Killing the Deal (Répudiation anticipée dans un achat immobilier)

22 avril 2024

Écrit par Simon Crawford and Jordan Oliva

Une fois qu’un contrat d’achat et de vente pour un bien immobilier est signé, le chemin de la clôture et les règles de clôture sont fermement ancrés, à la fois dans les termes du contrat et dans les principes de droit et d’équité. Vous ne pouvez pas changer unilatéralement l’accord.

Et lorsque vous insistez pour modifier unilatéralement l’accord, par des paroles ou même simplement des actions, vous courez le risque de répudier le contrat. Lorsqu’une partie essaie de le faire avant la clôture, nous appelons cela une répudiation anticipée. ¹

Il y a répudiation anticipée lorsqu’une partie indique à l’avance à l’autre partie qu’elle n’est pas disposée à exécuter le contrat avant que son exécution ne soit due. ² Pour parler plus franchement, c’est lorsque, par des paroles ou des actes, l’une des parties dit effectivement à l’autre avant la clôture : « Je ne vais pas conclure la transaction conformément à l’accord convenu. »

Mais bien sûr, ils n’ont pas besoin d’être aussi clairs ou émoussés dans leur communication. Ce message peut être communiqué de plusieurs façons, et parfois, il peut même être communiqué involontairement.

À un niveau élevé, le tribunal examinera si une personne raisonnable croirait que la partie indicatrice n’a plus l’intention d’être liée par les termes de l’accord.  Plus précisément, le tribunal évaluera s’il y a³ :

1. une conduite qui équivaut à un rejet total des obligations du contrat ;
2. l’absence de justification d’un tel comportement ; et
3. l’acceptation de la répudiation par la partie innocente dans un délai raisonnable.

Alors, décomposons cela pendant un moment. La conduite doit équivaloir à un rejet total des obligations du contrat. Dans le concept, cela semble être une norme difficile à respecter. Mais cela se résume à la question de savoir si la partie fautive prétend priver l’autre partie de « la quasi-totalité » du bénéfice du contrat.

La Cour a souligné qu’une conclusion de répudiation anticipée est réservée aux cas de violations graves et qu’avant qu’une violation anticipée de contrat puisse être considérée comme un rejet anticipé, elle doit priver substantiellement la partie innocente des principaux avantages du contrat. ⁴

Et comment faites-vous cela ? D’après la jurisprudence, il semblerait que l’on puisse le faire en communiquant effectivement un refus d’honorer les conditions de l’accord qui sont à ses avantages fondamentaux, par exemple en insistant sur une modification d’une ou de plusieurs conditions qui sont essentielles à l’accord.

Comme la Cour suprême dans l’affaire Potter c. La Commission des services d’aide juridique du Nouveau-Brunswick (Potter) l’a dit, une violation anticipée « se produit lorsqu’une partie manifeste, par des mots ou une conduite, une intention de ne pas exécuter ou de ne pas être liée par une clause contractuelle qui, si elle est violée, équivaudrait à un rejet de l’ensemble du contrat»⁵ Cependant, peu importe comment il se manifeste, les tribunaux ont établi que « le refus d’exécuter doit être clair et sans équivoque pour équivaloir à une répudiation »^6.

La deuxième partie du critère est qu’une telle conduite n’est pas justifiée. Quand cela pourrait-il être justifié ? Eh bien, on pourrait être justifié de faire de telles demandes si elles sont en réponse directe au défaut de l’autre partie. Ainsi, par exemple, si l’acheteur conclut que le vendeur a fait de fausses déclarations sur quelque chose d’important dans le contrat d’achat et insiste ensuite sur une indemnité pour remédier à cette fausse déclaration, cela pourrait conceptuellement être une justification raisonnable de la demande, parce que la demande est en réponse au défaut de la contrepartie. ⁷

La troisième partie du test, cependant, est essentielle. Pour qu’il y ait eu répudiation anticipée, la partie innocente doit avoir communiqué son acceptation de cette répudiation dans un délai raisonnable. C’est-à-dire que la partie innocente n’a aucune obligation d’accepter la répudiation anticipée. Il a pleinement le droit de traiter le contrat comme étant en cours, d’insister sur l’exécution continue et d’attendre de voir si la partie fautive ne parvient pas réellement à conclure la transaction à la clôture. Dans l’arrêt Potter, la Cour l’a dit de la façon suivante⁸ :

Si l’autre partie « accepte » la rép, le contrat est terminé. Si l’autre partie n’accepte pas la répudiation, le contrat continue. Dans les deux cas, la partie qui n’a pas violé peut exercer les recours disponibles qui peuvent varier selon qu’elle a accepté la répudiation ou confirmé le contrat.

