa mise en œuvre au niveau municipal. 

Modifications à la Loi sur l’aménagement du territoire et à la Loi sur la Ville de Toronto

Approbation ministérielle

Le nouveau paragraphe 17(21.1) de la Loi sur l’aménagement du territoire ajoute que le conseil d’une municipalité ou d’un conseil d’aménagement doit obtenir l’approbation écrite du ministre avant d’adopter une modification à un plan officiel qui ajoute, modifie ou abroge son plan officiel pour diverses demandes d’aménagement. Plus précisément, ces changements s’appliquent aux demandes complètes de modification du plan officiel, de modification du règlement de zonage, de contrôle du plan d’implantation, de plans de lotissement et d’autorisation. De même, ces changements se reflètent dans les dispositions relatives au contrôle du plan d’implantation contenues dans la Loi de 2006 sur la cité de Toronto. Le projet de loi 17 précise également que toute modification au plan officiel adoptée le 12 mai 2025 ou après sans le consentement du ministre est réputée n’avoir pas été adoptée, ce qui semble être un effort pour réduire les municipalités imposant de nouvelles exigences avant l’entrée en vigueur de la loi.

Il s’agit d’un exemple des modifications visant à limiter le « contrôle d’accès ». Dans ce cas, le projet de loi 17 limiterait le pouvoir d’une municipalité de déterminer ce qui est requis pour une demande complète, dans le but de réduire les incohérences dans la portée, le type et le nombre d’études ou de rapports requis pour les demandes d’aménagement.

Le processus de demande complet

Dans le but de créer des exigences plus uniformes et plus prévisibles dans toutes les municipalités, la province a également proposé de nouvelles limites sur les renseignements et les documents requis par une municipalité pour une demande de modification du plan officiel, d’un règlement de zonage, d’un contrôle du plan d’implantation, d’un plan de lotissement ou d’un consentement. Plus précisément, les études suivantes peuvent ne pas être requises dans le cadre d’une demande d’aménagement complète :

• Soleil/ombre : Information et matériel liés à l’impact des ombres projetées par un aménagement proposé sur le terrain visé et sur les terrains environnants, y compris les rues.
• Vent : Information et matériel liés aux impacts potentiels d’un projet d’aménagement sur les conditions de vent dans les régions environnantes.
• Aménagement urbain : Renseignements et documents concernant l’aménagement urbain d’un projet d’aménagement, y compris la façon dont un projet d’aménagement s’harmonise avec les lignes directrices ou les politiques municipales en matière d’aménagement urbain.
• Éclairage : Information et matériel liés à l’éclairage et aux niveaux d’éclairage sur le site, y compris l’emplacement et le type de luminaires proposés à l’extérieur du bâtiment et sur le site.

La province a sollicité des commentaires sur ce projet de règlement jusqu’au 26 juin 2025; toutefois, aucun commentaire ou résultat n’a été publié à la date du présent document.

Il est important de noter que ces limites ne sont proposées qu’à l’heure actuelle. En d’autres termes, il sera toujours laissé à une « bonne planification » pour une municipalité de demander des renseignements supplémentaires dans le cadre d’un processus d’aménagement du territoire. La principale différence est que les demandeurs auront le droit de refuser de fournir de tels renseignements supplémentaires (au risque d’un refus). D’une certaine façon, ces modifications de contrôle sont un pas en arrière par rapport à la Loi sur l’aménagement du territoire, comme elle l’était avant les modifications qui ont commencé dans les années 2000, où les exigences en matière de demande ont commencé à être beaucoup plus grandes.

Variations de retrait de droite

Le nouveau paragraphe 34(1.4) prévoit que, sous réserve du paragraphe 4(1.5), une « distance minimale de retrait est réputée être le pourcentage prescrit de la distance de retrait ». Le paragraphe 34(1.7) précise que la « distance de retrait » s’entend de la « distance à laquelle un bâtiment ou une construction doit être retrait d’une limite de la parcelle sur laquelle le bâtiment ou la construction est situé conformément à un règlement municipal adopté en vertu du présent article ». En d’autres termes, cette disposition prévoit une réduction automatique autorisée des marges de recul minimales.

À la date du présent document, le pourcentage prescrit n’est pas encore disponible. Cependant, la province mène des consultations sur un nouveau règlement qui prévoit des pourcentages prescrits allant jusqu’à 10%.

