The Battle of Bona Fides : The Doctrine of Indefeasibility Revisited

27 septembre 2024

Écrit par Simon Crawford et Dana Talucci

En ce qui concerne le titre enregistré, nous sommes rassurés par le fait qu’il a raison - son dossier, irréalisable. Le registre des titres fonciers est à l’origine de notre confiance dans l’état du titre. Les instruments enregistrés sont, du fait qu’ils sont inscrits au registre, fixés en place, fiables et immuables. Et nous nous attendons à ce que seule une poignée d’exceptions légales au titre, aux fiducies réputées ou aux privilèges puissent colorer notre certitude sur la priorité d’un acte enregistré. ² Mais nous pouvons tenir pour acquis le système qui facilite l’enregistrement de la propriété et des intérêts dans les biens immobiliers.

L’affaire FirstOntario Credit Union Limited c Nagra et ^al.2 porte sur ce qui se passe lorsque le Bureau d’enregistrement des biens fonciers (l’OAR) supprime par erreur une redevance du titre de propriété d’une propriété, puis que cette propriété est transférée par la suite. Qui l’emporte ? Le créancier hypothécaire de bonne foi qui avait une charge de première position enregistrée et libérée à tort, ou un acheteur de bonne foi et son créancier hypothécaire ?

En novembre 2016, le demandeur, FirstOntario Credit Union Limited (le demandeur), a enregistré une première charge prioritaire contre une propriété qui, à l’époque, appartenait à Kevin Carmichael (le vendeur). En décembre 2016, l’OAR a supprimé un certain nombre d’instruments du NIP attribué à la propriété en question (la propriété) et la charge du demandeur a été supprimée par erreur dans le processus. Il n’y avait pas d’instrument de décharge de charge ou de référence au numéro d’enregistrement de l’accusation déchargée.

En avril 2020, le vendeur a conclu une convention d’achat et de vente pour vendre la propriété à Kanwaljot Nagra (l’acheteur), et l’acheteur a obtenu un engagement de financement d’acquisition de Nelson Campos (le prêteur de l’acheteur). Les recherches du titre de l’immeuble effectuées par l’avocat de l’acheteur et par l’avocat du prêteur de l’acheteur ont montré qu’il n’y avait pas de charges financières enregistrées contre le bien. En août 2020, le titre de propriété de la propriété a été transféré à l’acheteur, et le prêteur de l’acheteur a enregistré une première charge en lien avec l’acquisition. À aucun moment, l’acheteur, le prêteur de l’acheteur ou leur conseiller juridique respectif n’ont été au courant que le vendeur avait une obligation hypothécaire impayée.

Le fournisseur a continué d’effectuer des paiements hypothécaires sous les frais du demandeur jusqu’en avril 2022 (longtemps après la clôture). Le mois suivant, le demandeur a découvert que sa charge avait été supprimée, que la propriété avait été vendue et qu’il y avait une autre accusation sur le titre de propriété de la propriété en première position. À la demande de l’OAR, l’accusation du demandeur a été rétablie sur le titre de propriété. ³

Par la suite, l’acheteur et le prêteur de l’acheteur (collectivement, les intimés) ont intenté des procédures pour annuler l’ordonnance de rétablissement et supprimer la charge du demandeur du titre de propriété de la propriété. Le directeur des titres a tenu une audience⁴ et a conclu que l’accusation rétablie du demandeur devrait être supprimée du titre.

Le demandeur a interjeté appel de cette décision devant le tribunal.

Le demandeur a fait valoir qu’en raison de l’aveu d’erreur de l’OAR dans la suppression de l’accusation du demandeur, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’ordonner la rectification du registre des parcelles. Subsidiairement, en raison des signaux d’alarme sur le titre (étant donné qu’aucun instrument de décharge des frais ou référence au numéro d’enregistrement de l’accusation acquittée n’a été mentionné sur le titre), l’acheteur et l’avocat du prêteur de l’acheteur ont été avisés de l’intérêt non enregistré dans le bien et ne peuvent donc pas s’appuyer sur la doctrine de l’indéfendabilité du titre. Dans l’autre solution, le demandeur a également fait valoir que le tribunal devrait considérer toute erreur d’entrée, d’omission ou de retard commise par l’ARL comme une exception à la doctrine de l’indéfendabilité du titre.

Le demandeur a également fait appel à l’expert Robert Aaron, qui était d’avis que l’avocat qui enquêtait sur le titre aurait dû être alerté des signaux d’alarme et qu’il avait fait l’objet d’une enquête plus approfondie, et que, par conséquent, le défaut de l’avocat de le faire était un manquement à la norme de diligence requise.

Les intimés ont soutenu que la doctrine de l’indéfendabilité du titre est une réponse complète et qu’il est bien établi en droit qu’en l’absence d’une fraude ou d’un avis réel équivalant à une fraude, un acheteur de bonne foi et un créancier hypothécaire pour la valeur prennent le terrain libre et exempt de réclamations non enregistrées. Elles ont également soutenu que tout pouvoir discrétionnaire de rectifier le titre est assujetti à la Loi sur les titres fonciers act⁵ (la LTA), qui prévoit que leurs droits ne peuvent être bâtés par la rectification dans des circonstances où ils étaient étrangers à la transaction d’accusation du demandeur.

Les intimés ont fait appel à l’expert Sidney Troister, qui était d’avis que les avocats ont droit à l’exactitude des dossiers d’enregistrement foncier et que, si le dossier des titres fonciers indique que le titre est libre d’une charge hypothécaire, alors à moins d’une activité frauduleuse, le titre de la propriété est tel qu’il est reflété sur le registre des parcelles.

