Écrit par Samantha Weng, Jane Helmstadter, Alixe Cameron, Mark Lewis, Mandev Mann and Sandra Geddes

Qu’est-ce que la taxe d’habitation sous-attaquée et pourquoi est-ce important?

La Loi sur l’impôt sur l’habitation sous-exploité¹ du gouvernement fédéral (la Loi) et le Règlement sur la taxe d’habitation sous-exploité² (le Règlement) du gouvernement fédéral sont tous deux entrée en vigueur le 1er janvier 2022. À l’approche de la première date limite de production et de versement, il est important que tous les propriétaires de propriétés résidentielles se demandent si la Loi s’applique à eux et ce qu’ils doivent faire si c’est le cas.  

La Loi exige que certains propriétaires de propriétés résidentielles au Canada produisent une déclaration annuelle auprès de l’Agence du revenu du Canada (ARC) pour déclarer le statut d’occupation de la propriété résidentielle et, à moins d’en être exemptés, paient une taxe de 1 % sur la juste valeur marchande ou la valeur imposable de cette propriété résidentielle (la taxe). La taxe s’ajoute aux taxes sur les logements vacants introduites par des municipalités comme Toronto et Vancouver, et des provinces comme la Colombie-Britannique, et est conforme à la tentative du gouvernement fédéral de limiter ou d’imposer la propriété de propriétés résidentielles par des non-Canadiens³.

Bien que la grande majorité des propriétaires vivant au Canada n’aient aucune obligation en vertu de la Loi, il est important que les propriétaires d’une ou de plusieurs propriétés résidentielles déterminent s’ils sont un propriétaire exclu ou un propriétaire touché en vertu de la Loi dès que possible, car la date limite de production et de versement des impôts pour l’année civile 2022 est le 1er mai, 2023. 

Nonobstant la date limite du 1er mai 2023 pour la production des déclarations et le paiement de l’impôt, afin de donner aux propriétaires touchés plus de temps pour se conformer aux exigences de la Loi, l’ARC a annoncé le 27 mars 2023 qu’elle renoncera à l’application de pénalités et d’intérêts (pour l’année civile 2022 seulement) pour toute déclaration de revenus qui est produite et l’impôt qui est payé au plus tard le 31 octobre, 2023.4

Définitions clés en vertu de la Loi

Comment déterminez-vous si vous devez produire une déclaration de revenus et verser la taxe sur une propriété résidentielle?  La liste suivante n’est pas exhaustive, mais comprend certains termes clés pour aider à déterminer son obligation fiscale en vertu de la Loi :

Propriété résidentielle : Propriété résidentielle située au Canada, y compris :

• maisons individuelles ou bâtiments similaires ne contenant pas plus de trois unités d’habitation⁵;
• maisons jumelées;
• les maisons en rangée;
• les logements en copropriété;
• les chalets, les chalets et les chalets qui ne sont pas de nature commerciale;
• tout autre local similaire qui est utilisé et apprécié par des particuliers comme résidence; et
• les aires communes, les contiguïtés et les terres subjacentes ou immédiatement contiguës qui accompagnent les propriétés mentionnées ci-dessus⁶.

À titre d’exemple, une seule unité condominiale ou un lot en copropriété est une propriété résidentielle en vertu de la Loi, alors qu’un quadraplex avec une propriété distincte pour chaque unité ne l’est pas. Immeubles d’appartements de grande hauteur, pensions de famille et maisons de chambres, maisons mobiles, maisons flottantes, immeubles dont plus de 50 % des locaux sont utilisés pour des bureaux ou des commerces de détail, mais qui contiennent un appartement, et les roulottes de voyage ou les roulottes de camping sont toutes considérées comme des propriétés résidentielles. ⁷

Propriétaire : Le propriétaire inscrit (non bénéficiaire) de la propriété résidentielle, ainsi que :

• les locataires à vie dans les domaines viagers;
• les titulaires de baux viagers;
• les locataires qui ont la possession continue (20 ans ou plus) des terrains sur lesquels leurs propriétés résidentielles sont situées; et
• les locataires qui ont la possibilité d’acheter les terrains sur lesquels se trouvent leurs propriétés résidentielles.