Examinons donc les cas où le tribunal a conclu qu’une répudiation anticipée s’est produite. Il ne s’agit que d’exemples et chaque détermination est spécifique aux faits. La question de savoir si une violation particulière constitue une répudiation dépendra des circonstances de chaque cas individuel et des modalités de l’accord en question.

Un exemple de répudiation par la conduite a été soulevé dans l’affaire Lawrie v. Gentry Developments. En l’espèce, l’interprétation correcte du contrat était que la clôture devait avoir lieu avant minuit, mais le vendeur a affirmé à tort que la fermeture devait avoir lieu avant 16 h 30 à la date de clôture et a refusé de fermer après 16 h 30. Comme l’affirmation du fournisseur concernant le délai de clôture était incorrecte, il a été déterminé que son refus de fermer après la date limite était une répudiation du contrat. ⁹

Dans un autre exemple, 377447 Ontario Ltd. c. Saadat, après que les parties entériment toutes deux n’ont pas fermé à la date de clôture, mais ont verbalement convenu de prolonger, l’avocat du vendeur a envoyé une lettre à l’avocat de l’acheteur avec une nouvelle convention d’achat et de vente jointe, affirmant que le défaut de l’acheteur de fermer a libéré le vendeur de toute obligation de conclure la vente. Cette lettre de l’avocat du vendeur équivalait à une répudiation. ¹⁰

Un troisième exemple est l’affaire Nicolaou c. Sobhani. Avant de fermer, l’acheteur a allégué que le vendeur avait fait de fausses déclarations sur la taille du lot, déclaré la vente « nulle et non avenue » et exigé le retour du dépôt. Il s’est avéré cependant que l’avocat de l’acheteur avait tort, mais sa lettre (déclarant l’accord nul et non avenu et exigeant le retour de dépôt) constituait une violation anticipée du contrat par son client. ¹¹

Donc, tout cela nous amène à la plus récente affaire ontarienne sur ce sujet — Zoleta c. Singh et RE/MAX Twin City Realty¹². En 2022, le marché immobilier était volatil et les prix des maisons étaient partout. Zoleta et Singh ont signé un contrat d’achat pour une propriété à Kitchener. Singh a payé l’acompte, et ils étaient sur le point de fermer. ^{13 ans}

Le problème que Singh avait, c’est qu’il est ensuite allé chercher du financement, le rapport d’évaluation prévoyait une valeur beaucoup plus faible que le prix d’achat. Bien sûr, il n’avait pas de condition de financement ou toute autre condition sur laquelle compter pour sortir de l’accord. Il a donc demandé à son avocat d’envoyer une lettre comme suit¹⁴ :

Veuillez noter que nous agissons pour l’acheteur dans la transaction ci-dessus et nous comprenons que vous représentez les vendeurs. So jusqu’ici si bon.

Nous avons été informés par nos clients que la propriété a été évaluée de 355 000,00 $ de moins que le prix d’achat, par conséquent, nos clients ont besoin de la réduction pour la même chose.

Nous faisons confiance à ce qui précède pour être satisfaisant.

Il s’avère que Zoleta ne l’a pas trouvé satisfaisant et il a répondu qu’il n’accepterait pas la réduction. Dans la période précédant la fermeture, Zoleta a fait savoir à Singh qu’il allait remettre la propriété en vente sur la MLS, et il l’a fait six jours avant la date de clôture prévue. ^{15 ans}

Comme vous pouvez vous y attendre, la transaction n’a pas été conclue.

Voici le résultat. Singh a allégué que Zoleta a répudié l’accord en remettant la propriété sur la MLS avant la fermeture. Zoleta, à son tour, a allégué que Singh avait répudié le contrat en vertu de l’envoi par son avocat de la lettre de réduction des prix.