En fin de compte, la Cour a conclu qu’elle n’était pas en mesure d’ordonner la rectification pour rétablir l’accusation du demandeur et a rejeté l’appel de la décision du directeur des titres.

La Cour a conclu que la question de savoir si la conduite de l’avocat était inférieure à la norme de diligence due au client concerné, comme l’ont exprimé l’opinion des experts, n’était pas pertinente en l’affaire.

Le critère de common law pour rectifier un contrat établi dans l’affaire Sylvan Lake Golf & Tennis Club Ltd. c. Performance Industries Ltd.⁶, n’est pas contraignante dans le contexte d’une demande en vertu de la LTA. La rectification est une réparation en equity, et le tribunal dispose d’un large pouvoir discrétionnaire à l’égard de la réparation dans des circonstances appropriées, sous réserve des articles 159 et 160 de la LTA, qui précisent que « les pouvoirs de rectification du tribunal sont soumis à toute succession ou à tout droit acquis par enregistrement en vertu de la LTA ».

Les « successions ou droits acquis par l’enregistrement en vertu de la LTA » prévoient qu’un instrument est en vigueur lorsqu’il est enregistré « selon sa nature et son intention, et pour créer, transférer, facturer ou décharger, selon le cas, le terrain ou la succession ou l’intérêt qui y est mentionné dans le registre ». ⁷

Les limites imposées par les articles 159 et 160 de la LTA au pouvoir discrétionnaire de la cour de rectifier le titre sont enracinées dans la doctrine de l’indéfendabilité du titre.

Comme l’a déclaré le tribunal dans l’affaire Durrani c. Augier⁸, « lorsqu’un acheteur de bonne foi pour la valeur réussit à devenir un propriétaire enregistré, le fait de l’enregistrement est concluant. L’infaisabilité du titre est une conséquence ou un incident de cet enregistrement. Le tribunal n’a pas compétence pour rectifier le registre si cela pourrait porter atteinte à l’intérêt enregistré d’un acheteur de bonne foi pour la valeur de l’intérêt tel qu’enregistré.

Il n’a pas été contesté que l’acheteur était un acheteur de bonne foi pour la valeur et que le prêteur de l’acheteur est un créancier hypothécaire de bonne foi pour la valeur.

Rafraîchissons donc la notion de doctrine de l’indéfendabilité. Le système de titres fonciers a été établi en Ontario en 1885, et son objectif général, et ce sur quoi nous comptons tous, c’est qu’il offre au public la sécurité du titre et la possibilité de transfert. Le caractère sacré du titre est établi par un registre et la garantie du gouvernement que (sous réserve de certaines exemptions légales) la personne nommée sur le registre est le propriétaire et a un titre parfait sous réserve uniquement des charges enregistrées. ⁹

Les trois principes qui forment la doctrine de l’indéfendabilité du titre sont bien établis en droit et sont les suivants :

1. Le principe du miroir , selon lequel le registre est le miroir parfait de l’état du titre ;
2. Le principe du rideau , selon lequel l’acheteur n’a pas besoin d’enquêter sur les transactions passées avec le terrain ou de chercher derrière le titre tel qu’il est représenté dans le registre ; et
3. Le principe d’assurance , selon lequel l’État garantit l’exactitude du registre et indemnise toute personne qui subit une perte en raison d’une inexactitude.

Les deux exceptions à la doctrine du titre d’indéfendabilité sont la fraude et la notification effective d’un instrument non enregistré.¹⁰

La Cour a conclu que la fraude ne s’était pas application aux faits de l’affaire et que l’avis implicite n’est pas un seul et même avis que l’avis réel. L’analyse factuelle se limite à un examen de ce que la partie savait, et non de ce qu’elle aurait pu savoir si elle s’était renseignée.

La preuve non contestée était que l’acheteur et le prêteur de l’acheteur n’avaient pas une connaissance réelle de l’intérêt enregistré du demandeur.

La Cour a également conclu qu’une entrée faite par erreur par l’ARS n’est pas une exception à la doctrine de l’indéfendabilité du titre, et qu’il n’y a aucune raison juridique pour une telle exception, compte tenu du principe de l’assurance. La suppression des frais du demandeur du titre est une inscription au registre, et le demandeur a le droit de demander une indemnisation au Fonds d’assurance des titres de biens-fonds s’il épuise ses efforts contre le vendeur et n’a pas été rendu entier.

Comme l’a dit le mieux la Cour dans l’arrêt Wonderland Power Centre Inc. c. Post and Beam on Wonderland Inc.¹¹, « la rectification des intérêts enregistrés après l’achat par un tiers est particulièrement préoccupante en raison de l’importance de la fiabilité et de l’intégrité du registre foncier pour tous les aspects du droit foncier et de la cession ». Bien qu’il ne soit pas idéal, c’est le moins qu’on puisse dire, que l’accusation du demandeur ait été supprimée sans que ce soit de sa faute, il est impératif que nous puissions tous compter sur le système d’enregistrement foncier.

Donc, il semblerait que tout reste bon avec la fiabilité de notre système d’enregistrement foncier, du moins si vous êtes un acheteur de bonne foi. Si vous êtes un créancier hypothécaire avec une hypothèque libérée par erreur ... vous pouvez vous sentir un peu moins à l’aise avec les faits de l’affaire ... et pas entièrement rassuré par le fait d’avoir à poursuivre sur l’hypothèque libérée et ensuite demander une indemnisation du Fonds d’assurance des titres de biens-fonds pour tout déficit. Bien sûr, des cas comme celui-ci sont la carte de visite des compagnies d’assurance titres qui dérisoirent les créanciers hypothécaires contre l’erreur humaine et les malversations de cette nature .... et se battent au nom de l’assuré quand il y a une bataille de bonne foi.

Auteur(e)s