Votre entente liée à l’Alberta déclenche-t-elle un règlement sur la propriété étrangère des terres?

Écrit par Christie S. Conway and Christopher C. Pardell

Il ne fait aucun doute que la Loi sur la propriété des terres agricoles et récréatives et le Règlement sur la propriété étrangère des terres sont une bouchée, mais ils ne sont peut-être pas toujours une priorité lorsqu’ils envisagent d’acheter ou de louer des terres en Alberta, et en particulier lorsqu’il s’agit de « transactions non immobilières » impliquant un changement de contrôle ou un transfert d’actions d’une société. Cependant, compte tenu de l’impact important que la Loi et le Règlement peuvent avoir sur votre prochaine transaction, comprendre un peu l’historique de cette législation, quand elle est déclenchée, et ce que vous êtes tenu de faire quand il est, peut vous aider à éviter cette pierre d’achoppement commune dans vos transactions immobilières commerciales et fusions et acquisitions.

Pourquoi l’Alberta a-t-elle un règlement sur la propriété étrangère des terres?

Compte tenu de la valeur culturelle et économique des terres agricoles de choix et des espaces récréatifs de l’Alberta, la Loi et le Règlement ont été créés pour contrôler la quantité de ces terres qui pourraient être achetées et détenues par des personnes non canadiennes et des personnes morales. Le Règlement accomplit cette intention en restreignant la propriété de terres privées situées à l’extérieur d’une ville, d’un village ou d’un village d’été (que la Loi définit comme des terres contrôlées) par des sociétés sous contrôle étranger et des particuliers non canadiens, sous réserve de certaines exceptions et exemptions.

Quels types d’intérêts fonciers sont restreints?

Le Règlement interdit à une société sous contrôle étranger ou à une personne non admissible d’acquérir, directement ou indirectement, un droit sur un terrain contrôlé qui se compose de plus de deux parcelles, contenant plus de 20 acres au total. Bien que cette restriction s’applique à un large éventail d’intérêts, y compris les intérêts bénéficiaires et les droits de tenure à bail, il existe un certain nombre d’exceptions et d’exemptions à la règle. Notamment, le Règlement permet à une société sous contrôle étranger ou à une personne non admissible d’acquérir un droit de tenure à bail sur un terrain contrôlé à condition que la durée du bail, y compris les renouvellements et les options, ne dépasse pas 20 ans et qu’il soit enregistré auprès d’un bureau des titres de biens-fonds dans les 60 jours suivant sa délivrance. De plus, le Règlement prévoit un certain nombre d’exceptions fondées sur l’utilisation permettant l’acquisition d’un intérêt dans un terrain contrôlé en vue d’établir une installation industrielle, de transformation ou de fabrication, la construction d’un pipeline, d’une usine de traitement, d’une ligne de transport d’électricité et la réalisation d’un projet de développement résidentiel, entre autres, sous réserve de certaines conditions.

Quand une société est-elle considérée comme sous contrôle étranger?

Une société est considérée comme sous contrôle étranger lorsqu’elle est constituée à l’extérieur du Canada ou lorsque son pourcentage de participation étrangère est de 50 % ou plus. Dans le cas d’une société publique dont les actions sont négociées en bourse canadienne, la société sera considérée comme une société sous contrôle étranger si moins des deux tiers des administrateurs de la société sont des citoyens canadiens ou des résidents permanents. Il est important de noter que ce seuil est beaucoup plus élevé que celui imposé en vertu de la Business Corporations Act de l’Alberta, qui exige que seulement le quart des administrateurs soient citoyens canadiens ou résidents permanents.

Quand dois-je tenir compte du Règlement? Comment pourraient-ils affecter mon accord?

Chaque fois qu’il y a acquisition d’un intérêt dans un terrain contrôlé, que la partie acquéreuse soit ou non sous contrôle canadien ou sous contrôle étranger, les exigences du Règlement et les mesures nécessaires pour s’y conformer doivent être prises en compte.

L’un des aspects du Règlement qui prend souvent les gens au dépourvu est l’exigence que des documents d’information supplémentaires soient déposés lors de la présentation de certains documents concernant des terres contrôlées pour enregistrement à un bureau d’enregistrement des biens-fonds, comme des transferts et des mises en garde. Encore une fois, étant donné que le Règlement est lié à l’acquisition d’un intérêt dans un terrain contrôlé, cette exigence s’applique, que la partie acquéreuse soit ou non sous contrôle canadien ou étranger.

Pour les sociétés canadiennes qui enregistrent des documents auprès d’un bureau des titres de biens-fonds, le Règlement exige la présentation d’une déclaration dans un formulaire prescrit qui énumère les noms et adresses de tous les actionnaires détenant cinq pour cent ou plus des actions en circulation de la société, y compris les noms et adresses des actionnaires véritables ultimes dans les cas où les actions sont détenues en fiducie. De même, les sociétés sous contrôle étranger doivent présenter une déclaration en la forme prescrite demandant une exemption en vertu du Règlement. Le défaut de produire la déclaration prescrite appropriée, soit démontrant que la propriété effective de l’intérêt est canadienne, soit en prétendant que l’acquisition relève d’une exemption prescrite, entraînera le rejet des documents à titres fonciers, interdisant l’acquisition de la participation.

Changement de contrôle de l’entreprise

Le Règlement doit également être pris en considération dans les situations impliquant le transfert d’actions de sociétés qui possèdent ou louent des biens en Alberta, en particulier dans les situations où le bien est essentiel à l’exploitation de l’entreprise, comme les grandes installations de fabrication ou de bureaux. En vertu du Règlement, lorsqu’il y a changement dans la propriété ou la propriété effective des actions d’une société propriétaire d’un terrain contrôlé, le changement est réputé être une acquisition de la participation. Cet aspect du Règlement est particulièrement important lorsqu’un changement fait en sorte que la société devient sous contrôle étranger, car si l’acquisition n’est pas visée par une exemption réglementaire, la société maintenant sous contrôle étranger est tenue de se départir de la participation dans un terrain contrôlé dans un délai de trois ans. De plus, si le Règlement n’est pas respecté, l’État peut forcer la vente judiciaire des participations, les bénéfices revenant à l’État plutôt qu’à la société.

Le dernier mot

Avec le Stampede de Calgary juste au coin de la rue, nous allons nous séparer d’un peu de sagesse de cow-boy: chaque sentier, comme chaque transaction, a quelques flaques d’eau dedans, mais vous ne pouvez pas éviter ce que vous ne voyez pas venir.

Dans toute transaction impliquant un terrain contrôlé, qu’il s’agisse d’un bail, d’un achat d’actifs ou d’un transfert d’actions, assurez-vous d’identifier ce qui sera nécessaire pour se conformer au Règlement et de faire un plan pour le faire. Bien que cela puisse en fin de compte s’avérer aussi simple que de remplir et de déposer la déclaration requise pour éviter de retarder votre accord avec un rejet au Bureau des titres de biens-fonds, ne sous-estimez pas l’impact potentiel de la législation de l’Alberta sur la propriété étrangère des terres. Selon les circonstances, les obstacles créés par le Règlement peuvent s’avérer coûteux, prendre beaucoup de temps et même tuer une transaction, alors ne pariez pas sur la ferme avant d’avoir fait preuve de diligence raisonnable.

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