Propriétaire exclu : Propriétaire qui est l’un des éléments suivants :

• le gouvernement du Canada ou d’une province, ou un mandataire de l’un ou l’autre d’entre eux;
• les citoyens canadiens et les résidents permanents (sous réserve de ceux qui sont des « propriétaires touchés » – voir ci-dessous);
• les sociétés constituées au Canada dont les actions sont négociées en bourse publique canadienne;
• les entités qui possèdent des propriétés résidentielles à titre de fiduciaires de fiducies de fonds communs de placement, de fiducies de placement immobilier ou de fiducies accritives de placement particulières;
• les organismes de bienfaisance enregistrés;
• les coopératives d’habitation;
• les autorités hospitalières ou scolaires;
• les municipalités; et
• Organes directeurs autochtones.

Un propriétaire qui n’est pas admissible à titre de propriétaire exclu n’est pas spécifiquement défini, mais l’ARC l’appelle un « propriétaire touché » à des fins administratives. Les propriétaires touchés comprennent :

• les citoyens non canadiens et les résidents non permanents;
• les citoyens canadiens et les résidents permanents qui possèdent des propriétés résidentielles à titre d’associés de sociétés de personnes et de fiduciaires de fiducies (autres que les fiduciaires considérés comme des propriétaires exclus et des représentants personnels de personnes décédées);
• les sociétés qui ne sont pas constituées au Canada; et
• les sociétés privées constituées au Canada (avec ou sans capital-actions).

Veuillez consulter la Loi et le Règlement pour trouver les définitions complètes mentionnées ci-dessus et d’autres définitions.

Qui doit produire une déclaration et verser l’impôt

Les propriétaires exclus n’ont aucune obligation ou obligation en vertu de la Loi et ne sont pas tenus de produire des déclarations de revenus ou de verser l’impôt sur l’un ou l’autre de leurs avoirs immobiliers résidentiels. En revanche, à moins qu’elle ne puisse demander une exemption, toute personne qui est propriétaire touchée le 31 décembre d’une année civile doit produire une déclaration de revenus et verser la taxe pour chaque propriété résidentielle détenant au plus au plus du 30 avril de l’année civile suivante. Étant donné que le 30 avril tombe un dimanche de cette année, la date de versement est le 1er mai 2023.  

Dans les cas de baux viagers, de baux viagers ou de locataires à long terme, le titulaire ou le locataire à vie – et non le propriétaire inscrit – sera le propriétaire touché et sera responsable de produire une déclaration de revenus et de verser toute taxe applicable pour le bien.

Lorsque plus d’un propriétaire touché possède la même propriété résidentielle, chaque propriétaire doit produire une déclaration de revenus distincte pour cette propriété, même s’il peut demander une exemption de la taxe. Toute taxe payable est calculée au prorata en fonction du pourcentage de propriété de chaque propriétaire touché (tel qu’indiqué dans le système d’enregistrement foncier applicable) et, dans tout autre cas, est partagée également par les propriétaires touchés.

Si un propriétaire touché possède plusieurs propriétés résidentielles, la taxe peut être payable sur chaque propriété (à l’exception de celle qui est désignée comme résidence principale du particulier – voir ci-dessous). Il en va de même pour les propriétés résidentielles appartenant à des propriétaires individuels touchés ainsi qu’à leurs époux et conjoints de fait non canadiens ou non résidents permanents.

Exemptions accordées aux propriétaires touchés

Bien que les propriétaires touchés doivent produire des déclarations de revenus chaque année, ils peuvent ne pas être tenus de payer de l’impôt si l’une des exemptions de propriété suivantes leur est offerte :

• les sociétés canadiennes déterminées⁸;
• associés de sociétés de personnes canadiennes déterminées⁹;
• fiduciaires de fiducies canadiennes déterminées¹⁰;
• les propriétaires qui ont acquis des propriétés résidentielles au cours de l’année civile, s’ils n’étaient pas propriétaires des propriétés résidentielles nouvellement acquises au cours de l’une des 9 années civiles précédentes;
• les propriétaires décédés;
• un particulier qui possède le même bien résidentiel qu’un propriétaire décédé (si le pourcentage de propriété du particulier décédé au moment du décès était d’au moins 25 pour cent); et
• les représentants personnels des propriétaires décédés.

Exemptions relatives aux propriétés résidentielles

Il existe également un certain nombre d’exemptions propres à une propriété pour les propriétés résidentielles énumérées ci-dessous, qui exigent qu’un propriétaire touché produise une déclaration de revenus annuelle sans être tenu de payer l’impôt.