Cette politique pourrait être très utile pour fournir un soulagement immédiat aux propriétaires qui constatent qu’ils ont besoin d’un rajustement rapide à un retrait autorisé, ou aux propriétaires de terrains qui obtiennent à l’avenir des exemptions de règlement de zonage propres à un site qui nécessitent ensuite de tels rajustements de retrait. Cependant, l’avantage général de cet article est encore en suspens : si, au fil du temps, les municipalités ajustent leurs marges de recul de droit de manière à ce qu’elles tiennent compte de la réduction prescrite, la grande majorité des propriétés ne bénéficieront guère de cette disposition.

Il est important de noter qu’il existe également des périodes de transition à ces retraits – le paragraphe 34(1.6) – comme pour un bâtiment avec un permis existant. De plus, le paragraphe 34(1.5) prévoit des exemptions générales lorsqu’un bâtiment ou une construction est situé dans : (i) la zone de la ceinture de verdure; (ii) une parcelle de terrain qui n’est pas une parcelle de terrain résidentiel urbain; (iii) une parcelle de terrain située dans un secteur prescrit pour l’application du paragraphe 41(1.2) de la Loi sur l’aménagement du territoire.

Professionnels prescrits

Les paragraphes 22(6.0.1) (plans officiels), 34(10.3.1) (règlements de zonage), 41(3.5.1) (contrôle du plan d’implantation), 51(19.0.1) (lotissement des biens-fonds) et 53(4.0.1) (consentements) de la Loi sur l’aménagement du territoire et le paragraphe 114(23) (contrôle du plan d’implantation) de la Loi sur la cité de Toronto prévoient maintenant que certains renseignements et documents requis fournis dans le cadre d’une demande d’aménagement sont réputés satisfaire aux exigences applicables s’ils sont préparés par une personne autorisée à exercer une profession prescrite.

Il s’agit d’une autre des modifications proposées pour limiter le « contrôle d’accès ». Dans ce cas, il n’était pas rare que les municipalités se lancent dans le processus de dicter la « façon » dont un professionnel qualifié devait rédiger leurs rapports, mais aussi d’entrer dans le contenu de leurs rapports avant le dépôt d’une demande (lorsque l’appelant a des droits d’appel plus limités). Ces changements pourraient avoir des avantages importants pour le dépôt des demandes si le règlement établit finalement une liste importante de professionnels visés par règlement.

Écoles primaires et secondaires

La province a introduit de nouvelles dispositions empêchant les politiques du plan officiel et les règlements de zonage d’interdire l’utilisation de terrains résidentiels urbains pour les écoles primaires ou secondaires exploitées par les conseils scolaires, ainsi que les utilisations connexes comme les garderies dans ces écoles.

Arrêté ministériel de zonage

L’article 47 de la Loi sur l’aménagement du territoire énonce les pouvoirs du ministre en matière de zonage et de lotissement. Le nouveau paragraphe 47(1.0.1) permet au ministre d’imposer des conditions à l’utilisation d’un bien-fonds ou à l’érection, à l’emplacement ou à l’utilisation de bâtiments ou de constructions s’il estime que ces conditions sont raisonnables. Les « conditions » sont rédigées de manière assez générale, semblables aux pouvoirs accordés aux municipalités lorsqu’elles approuvent des dérogations mineures ou des consentements. Dans le contexte de dérogations mineures, ces pouvoirs ont été confirmés comme offrant une grande souplesse dans leur application, bien que les tribunaux les aient également liés pour exiger un lien raisonnable avec la demande applicable dans la demande sous-jacente.

La loi autorise également le ministre à garantir de telles conditions au moyen d’une entente qui peut être enregistrée sur le titre. La loi précise également que, lorsque des conditions ont été établies, l’OMM est suspendue jusqu’à ce que le ministre soit convaincu que la condition a été ou sera remplie et, une fois que le ministre est satisfait, le ministre doit en aviser le secrétaire de la municipalité locale.

L’intention générale de cette disposition semble être de conférer au ministre un mélange de l’ancien pouvoir « art. 37 » et du pouvoir de zoner avec conditions. L’incidence de ce pouvoir dépendra grandement du niveau d’activité du ministre dans la délivrance des MZO.

