Modifications proposées à la Loi sur les privilèges en matière de construction de l’Ontario

24 juillet 2017

Écrit par Julia E. Schatz, Joseph N. Blinick, and Alexander C. Payne

Le 31 mai 2017, le projet de loi 142, Loi modifiant la Loi sur le privilège dans le secteur de la construction¹ (la « Loi »), a été adopté en première lecture par l’Assemblée législative de l’Ontario. Si elles sont adoptées, les modifications proposées à la Loi sur les privilèges dans le secteur de la construction moderniseraient la loi maintenant désuète afin de mieux refléter les réalités contemporaines du secteur de la construction complexe en Ontario. Le projet de loi 142 passera à l’étude en deuxième lecture et en comité en septembre 2017, lorsque l’Assemblée législative reprendra ses travaux.

Le projet de loi mettrait en œuvre un nouveau régime de paiement rapide et un nouveau mécanisme provisoire contraignant de règlement des différends, qui visent tous deux à prévenir les retards et la cessation pure et simple des projets de construction complexes. Il y a aussi plusieurs autres modifications importantes proposées à la loi existante. Vous trouverez ci-dessous un bref aperçu de certains des changements proposés les plus importants.

Nouveaux régimes

Régime de paiement rapide obligatoire

Le gouvernement de l’Ontario croit que les retards de paiement sont endémiques à l’industrie de la construction; le gouvernement signale qu’entre 2002 et 2013, la période moyenne de recouvrement dans l’industrie est passée de 57 à 71 jours. La Loi vise à réduire considérablement ce délai. Les principaux aspects de ce régime sont les suivants :

• Un propriétaire doit payer un entrepreneur dans les 28 jours suivant la réception par le propriétaire d’une facture en bonne et due forme. 
• À la réception du paiement, l’entrepreneur doit payer son sous-traitant dans les sept jours, et ainsi de suite dans la pyramide de la construction.
• Ces échéanciers sont obligatoires et ne peuvent être modifiés par contrat.
• Les parties peuvent toutefois s’entendre contractuellement sur la fréquence à laquelle les factures seront fournies. En l’absence d’une telle entente, le projet de loi stipule que les factures doivent être fournies mensuellement.
• Si le régime de paiement rapide n’est pas respecté, des intérêts s’accumuleront sur le solde impayé au plus élevé du montant contractuel ou du taux d’intérêt avant jugement déterminé en vertu du paragraphe 127(2) de la Loi sur les tribunaux judiciaires.
• Le régime de paiement rapide n’aura pas d’effet rétroactif – il ne s’appliquera qu’aux contrats conclus à compter de la date d’entrée en vigueur des modifications.

Régime d’arbitrage obligatoire

La Loi crée un régime d’arbitrage provisoire visant à régler rapidement les différends entre les parties et à réduire les perturbations d’un projet de construction. Le régime d’arbitrage ne s’appliquera qu’aux contrats de construction conclus à compter de la date d’entrée en vigueur des modifications.

L’arbitrage commence lorsqu’une partie à un contrat renvoie une question prescrite à l’arbitrage. Les questions prescrites comprennent : l’évaluation des services ou du matériel fournis en vertu du contrat, le paiement en vertu du contrat et le non-paiement de la retenue. Tout comme les arbitres en vertu de la législation nationale et internationale de l’Ontario sur l’arbitrage, les arbitres auront de vastes pouvoirs pour déterminer la procédure d’arbitrage appropriée. Les délais d’arbitrage proposés sont expéditifs :

• L’arbitre sera nommé au plus tard 11 jours après la remise d’un avis d’arbitrage.
• Après la nomination de l’arbitre, la partie qui a donné l’avis doit remettre une copie du contrat ou du contrat de sous-traitance et de tout document sur lequel la partie a l’intention de s’appuyer au cours de l’arbitrage dans les cinq jours.
• L’arbitre doit rendre une décision dans un délai maximal de 35 jours à compter de la date à laquelle il est nommé ou accepte de rendre une décision.
• L’arbitre peut demander un délai supplémentaire de 14 jours pour rendre une décision, ce à quoi les parties peuvent consentir par écrit.
• Une partie à qui un arbitre ordonne d’effectuer un paiement doit effectuer le paiement dans les 10 jours.

Bien que les parties aient le droit d’interjeter appel d’une décision devant le tribunal ou d’un arbitrage, l’effet pratique du régime d’arbitrage sera que les différends mineurs seront résolus et que le paiement sera effectué en quelques mois, plutôt qu’en plus de plusieurs années.

Autres modifications notables

Délais prolongés pour le dépôt des privilèges

• Le délai pour la préservation d’un privilège et le maintien de la retenue de base après la certification de l’achèvement substantiel passera de 45 jours à 60 jours.
• Le délai de perfection d’un privilège (après la préservation) passera de 45 jours à 90 jours.
• Les échéanciers prolongés régiront probablement les projets de construction qui sont en cours au moment de l’entrée en vigueur de la Loi, en plus de tous les projets futurs.

Paiement obligatoire de la retenue

• Sur un projet typique, après l’expiration de la période de privilège, le propriétaire sera tenu de payer rapidement les fonds de retenue, à moins que le propriétaire n’ait déjà publié un avis de non-paiement / de mise en attente, une telle publication étant requise dans les 40 jours suivant la certification de l’achèvement substantiel.
• Pour les projets plus longs ou échelonnés, la libération de la retenue peut être échelonnée en fonction de l’achèvement de chaque phase.
• Les modifications concernant le paiement obligatoire de la retenue régiront probablement les projets de construction qui sont en cours au moment de l’entrée en vigueur de la Loi, en plus de tous les projets futurs.

Modifications aux dispositions relatives aux fiducies

• Bien que les comptes bancaires propres au projet ne soient pas requis, un fiduciaire en vertu de la Loi doit tenir des registres écrits concernant les fonds en fiducie, y compris les paiements dans et hors du compte.

Renvoi à la Cour des petites créances

• Les demandes de privilège de moins de 25 000 $ peuvent être renvoyées à la Cour des petites créances.

Implications pratiques

Mis à part les nouveaux régimes de paiement et d’arbitrage rapides, il semble que les modifications proposées régiront les projets de construction qui sont en cours lorsque la Loi entrera en vigueur. Par conséquent, il est essentiel que les intervenants de l’industrie de la construction aient une compréhension approfondie des modifications proposées avant leur entrée en vigueur, plutôt que d’être pris par surprise après coup.

La mise à jour ci-dessus donne un bref aperçu des modifications proposées à la Loi sur les privilèges dans le secteur de la construction. Cependant, il n’est pas exhaustif et ne remplace pas les conseils d’un conseiller juridique expérimenté. Chez Bennett Jones, nous avons une équipe de conseillers professionnels compétents qui peuvent fournir des conseils juridiques et stratégiques à tous les intervenants de l’industrie de la construction de l’Ontario à mesure que le secteur continue de croître et que le paysage juridique continue d’évoluer.

* Les auteurs sont reconnaissants à Paul Blundy, associé, chef des projets d’infrastructure publique, et à Sarah Bernamoff, étudiante d’été, pour leur aide dans la préparation de cette mise à jour.

¹ Projet de loi 142, Loi modifiant la Loi de 2017 sur le privilège en matière de construction, 2e sess, 41e étape (Ontario), 2017.

Auteur(e)s