Le conseil municipal de Toronto adopte un cadre de zonage d’inclusion

24 novembre 2021

Écrit par Andrew Jeanrie, Robert Blunt and Stephanie Brazzell

Le conseil municipal de Toronto a adopté un cadre stratégique de zonage d’inclusion (Z) lors de la réunion du conseil du 9 au 12 novembre 2021, rendant obligatoire pour certains nouveaux développements résidentiels d’inclure des logements abordables.

La modification approuvée au Plan officiel de zonage d’inclusion, la modification au règlement de zonage d’inclusion et l’ébauche des lignes directrices de mise en œuvre imposent des exigences aux ensembles pour fournir des logements abordables sur les ensembles résidentiels qui sont :

1. situé dans une zone de marché de zonage d’inclusion (zone de marché IZ);
2. dans une grande zone de station de transport en commun protégée (PMTSA) approuvée; et
3. contiennent au moins 100 unités et 8 000 mètres carrés de nouvelle surface de plancher brute résidentielle (ZCM).

Il convient de noter qu’à l’avenir, non seulement les EMSP pourraient être pertinentes, mais si la Ville met en œuvre un système de permis d’aménagement (SDPE), ces zones pourraient également être assujetties aux exigences des ZDI.

Zone de marché du zonage d’inclusion

Il y a actuellement trois zones de marché IZ approuvées par la Ville, comme indiqué sur Plan oficial Map 37. Pour être incluse dans une zone de marché IZ, la zone géographique doit atteindre au moins 50 pour cent d’un nombre minimum d’indicateurs démontrant une viabilité et une force de développement élevées. Les indicateurs comprennent les prix de revente, les prix des logements locatifs neufs et des condominiums, l’intensité des activités d’aménagement et les résultats d’une analyse de la viabilité financière effectuée par la Ville.

La Ville s’est engagée à effectuer un examen des exigences de zonage d’inclusion après un an afin de déterminer si le marché a changé et si les exigences devraient être ajustées. Cet examen soulève la possibilité que les zones de marché IZ soient élargies (probables) ou réduites (très peu probable).

DPS et PMTSA

À ce jour, aucune région du SDPE n’a été identifiée dans la Ville. Ainsi, le cadre stratégique de zonage d’inclusion met l’accent sur les EMSMP. Les ZSMP sont un sous-ensemble des quelque 180 grandes zones de stations de transport en commun (ZDTM) et sont des zones situées dans un rayon d’environ 500 à 800 mètres d’une station de transport en commun d’ordre supérieur. Une fois adoptées par la Ville et approuvées par la province, les ZSTA auront des exigences concernant le nombre minimal de résidents et d’emplois, les densités minimales pour les bâtiments et les structures et les utilisations spécifiées des terrains dans le secteur.

On s’attend à ce que les premières EMSMP soient en vigueur à la fin du T1 ou au début du T2 de 2022. Toutefois, une fois que le Conseil municipal a adopté les EMSMP, elles sont toujours assujetties à l’approbation du ministre. Le ministre dispose de 120 jours pour examiner et approuver les ZDMP finales, ou la Ville pourrait interjeter appel de la non-décision. À l’heure actuelle, deux EMTMP sont devant le ministre aux fins d’approbation, et d’autres devraient être envoyées au ministre plus tard en 2021 ou au début de 2022, et la liste complète des PREMIÈRES ZDPM devrait être devant le ministre d’ici juillet 2022.

L’article 5.1 de la Loi sur l’aménagement du territoire interdit le zonage d’inclusion, sauf dans les ZSMP ou les PPA. Par conséquent, bien que la Ville ait fixé au 18 septembre 2022 la date de transition recommandée pour commencer la mise en œuvre des exigences de zonage d’inclusion, la date d’entrée en vigueur des exigences variera en fonction de l’approbation par le ministre des ZSTA individuelles.

Exigences de la politique de zonage d’inclusion :

Quantité

La quantité requise de logements abordables variera entre 5 et 10 pour cent selon la zone de marché IZ. À partir de 2025, les quantités augmenteront entre 0,5 % et 1,5 % pour mettre en œuvre progressivement les exigences en matière de logement abordable. D’ici 2030, les quantités varieront entre 8 et 22 pour cent.

Une exception à cette règle générale concerne les projets locatifs construits à cet effet, qui seront exemptés des exigences en matière de logement abordable jusqu’en 2026. Après 2026, les projets locatifs construits à cet effet dans la zone de marché IZ 1 devront fournir cinq pour cent de l’ACM résidentiel total, car les unités locatives abordables et les ensembles locatifs construits à cet effet dans la zone de marché IZ 2 devront fournir trois pour cent de l’ACM résidentiel total en tant que logements locatifs abordables. Les projets locatifs construits à cet effet dans la zone du marché IZ resteront exemptés au moins jusqu’en 2031.

Les exigences pour les développements résidentiels admissibles de la mise en œuvre du cadre stratégique de zonage d’inclusion jusqu’en 2030 sont résumées ci-dessous.