Modifications apportées à la Loi sur le code du bâtiment

L’une des modifications les plus intéressantes du projet de loi 17 est la modification de la Loi sur le code du bâtiment (LCA).

En particulier, le projet de loi 17 stipule que les municipalités n’auront plus le pouvoir d’adopter des règlements qui imposent des règles et des normes de construction qui vont au-delà du Code du bâtiment provincial. L’article 35 de la LCA contient actuellement une disposition de prépondérance qui stipule que la LCA et le Code du bâtiment remplacent tous les règlements municipaux concernant la construction ou la démolition de bâtiments. Toutefois, le nouveau paragraphe 35(1.1) va encore plus loin en précisant que les articles 9, 10 et 11 de la Loi de 2001 sur les municipalités et les articles 7 et 8 de la Loi de 2006 sur la cité de Toronto n’autorisent pas une municipalité à adopter des règlements municipaux concernant la construction ou la démolition de bâtiments.

Une telle disposition pourrait avoir une incidence importante sur le coût de la construction en Ontario. Cependant, de nombreuses municipalités justifient l’imposition de telles normes par d’autres pouvoirs généraux. Par conséquent, les projets de construction sont souvent confrontés à des exigences incohérentes en matière de codes et de normes selon les municipalités, les normes vertes de Toronto en étant un exemple de premier plan.

Les municipalités commencent déjà à indiquer qu’elles chercheront des moyens de contourner cette restriction, comme l’obtention de normes écologiques par d’autres moyens que les règlements, comme les ententes d’aménagement.

Modifications à la Loi sur les redevances d’aménagement

Foyers de soins de longue durée

projet de loi 17 introduit un nouvel article 4.4 à la Loi sur les redevances d’aménagement (LSD), qui prévoit que l’aménagement d’une partie d’un bâtiment ou d’une structure destinée à servir de foyer de soins de longue durée est exonéré des redevances d’aménagement sous réserve de dispositions transitoires.

Modifications administratives

projet de loi 17 modifie le paragraphe 19(1.1) afin d’éliminer la nécessité d’une étude de redevances d’aménagement lorsque la modification d’un règlement de redevances d’aménagement a pour seul effet : (i) d’abroger une disposition précisant la date d’expiration du règlement ou de modifier une telle disposition pour prévoir que le règlement expire à une date ultérieure; (ii) abroger une disposition prévoyant l’indexation d’une redevance d’aménagement ou modifier une telle disposition de manière à prévoir qu’une redevance d’aménagement ne doit pas être indexée; (ii) diminue le montant d’une redevance d’aménagement payable pour un ou plusieurs types d’aménagement dans les circonstances précisées dans la modification.

Modifications à l’application du gel et des reports des redevances d’aménagement

Un nouveau report des redevances d’aménagement a été instauré en vertu du paragraphe 26.1(3.1) — en déplaçant le moment du paiement des redevances d’aménagement pour tout aménagement résidentiel qui n’est pas un logement locatif — en particulier en le déplaçant à la première des dates suivantes : (i) le jour où un permis autorisant l’occupation du bâtiment est délivré; ou (ii) le jour où le bâtiment est occupé pour la première fois. C’est beaucoup plus tard que l’exigence précédente selon laquelle le paiement doit être dû (par défaut) au premier permis de construire. La municipalité peut exiger que la personne tenue de payer la redevance CD fournisse un instrument pour garantir le paiement de la redevance.

Des changements ont également été apportés en ce qui concerne le calcul des intérêts en cas de « gel CD » (en bref, le concept selon lequel les taux CD sont fixés au moment de certains événements, le plus souvent l’application du plan d’implantation). Le projet de loi 17 modifie la loi de manière à ce qu’à l’avenir, les intérêts cessent de s’accumuler pendant les périodes de report.

De plus, le nouvel article 26.2 prévoit que si le taux CD déclenché par le « gel » plus les intérêts dépasserait le taux RD actuel, le propriétaire bénéficierait du taux RD actuel. Cela semble viser à résoudre le problème manifestement involontaire où certains propriétaires payaient des redevances d’aménagement par le biais du « gel » qui étaient supérieures aux tarifs actuels des CD. On ne sait pas si certaines municipalités continueront de tenter de contourner cette règle en forçant les propriétaires à conclure des ententes en vertu de l’article 27 pour accepter des tarifs CD plus élevés (cela se fait généralement en tirant parti du pouvoir des permis de construire conditionnels).

