No Stone Undisclosed: City of Vancouver and Developer Appeal New Public Disclosure Standards for Development Projects

02 mars 2015

La Ville de Vancouver et Brenhill Developments Ltd. ont interjeté appel de la décision rendue le 27 janvier 2014 par la Cour suprême de la Colombie-Britannique dans l’affaire Community Association of New Yaletown v Vancouver (City), 2015 BCSC 117 (la décision Brenhill/New Yaletown). L’appel conteste une décision qui a imposé de nouvelles exigences de divulgation publique à la Ville et a mis fin à la construction par Brenhill d’un ensemble de logements sociaux près de neuf mois après son approbation par la Ville.

Dans l’affaire Brenhill/New Yaletown, le juge McEwan de la Cour suprême de la Colombie-Britannique a statué que la Ville avait agi injustement dans son processus de consultation publique pour le rezonage d’une propriété appartenant à la Ville dans la région de Yaletown et un permis d’aménagement pour une propriété adjacente.  Les faits de base étaient que Brenhill et la Ville avaient négocié une proposition dans laquelle Brenhill :

• construire un nouveau projet de logements sociaux de 13 étages dans une propriété appartenant à Brenhill (1099 Richards) pour remplacer et agrandir des logements sociaux plus anciens dans une propriété adjacente appartenant à la Ville (508 Helmcken);
• à l’achèvement du nouveau projet au 1099 Richards (qui nécessitait un permis d’aménagement), transférer la propriété du 1099 Richards à la Ville en échange du 508 Helmcken et de la fermeture d’une voie adjacente;
• verser une contribution en espèces de 1 million de dollars à la Ville; et
• (après que les résidents du 508 Helmcken ont déménagé au 1099 Richards) procéder à l’aménagement d’une nouvelle tour de 36 étages au 508 Helmcken (ce qui nécessitait un règlement de rezonage).

En août 2013, après un processus de consultation publique, la Ville a approuvé un permis d’aménagement pour la construction du projet de logements sociaux au 1099 Richards et, en mars 2014, a adopté le règlement sur le rezonage pour permettre la tour au 508 Helmcken.

Le 25 avril 2014, l’Association communautaire de New Yaletown (New Yaletown) a été constituée en société et, en mai 2014, New Yaletown a présenté une demande en vertu de la Judicial Review Procedure Act (JRPA), ce qui a finalement entraîné l’annulation par la Cour du règlement sur le rezonage et le permis d’aménagement du projet. Cet allègement a été accordé malgré le fait que le promoteur, Brenhill, avait commencé la construction en septembre 2013 et avait dépensé environ 7 millions de dollars en s’appuyant sur les approbations de projet de la Ville.

La Cour a statué que pour une audience publique valide, la Ville doit fournir au public une description transparente, complète et compréhensible de tout projet proposé, y compris les détails des ententes confidentielles conclues par la Ville avec le promoteur, les avantages et les inconvénients du projet, les justifications financières de la Ville pour le projet et les analyses et hypothèses qui sous-tendent ces justifications. La présomption est que sans de telles divulgations, le public ne peut pas offrir de commentaires éclairés au Conseil municipal pour qu’il en tienne compte avant de prendre ses décisions discrétionnaires sur des questions d’utilisation du sol et d’autres approbations d’aménagement.

L’arrêt Brenhill/New Yaletown a laissé de nombreux projets de développement de Vancouver dans un état d’incertitude.  La divulgation supplémentaire exigée par la Cour dans les affaires Brenhill/New Yaletown a augmenté le risque que les audiences publiques tenues à l’égard d’autres projets de développement déjà approuvés puissent être contestées et jugées avoir été menées injustement en raison d’un manque présumé de divulgation complète. Tout aussi préoccupante était la volonté de la Cour de permettre à New Yaletown d’engager des procédures de la JRPA de nombreux mois après l’expiration de la période d’un mois après l’adoption au cours de laquelle un règlement ou une résolution peut être contesté en vertu de la Charte de Vancouver, et malgré cela, Brenhill avait commencé la construction plus de huit mois auparavant.

On s’attend à ce que la Ville et Brenhill demandent un processus d’appel accéléré qui pourrait donner lieu à une décision de la Cour d’appel de la Colombie-Britannique dès la fin de mai 2015. Au fur et à mesure que le processus d’appel se déroulera, les promoteurs dont les projets sont en cours à Vancouver seront laissés dans un vide juridique pendant au moins quelques mois de plus.

Si vous avez des questions sur la décision et sur la façon dont elle peut vous affecter ou affecter votre entreprise, veuillez contacter Larry Sandrin, Laura Gill ou David Bowles.

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