Fin de partie : Comment une sous-location peut survivre au-delà de son bail principal

Écrit par Shahrose Javed, Meg Tweedlie et Michelle Yung

Dans le monde du crédit-bail commercial, la relation entre les propriétaires et les locataires et, par extension, les sous-locataires, est au cœur de l’accord de location. Mais que se passe-t-il lorsque les arrangements changent et que les relations changent ? En particulier celui entre le locateur et le locataire — quel est l’impact sur le sous-locataire ? Par exemple, si un bail principal cesse d’exister, qu’advient-il de la sous-location ?

On pourrait raisonnablement conclure qu’une sous-location ne peut exister sans un bail principal. Pourtant, ce n’est pas nécessairement le cas. Il est essentiel de comprendre pourquoi pour déterminer les droits et les obligations des parties lorsqu’un bail principal prend fin.

Une distinction importante : cession vs résiliation

Comme point de départ, la distinction entre la cession de bail et la résiliation du bail est digne de mention. Bien qu’ils soient tous deux le moyen d’atteindre la même fin ou une fin similaire, la distinction est essentielle pour déterminer le résultat d’une sous-location.

L’affaire Toronto Harbour Commissioners v T.H.C. Parking Inc.¹ expose utilement la différence entre la résiliation du bail et la cession de bail, en soulignant l’incidence sur une sous-location en cas de résiliation. S’appuyant sur l’arrêt Kerr c. Capital Grocery Ltd.², la Cour a décrit la renonciation au bail comme une cession volontaire d’un commun accord entre le locateur et le locataire. Alors que les résiliations sont imposées unilatéralement par une partie, en particulier en cas de défaut, les cessions nécessitent en revanche un accord mutuel. La Cour, dans son analyse, a conclu que la résiliation d’un bail principal entraîne la résiliation de la sous-location.

Sur cette base, les commissaires du port de Toronto soulèvent naturellement la question suivante : si la résiliation d’un bail principal entraîne la résiliation de la sous-location, quel est le résultat lorsque le bail principal est abandonné ? La réponse est que cela dépend.

Premièrement, le sort d’une sous-location lors de la cession d’un bail principal dépend en grande partie des conditions du bail principal. Si le bail principal traite spécifiquement de l’impact d’une cession sur toute sous-location, il peut indiquer clairement si les droits du sous-locataire seront affectés ou si la sous-location se poursuivra. Toutefois, si le bail principal est silencieux, l’effet de la cession du bail principal doit être examiné plus en détail.

La loi

En common law, la cession du bail principal fait en sorte que le locateur devient lié par toute sous-location existante. Dans l’affaire Shapiro c. Handelman³, la Cour déclare qu’une cession met fin à l’intérêt entre les parties, mais n’affecte pas les tiers ayant des droits existants, en préservant l’intérêt initial au besoin pour protéger ces droits.

Dans de nombreuses provinces, dont l’Ontario et la Colombie-Britannique, la common law a été codifiée par une loi. L’article 17 de la Loi sur la location commerciale⁴ de l’Ontario (la LTC) stipule que si le bail principal est cédé, l’intérêt du locataire est éteint, mais cela n’affecte pas automatiquement la validité d’une sous-location. Au lieu de cela, les droits du sous-locataire restent intacts, et la sous-location continue, à moins que le bail principal n’en stipule explicitement autrement. Cette disposition a été solidifiée dans l’affaire Smiles First Corporation v 2377087 Ontario ^Ltd.5, où le tribunal a statué en faveur du sous-locataire, concluant que la cession du bail principal ne résiliait pas automatiquement la sous-location, conformément à l’article 17 de la LTC, et que le sous-locataire avait le droit de rester en possession des locaux sous-loués, aux conditions énoncées dans cette sous-condition, jusqu’à la fin de la durée convenue.

La législation de la Colombie-Britannique est semblable à celle de l’Ontario. L’article 38 de la Property Law Act⁶ de la Colombie-Britannique (l’APL) stipule que si l’intérêt du locateur dans la propriété est cédé ou fusionné, la sous-location entre le locataire et le sous-locataire demeure valide. Encore une fois, cette compréhension a été confirmée par la jurisprudence, où la cour dans l’affaire BC Retail Partners (Boitanio Mall) Ltd. v Overwaitea Food Group⁷, a examiné l’article 38 de l’APL et a conclu que lorsqu’un bail principal est cédé, le bail principal lui-même fusionne avec la propriété franche et disparaît.

En plus de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, cette règle a été codifiée de façon semblable au Yukon, en Saskatchewan, au Manitoba, au Nouveau-Brunswick, à l’Île-du-Prince-Édouard, dans les Territoires du Nord-Ouest et au Nunavut. Cependant, plusieurs provinces, comme l’Alberta, n’ont pas encore emboîté le pas.

Points à retenir

Comprendre la distinction entre la cession ou la résiliation d’un bail principal est crucial pour les propriétaires, les locataires et les sous-locataires, car les circonstances entourant la fin d’un bail peuvent avoir des implications considérablement disparates pour la sous-location. En cas de cession, lorsque le bail ne peut pas être automatiquement résilié, il est important que chaque partie comprenne ses droits, en tenant compte des dispositions du bail principal et du paysage législatif spécifique, qui peuvent accorder certains droits ou exiger des protections contractuelles supplémentaires.

Si vous avez des questions sur la façon dont ces implications de fin de terme peuvent affecter vos contrats de location ou de sous-location, veuillez contacter les auteurs.

¹ Toronto Harbour Commissioners c. T.H.C. Parking Inc. [1999] O.J. no 2265, paragr. 29-32.

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