Cela dit, les modifications législatives apportées à l’article 26.2 indiquent clairement que les aménagements sont assujettis au plus bas des deux taux CD possibles : le taux précédemment gelé (rajusté en fonction des intérêts, le cas échéant) ou le taux en vigueur au moment de la délivrance du permis de construire. En pratique, en permettant aux promoteurs de payer le moins élevé du taux bloqué ou du taux alors en vigueur, la modification s’harmonise davantage avec l’objectif de réduire les escalades de coûts imprévues.

Services locaux

Le projet de loi 17, en vertu du paragraphe 59(1.2), introduit un nouveau pouvoir réglementaire pour habiliter la province à créer des règlements précisant ce qui constitue un « service local ». Les services locaux désignent généralement les infrastructures qui ne sont pas assujetties à des redevances d’aménagement (et qui ne peuvent donc pas non plus faire l’objet de crédits de redevances d’aménagement). En l’absence d’une définition claire, les municipalités interprètent et appliquent le concept différemment, ce qui entraîne un traitement incohérent d’une administration à l’autre.

Aucune définition n’a été établie, mais la définition choisie pourrait avoir un large éventail d’impacts. Par exemple, si la nouvelle définition est plus restrictive, alors que plus de travaux d’infrastructure pourraient bénéficier des crédits CD, la municipalité en question pourrait augmenter le montant de ses CD pour couvrir cette infrastructure supplémentaire. D’autres changements ont été proposés pour tenter de limiter les augmentations des CD, mais les tentatives antérieures se sont généralement avérées infructueuses sur une longue période où les municipalités ont été déterminées à augmenter les tarifs CD.

Modifications apportées à la Loi sur le transport en commun plus rapide

La Loi de 2020 pour accélérer le transport en commun accélère la réalisation de quatre projets de transport en commun d’importance provinciale en éliminant les obstacles et en simplifiant les processus, notamment la construction de la ligne Ontario, du prolongement du métro de Scarborough, du prolongement du métro Yonge et du prolongement ouest d’Eglinton Crosstown.

L’article 2 de la Loi a été modifié afin de supprimer la définition de « projet de transport en commun prioritaire » et de la remplacer par « projet de transport en commun provincial ». L’article 2 définit un projet de transport en commun provincial comme un projet de transport en commun que Metrolinx a le pouvoir de réaliser et comprend un projet qui, immédiatement avant le jour de l’entrée en vigueur du paragraphe 1 (2) de l’annexe 2 du projet de loi 17, était un projet de transport en commun prioritaire. Concrètement, cette modification a pour effet d’élargir les types de projets qui pourraient bénéficier de la Loi.

Modifications à la Loi Metrolinx

projet de loi 17 modifie le paragraphe 31 de la Loi de 2006 sur Metrolinx en y ajoutant le nouveau paragraphe 31.0.1, qui prévoit que le ministre des Transports peut ordonner à une municipalité (ou à ses organismes municipaux) de fournir des renseignements et des données qui, à son avis, pourraient être nécessaires pour appuyer l’élaboration d’un projet de transport en commun provincial ou d’un projet communautaire axé sur le transport en commun. Il peut s’agir de données, de contrats, de rapports, de sondages, de plans et d’autres documents que le ministre des Transports estime nécessaires pour appuyer un projet de transport en commun provincial ou un projet communautaire axé sur le transport en commun.

Modifications à la Loi sur les collectivités axées sur le transport en commun et à la Loi sur le ministère de l’Infrastructure

Loi de 2020 sur les collectivités axées sur le transport en commun

Tout en apportant un certain nombre de changements administratifs importants pour la province et ses activités, le projet de loi 17 permet également au ministre ou à un délégué de conclure des ententes avec les propriétaires fonciers qui sont tenus d’appuyer un projet communautaire axé sur le transport en commun. Ces accords peuvent être enregistrés sur le titre et exécutés par le ministre de l’Infrastructure ou la municipalité contre le propriétaire foncier et tous les propriétaires subséquents en vertu du paragraphe 4.1(4).

Loi de 2011 sur le ministère de l’Infrastructure

Le projet de loi 17 ne comprend aucune modification à la Loi sur le ministère de l’Infrastructure qui intéresserait particulièrement la plupart des aménagements privés.

Télécharger le PDF