Exemptions relatives à la disponibilité des propriétés : La taxe n’est pas payable si une propriété résidentielle est :

• ne convient pas à une utilisation toute l’année comme lieu de résidence;
• inaccessible de façon saisonnière parce que l’accès du public n’est pas maintenu toute l’année;
• inhabitable pendant au moins 60 jours consécutifs en raison d’une catastrophe ou d’une situation dangereuse;
• en cours de rénovation pendant au moins 120 jours consécutifs au cours de l’année civile, si cette exemption ne s’appliquait pas à l’une des 9 années civiles précédentes; ou
• les bâtiments nouvellement construits et (1) n’ont pas été achevés en grande partie avant avril de l’année civile, ou (2) achevés en grande partie avant avril de l’année civile, et au cours de la même année offerts à la vente au public et n’ont jamais été occupés comme résidence ou logement.

Exonération des propriétés de vacances : Il existe des zones admissibles¹¹ dans lesquelles les propriétés résidentielles peuvent être exonérées d’impôt si elles sont utilisées par un propriétaire ou un époux ou conjoint de fait touché comme propriété de vacances pendant au moins 28 jours au cours de l’année civile.

Exemption pour résidence principale : Une propriété résidentielle peut être exonérée d’impôt si elle est la résidence principale d’un propriétaire touché ou de son époux, conjoint de fait ou enfant, si l’enfant est étudiant dans un établissement d’enseignement désigné.

Exemption d’occupation admissible : Une propriété résidentielle peut également être exonérée d’impôt si elle est occupée pendant au moins 180 jours au cours de l’année civile (à condition qu’au cours de cette période, il y ait des périodes d’occupation continues d’au moins 1 mois chacune) en :

• des tiers sans lien de dépendance en vertu d’une entente écrite;
• les parties liées en vertu d’une entente écrite où le juste loyer¹² est payé;
• les propriétaires ou leurs époux ou conjoints de fait qui ont un permis de travail canadien; ou
• les époux, les conjoints de fait, les parents ou les enfants des propriétaires qui sont citoyens canadiens ou résidents permanents.

Calcul de la taxe

Alors, combien cela pourrait-il finir par vous coûter si vous êtes un propriétaire touché qui ne peut pas demander une exemption d’impôt? Tout dépend de la valeur de votre propriété résidentielle.  La taxe payable par un propriétaire touché est de 1 % de la juste valeur marchande ou de la valeur imposable de la propriété résidentielle, qui est ensuite multipliée par le pourcentage de propriété de ce propriétaire. Un propriétaire touché qui est tenu de payer la taxe peut choisir l’une ou l’autre valeur dans le calcul de la taxe.

À l’heure actuelle, la Loi définit la valeur imposable au cours d’une année civile comme étant la plus élevée des deux dates ci-après (1) la valeur de la propriété évaluée par un organisme gouvernemental (comme la Société d’évaluation foncière des municipalités de l’Ontario ou l’Autorité d’évaluation de la Colombie-Britannique) et (2) le prix de vente le plus récent de la propriété. La Loi permet au Règlement d’établir un montant prescrit distinct, mais à la date du présent article, aucun montant de ce genre n’a été déterminé.

La juste valeur marchande est fondée sur une évaluation écrite préparée par un évaluateur immobilier agréé sans lien de dépendance et reflète la juste valeur marchande de la propriété à toute date comprise entre le 1er janvier d’une année civile et le 30 avril de l’année suivante. Le choix de la juste valeur marchande peut être approprié pour les habitations à usage mixte lorsque seule une partie de la propriété est exploitée comme une propriété résidentielle.

Pénalités pour défaut de produire une déclaration ou de verser la taxe à l’échéance

Le défaut de produire des déclarations de revenus ou de verser l’impôt à l’échéance entraîne des pénalités importantes en vertu de la section 8 de la Loi. Par exemple, les propriétaires touchés qui omettent de produire leurs déclarations à temps (même si la taxe n’est pas payable) sont passibles d’une pénalité égale au plus élevé des deux montants suivants :

• 5 000 dollars pour les particuliers et 10 000 dollars pour les non-particuliers; et
• le total de :
  • 5 % de l’impôt pour cette année civile; et
  • 3 % de l’impôt, multiplié par le nombre de mois civils complets pendant lesquelles la déclaration est en dechève.