Profondeur de l’abordabilité

Le cadre stratégique sur le zonage d’inclusion met en œuvre une nouvelle définition du logement abordable fondée sur le revenu :

• Les logements locatifs abordables et les loyers abordables sont définis comme des logements dont le coût mensuel total du logement (loyer mensuel brut, y compris les services publics pour le chauffage, l’électricité, l’eau chaude et l’eau) est compris ou inférieur au moindre des montants suivants : (1) une fois le loyer moyen de la ville de Toronto (par type d’unité); ou (2) 30 % du revenu mensuel avant impôt des ménages locataires entre le 50^e et le 60^e percentile du revenu du ménage dans la ville de Toronto (selon le type d’unité et la taille du ménage).
• Le logement en propriété abordable est défini comme un logement dont le prix est inférieur ou inférieur à un montant où le coût de logement mensuel total (principal et intérêts hypothécaires, impôts fonciers et frais de copropriété standard) est abordable, basé sur le fait de ne pas payer plus de 30 % du revenu mensuel avant impôt pour les ménages dans le 30^e à 60^e centile du revenu des ménages dans la ville de Toronto (par type d’unité).

Ces définitions ciblent les ménages dont le revenu annuel se élève entre 32 486 $ et 91 611 $. Chaque année, ces revenus seront mis à jour en fonction des résultats du recensement les plus récents ou, au cours des années autres que le recensement, de l’inflation.

Le résultat net de ces définitions est, pour certains types d’unités, une baisse spectaculaire du montant du loyer qui est considéré comme « abordable » et une augmentation des coûts pour les promoteurs de la fourniture de ces logements abordables.

Durée

Le cadre stratégique de zonage d’inclusion exige que le logement abordable demeure abordable pendant 99 ans, à compter de la date d’occupation initiale du logement abordable. Pendant cette période, le loyer ne dépassera pas le loyer maximum abordable. Les augmentations de loyer pour les locataires des logements locatifs abordables seront limitées à l’augmentation prévue par la ligne directrice provinciale sur une base annuelle pour la durée de la location.

Pour les logements abordables vendus à un nouvel acheteur au cours de la période d’abordabilité de 99 ans, le prix de revente sera limité à la variation de l’indice des prix à la consommation par rapport au mois et à l’année de la première vente et au mois et à l’année de la date de revente, plus les frais d’administration.

Exemptions

Les règlements de zonage ne s’appliqueront pas à l’aménagement ou au réaménagement contenant moins de 100 nouvelles unités résidentielles et moins de 8 000 mètres carrés de nouvelles AFE résidentielles. Les parties d’un aménagement ou d’un réaménagement contenant des foyers de soins pour élèves, des maisons de retraite, des maisons de soins infirmiers ou des résidents étudiants seront également exemptées.

Les aménagements seront également exemptés des exigences de zonage d’inclusion si, au plus tard le 18 septembre 2022 :

• une demande complète de modification au règlement de zonage est déposée et entre en vigueur avant l’adoption d’un règlement sur les redevances pour avantages communautaires et une entente en vertu de l’article 37 garantissant un ensemble d’avantages communautaires est enregistrée;
• une demande complète de modification du règlement de zonage et de plan d’implantation est présentée;
• une demande complète pour une dérogation mineure est faite; ou
• une demande complète de permis de construire est faite.

Le nouveau Règlement sur les redevances en matière d’avantages communautaires est entré en vigueur le 18 septembre 2020, avec une période de transition de deux ans pour mettre en œuvre le cadre. Par conséquent, la date de transition pour les exigences de zonage d’inclusion s’harmonisera avec la mise en œuvre du règlement sur les redevances pour les avantages communautaires.

Mesures incitatives

La Ville n’offrira pas d’incitatifs financiers pour satisfaire aux exigences en matière de logement abordable, bien que des incitatifs puissent être envisagés lorsqu’un aménagement ou un réaménagement propose de dépasser les exigences.

La Ville a inclus un « incitatif » mineur dans les règlements définitifs de zonage, en ce que aucun stationnement pour les logements abordables ne sera requis.

Livraison

À la discrétion de la Ville, une partie ou la totalité des besoins en matière de logement abordable peuvent être fournis sur un autre site si les logements abordables hors site offrent de meilleurs résultats en matière de logement, sont prêts et disponibles pour l’occupation en temps opportun correspondant à l’achèvement des unités résidentielles et sont situés dans la même zone de marché IZ que l’aménagement ou le réaménagement proposé.

Le cadre stratégique de zonage d’inclusion représente le premier du genre en Ontario et dépend de l’approbation par les ministres des ZSTA proposées par la Ville. La province a jusqu’au 13 décembre 2021 pour interjeter appel de la modification du Plan officiel de zonage d’inclusion et de la modification du Règlement de zonage d’inclusion. Si aucun appel n’est interjeté, le cadre stratégique sur le zonage d’inclusion entrera en vigueur. Bennett Jones continuera de surveiller tout développement et de fournir des mises à jour au fur et à mesure que les ZSTA seront approuvées et que le cadre stratégique sera mis en place. 

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