Juste valeur marchande — Qu’est-ce que cela signifie ?

29 novembre 2024

Écrit par Jane Helmstadter, Andrew Jeanrie et Meg Tweedlie

Dans le monde de l’immobilier, il est courant d’utiliser la juste valeur marchande (JVM) comme moyen de décrire la valeur des biens immobiliers ou des loyers payables. Cependant, peut-être pas souvent pris en compte est la question que le terme JVM peut signifier différentes choses pour différentes personnes. Pour certains, la JVM peut être le prix que quelqu’un serait prêt à payer pour le terrain dans le cadre de son utilisation actuelle. Pour d’autres, la JVM peut être le prix que quelqu’un serait prêt à payer pour ce même terrain dans le cadre de son utilisation optimale, par exemple à des fins de réaménagement. Alternativement, pour certains actifs uniques, LA JVM peut avoir d’autres significations, telles que la valeur de remplacement. Par exemple, si un terrain doit être vendu à un voisin dans le cadre d’un ensemble de terres et que ce voisin peut être disposé à payer une prime pour obtenir le terrain, cette prime fait-elle alors partie de la détermination de la JVM et cette prime devrait-elle être calculée avec une prime de risque ou à la date à laquelle la valeur d’aménagement est garantie ?

Tout cela soulève la question suivante : quelle approche est la bonne ? 

Par défaut, un évaluateur se tournerait vers les Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation (CPEPE) du Canada. En vertu du NPAPI, la JVM signifie : « le prix le plus probable, à une date précise, en espèces, ou en termes équivalents à l’argent comptant, ou dans d’autres conditions précisément révélées, pour lequel les droits de propriété spécifiés devraient se vendre après une exposition raisonnable sur un marché concurrentiel dans toutes les conditions requises à une vente équitable, l’acheteur et le vendeur agissant chacun avec prudence, en connaissance de cause, et pour son propre intérêt, et en supposant que ni l’un ni l’autre n’est soumis à des contraintes indues. ¹

En d’autres termes, une évaluation de la JVM devrait, comme point de départ, être fondée sur l’hypothèse de l’utilisation optimale de la propriété. À partir de ce point de départ, l’évaluation tiendrait alors compte du temps et des risques qui vont de pair avec le processus d’admissibilité requis pour obtenir la plus grande et la meilleure utilisation (y compris le fait qu’il pourrait ne pas être atteint). Cela se fait souvent en collaboration avec un planificateur qui évaluera le site dans le contexte de la politique provinciale et des plans officiels locaux.

Bien que la définition du CSPAUM semble assez claire, il ne s’agit pas de l’approche universelle, comme cela a été clairement indiqué dans la récente affaire de la Cour d’appel de l’Ontario (ONCA) 1785192 Ontario Inc. c. Société en commandite Ontario H (1785192 Ontario). ²

1785192 Ontario Inc. et 1043303 Ontario Ltd. (collectivement appelées le locateur) étaient les sociétés de locateurs de deux propriétés commerciales à Whitby, en Ontario, qui ont été louées à Ontario H Limited Partnership (le locataire).   Les baux contenaient chacun une option permettant au locataire d’acheter les propriétés du locateur et comprenaient un mécanisme pour fixer le prix auquel le locateur serait tenu de vendre. La disposition stipulait que le prix d’achat serait un « prix d’achat égal à la moyenne de la juste valeur marchande estimative des locaux loués, telle que déterminée par deux évaluateurs, l’un choisi par le locateur et l’autre choisi par le locataire ».

Le locataire a finalement exercé les deux options d’achat et les parties ont engagé des évaluateurs au besoin. Le locateur a obtenu une évaluation de Colliers International Group Inc., évaluant les propriétés à un collectif de 31 200 000 $ sur la base d’une hypothèse d’utilisation optimale et la plus élevée, tandis que le locataire a obtenu une évaluation d’Equitable Value Inc., évaluant les propriétés à un collectif de 11 746 000 $ en fonction d’une hypothèse de zonage actuelle. Bien que les parties aient d’abord contesté les évaluations de l’autre, le locateur a finalement accepté l’évaluation du locataire, fixant le prix d’achat au point médian des deux. Toutefois, le locataire a continué de contester l’évaluation du locateur, n’ayant versé que 11 746 000 $ à l’avocat du locateur à la clôture, ce qui a entraîné le refus du locateur de fermer au motif que le prix d’achat n’avait pas été payé.

Au procès, le locataire a fait valoir que l’évaluation du locateur était trop chère parce qu’elle était fondée sur des hypothèses spéculatives et inappropriées sur la façon dont la propriété pourrait être développée si elle était rezonée. Toutefois, le juge de première instance, s’appuyant sur les normes du CPEPEUM, a conclu que les baux établissaient un mécanisme qui visait à tenir compte du fait que chaque partie peut demander une évaluation en utilisant les hypothèses raisonnables les plus favorables à cette partie. À ce titre, chaque partie se conformait au mécanisme de la JVM établi dans les baux et chaque partie avait une évaluation valide, ce qui signifie que le prix d’achat des propriétés était le point médian des deux évaluations et que le locateur avait légitimement refusé de conclure la transaction. En appel, l’ONCA a souscrit à la conclusion du juge saisi de la requête selon laquelle ce qui constitue une évaluation valide est une question de fait et qu’en l’absence d’une erreur manifeste et dominante, il n’y avait aucun fondement sur lequel l’ONCA pouvait annuler cette conclusion.

Points à retenir

Lorsqu’il s’agit d’une détermination de la JVM, les professionnels de l’immobilier devraient être intentionnels dans leur rédaction. La définition de la JVM et le mécanisme utilisé pour déterminer la JVM doivent être clairs. Si l’intention est que la JVM reflète l’utilisation « telle quelle » du bien et l’état « où il se trouve » de celle-ci, elle devrait être rédigée comme telle. Si l’intention est que la JVM reflète l’utilisation optimale et optimale de la propriété, alors la définition de CUSPAP devrait être utilisée, peut-être avec toute modification spéciale applicable à l’opération spécifique. En plus d’une définition claire, il serait prudent pour les praticiens d’inclure un mécanisme de règlement des différends pour déterminer la JVM afin d’établir un processus propre et efficace pour traiter une situation où la définition de la JVM ne fournit pas de réponse claire et où les évaluations sont très différentes. Prendre ces mesures permettrait aux parties d’éviter une transaction ratée et un litige potentiellement coûteux, comme ce fut le cas dans 1785192 Ontario.

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