La Ville de Vancouver et Brenhill Developments Ltd. ont interjeté appel avec succès de la décision rendue le 27 janvier 2014 par la Cour suprême de la Colombie-Britannique (BCSC) dans l’affaire Community Association of New Yaletown v Vancouver (City), 2015 BCSC 117. L’appel (2015 BCCA 227) a infirmé une décision de la BCSC qui imposait à la Ville de vastes exigences de divulgation publique qui, en théorie, auraient servi à arrêter la construction par Brenhill d’un projet de logement social environ neuf mois après son approbation par la Ville. Nous avons déjà écrit au sujet de la décision de la BCSC (No Stone Undisclosed: City of Vancouver and Developer Appeal New Public Disclosure Standards for Development Projects).
Faits généraux
Brenhill et la Ville ont négocié une proposition selon laquelle, entre autres choses, Brenhill construirait un nouveau projet de logement social (508 Helmcken) et agrandirait un ancien projet de logement social (1099 Richards). En août 2013, à la suite du processus de consultation publique obligatoire, la Ville a approuvé un permis d’aménagement pour la construction du projet au 1099 Richards. En mars 2014, la Ville a adopté le règlement sur le rezonage pour permettre la tour au 508 Helmcken.
En mai 2014, la Community Association of New Yaletown (CANY) a présenté une pétition en vertu de la Judicial Review Procedure Act qui a finalement abouti à l’annulation par la BCSC du règlement sur le rezonage et de l’aménagement du permis du projet après neuf mois de construction effectuée par Brenhill. À la suite d’un appel de la décision de la BCSC par Brenhill et la Ville devant la Cour d’appel de la Colombie-Britannique (BCCA), CANY a soutenu que l’appel était théorique parce que la Ville a délivré un nouveau permis d’aménagement pour 1099 Richards et a adopté un nouveau règlement de rezonage pour 508 Helmcken, remplaçant en grande partie ceux qui ont été annulés.
Décision de la BCSC
En fournissant les motifs de la pétition de CANY, la BCSC a statué que la Ville avait agi injustement pendant le processus de consultation publique pour le rezonage de la propriété appartenant à la Ville dans la région de Yaletown et le permis d’aménagement d’une propriété adjacente. La BCSC a statué que, pour une audience publique valide, la Ville doit fournir au public une description transparente, complète et compréhensible de tout projet proposé, y compris :
- les détails des ententes confidentielles conclues par la Ville avec le promoteur;
- les avantages et les inconvénients du projet; et
- les justifications financières de la Ville pour le projet ainsi que l’analyse et les hypothèses qui sous-tendent ces justifications.
La Cour a statué que sans une telle divulgation, le public ne peut pas offrir de commentaires éclairés au conseil municipal pour qu’il en tienne compte avant de prendre ses décisions discrétionnaires sur des questions d’utilisation du sol et d’autres approbations d’aménagement.
Décision de la BCCA
Dans des motifs écrits publiés le 21 mai 2015, la BCCA a infirmé la décision de la BCSC. À titre préliminaire, la BCCA a rejeté l’argument de CANY selon lequel l’appel était théorique au motif que certains droits seraient dévolus à Brenhill si le règlement de zonage initial était rétabli et, dans tous les cas, l’appel soulevait des questions générales d’importance pour le public concernant la divulgation qui doit être faite avant les audiences publiques. La BCCA n’était pas d’accord avec la décision de la BCSC concernant les exigences de divulgation pour les raisons suivantes :
- le public n’a pas besoin de voir les détails de la demande de permis d’aménagement pour faire des commentaires éclairés, réfléchis et rationnels sur la question de savoir si la propriété devrait être rezonée pour un aménagement prévu;
- en vertu de la Charte de Vancouver, la Ville a le pouvoir légal de conclure des transactions immobilières sans surveillance directe du public;
- le conseil municipal n’avait pas les détails du contrat d’échange de terrains devant lui lorsqu’il a décidé de rezoner le 508 Helmcken, et la BCSC a rejeté l’argument de CANY selon lequel la Ville avait outrepassé son pouvoir discrétionnaire législatif en concluant ce contrat;
- la demande de permis d’aménagement pour 1099 Richards n’était pas en cause à l’audience publique, sauf dans la mesure limitée où l’aménagement était une condition du rezonage de la propriété au 508 Helmcken. Quoi qu’il en soit, la Ville a divulgué « beaucoup » d’information sur l’ensemble de l’échange de terrains; et
- la BCSC n’a pas tenu compte séparément du permis d’aménagement 1099, qui était une question distincte du règlement de rezonage 508 Helmcken. Par conséquent, toute lacune dans la divulgation pour l’audience publique du règlement sur le rezonage 508 (dont il n’y en avait aucune) ne pouvait avoir d’incidence sur la validité du permis d’aménagement 1099.
La BCCA a conclu que lorsque la Ville envisage de rezoner une propriété, les résidents locaux ont droit à suffisamment d’informations pour leur permettre de se faire une opinion éclairée, rationnelle et réfléchie sur le bien-fondé du rezonage, et le droit d’exprimer leur opinion à la Ville lors d’une audience publique. Cependant, les citoyens qui ne sont pas d’accord avec le point de vue de la Ville sur l’intérêt public doivent chercher à changer par le biais du processus politique plutôt que par l’intermédiaire des tribunaux, car le contrôle judiciaire a strictement défini des limites.
Impact et considérations futurs
Parce que la BCCA a décidé que l’affaire avait été rejetée sur le fond, la BCCA a conclu qu’elle n’avait pas à traiter les arguments avancés par la Ville et Brenhill selon lesquels ils avaient été lésés par le retard de CANY à déposer sa requête en dehors du délai d’un mois prescrit dans la Charte de Vancouver. Toutefois, les commentaires de la BCCA laissent entendre que les futurs pétitionnaires qui tentent de contester des textes législatifs semblables sur le rezonage au moyen de procédures de contrôle judiciaire après l’expiration de la période de contestation prévue par la Loi en vertu de la Charte de Vancouver pourraient se heurter à des obstacles procéduraux à cet égard, et que les citoyens qui ne sont pas d’accord avec la vision de la Ville à l’égard de l’intérêt public doivent chercher à obtenir des changements par le biais du processus politique plutôt que par l’entremise des tribunaux.
Traduction alimentée par l’IA.
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Bennett Jones