Zoleta a demandé un jugement sommaire pour des dommages-intérêts totalisant 345 121,98 $ pour perte de valeur de vente, frais de portage et frais de prolongation de l’achat de leur nouvelle maison. Singh a demandé le rejet de la requête en jugement sommaire, le remboursement de son dépôt et des dommages-intérêts en raison de la violation anticipée des demandeurs. ^{16 ans}

Ainsi, la première question est de savoir si les actions du vendeur dans la remise en vente de la propriété avant la clôture équivalaient à une répudiation anticipée. Comme on pouvait s’y voir, la Cour a déclaré les¹⁷ personnes suivantes :

Quila réinscription d’une propriété à vendre constituera une rép ou un abandon d’un accord existant doit nécessairement dépendir des circonstances sous-jacentes. Le critère de la répudiation, tel qu’il est énoncé dans l’affaire Spirent Communications, dépend de la question de savoir si une personne raisonnable conclurait que la partie en contravention, par ses paroles ou ses actions, a laissé entendre qu’elle n’avait plus l’intention de lier par le contrat en question.

Les demandeurs soutiennent, et je suis d’accord, que leurs paroles et leurs actions, prises dans leur ensemble, suggèrent sans équivoque qu’ils sont restés déterminés à finaliser leur vente de la propriété à Singh comme prévu, et n’ont pas répudié l’accord.

Ainsi, même s’ils avaient remis la propriété en vente, ils ont continué à communiquer leur engagement indéfectible à conclure la transaction. Ils n’ont signé aucun autre contrat d’achat. Ils se préparaient juste à l’éventualité que Singh ne pourrait pas fermer. De plus, la Cour a précisé que même si la remise en vente avait constitué une répudiation, Singh ne l’avait pas acceptée rapidement. ^{18 ans}

Alors, qu’en est-il de la lettre de réduction du prix d’achat ? Vous vous souviendrez que la lettre de l’avocat disait : « Mon client a besoin d’un dégrèvement. » La Cour a conclu que « exiger » signifiait une demande, et non une demande ou une proposition, et a communiqué une réticence à fermer sans que cette exigence soit satisfaite. En abrégé, il s’agissait d’une demande unilatérale de modification du prix d’achat comme condition de clôture - répudiation anticipée. ^{19 ans}

Cela vous amène à vous demander si, avec le recul, l’avocat de Singh aurait choisi un mot différent.

Alors, qu’apprenons-nous de tout cela ? À tout le moins, nous apprenons que le positionnement agressif qui peut être interprété comme étant une ligne dure pour changer l’accord, peut se retourner contre lui sévèrement.

« J’ai besoin de ceci », ou « j’exige que », comme condition préalable à la clôture peut équivaloir à une position très dangereuse si ce que vous exigez est d’une telle importance qu’il pourrait être interprété comme allant au cœur de la transaction.

Exiger une réduction du prix d’achat peut sembler évident. Mais qu’en est-il d’exiger ou de considérer que votre client a droit à une prolongation de la date de clôture. Qu’en est-il d’exiger des représentations, des garanties ou des indemnités supplémentaires à la clôture qui ne sont pas envisagées par la date de clôture et qui ont une incidence sur la répartition des risques dans la transaction ? Une fois qu’un contrat d’achat est signé, en prenant des positions agressives pour négocier des conditions supplémentaires ou meilleures pour leur client, les avocats peuvent mettre l’ensemble de la transaction en danger.

Il faut aussi faire très attention à ce que je pourrais appeler des menaces terminales pour l’autre partie. Si vous affirmez que l’autre partie a fait quelque chose de mal et que vous faites ensuite une déclaration qui peut être interprétée comme traitant l’opération comme terminée, alors vous feriez mieux d’avoir raison. Si vous utilisez des mots comme « nul et non avenu », ou si vous exigez le retour du dépôt, ou si vous prétendez exercer des recours qui ne sont compatibles qu’avec le fait que l’accord a été résilié, ces communications peuvent mettre votre propre client dans la position d’avoir répudié le contrat malgré ce que l’autre partie a fait.

Soyez donc prudent. Soyez réfléchi avec vos mots. Agir et communiquer d’une manière compatible avec l’intention de conclure la transaction conformément aux termes de la transaction.

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