Si un propriétaire touché omet de produire une déclaration pour une année civile donnée au plus long du 31 décembre de l’année civile suivante, il ne pourra plus demander certaines des exemptions prévues par la Loi.

Des pénalités et des intérêts supplémentaires peuvent également s’appliquer, par exemple, si de fausses déclarations ou des omissions sont faites dans le cadre d’un dépôt, ou si d’autres renseignements ne sont pas fournis une fois qu’une demande a été faite. Veuillez consulter la section 8 de la Loi pour obtenir la liste complète des pénalités possibles.

Produire la déclaration de revenus

Les déclarations de revenus peuvent être produites par voie électronique ou par la poste¹³. Des numéros d’assurance sociale ou des numéros d’identification fiscale individuels sont requis pour les propriétaires individuels touchés et des numéros d’entreprise sont requis pour les propriétaires de sociétés touchées. Les propriétaires touchés qui doivent demander ces numéros devraient commencer le processus de demande dès maintenant pour s’assurer qu’ils peuvent remplir leurs déclarations de revenus à temps.

Voici d’autres renseignements requis pour le dépôt :

• certains renseignements d’identification du propriétaire touché, y compris le statut de citoyenneté;
• numéro de compte de société de personnes ou de fiducie (selon le cas);
• le numéro d’identification de la propriété dans le système d’enregistrement foncier;
• le numéro de l’impôt foncier ou du rôle d’évaluation foncière (s’il y a lieu);
• des renseignements sur tout autre propriétaire et son pourcentage de propriété, si la propriété résidentielle appartient à plusieurs propriétaires touchés; et
• la valeur de la propriété.

Assurez-vous de vérifier la Loi et le Règlement avant de décider de toute ligne de conduite, car le Règlement en particulier peut changer à tout moment.

Le présent article donne un aperçu général de la Loi et du Règlement en date de cette date. Il ne se veut pas exhaustif. Pour obtenir de plus amples renseignements sur la taxe et pour savoir comment elle peut s’appliquer à vous, veuillez communiquer avec l’un des auteurs ou tout membre du groupe Bennett Jones Commercial Real Estate group à travers le Canada.

² Underutiled Housing Tax Regulations, L.C. 2022 c.19, s.116

³ https://www.bennettjones.com/Blogs-Section/New-Rules-for-Foreign-Home-Buyers-in-Canada-Come-Into-Force-January-2023-Heres-What-You-Need-to-Know  

⁴  https://www.canada.ca/en/revenue-agency/news/newsroom/tax-tips/tax-tips-2023/underused-housing-tax-penalties-and-interest-waived.html?utm_source=mediaroom&utm_medium=eml

⁵ Une unité d’habitation est définie dans la Loi comme une unité résidentielle contenant des cuisines privées, une salle de bain privée et un espace de vie privé. 

⁶ En règle générale, jusqu’à un demi-hectare de terrain subjacent et immédiatement contigu à un bâtiment résidentiel est considéré comme raisonnablement nécessaire pour l’utilisation et la jouissance d’un bâtiment en tant que résidence.

⁷ https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/publications/uhtn1/introduction-underused-housing-tax.html

8 Les sociétés canadiennes déterminées comprennent les sociétés qui sont constituées au Canada lorsque, le 31 décembre de l’année civile, moins de 10 % de la valeur des capitaux propres ou des actions avec droit de vote des sociétés sont directement ou indirectement détenues ou contrôlées par des particuliers étrangers ou des sociétés étrangères ou une combinaison des deux.  Elles comprennent également les sociétés sans capital-actions lorsque le président n’est pas un particulier étranger; ou lorsque moins de 10 % des administrateurs des sociétés sont des particuliers étrangers.

9 Les sociétés de personnes canadiennes spécifiées comprennent les sociétés de personnes dont chaque associé est, le 31 décembre de l’année civile, un propriétaire exclu ou une société canadienne déterminée.

10 Les fiducies canadiennes déterminées comprennent les fiducies en vertu desquelles chaque bénéficiaire ayant une participation à titre bénéficiaire dans le bien résidentiel est, le 31 décembre de l’année civile, un propriétaire exclu ou une société canadienne déterminée.

11 Le gouvernement du Canada a conçu un outil pour aider les propriétaires touchés à déterminer si leur propriété résidentielle est située dans une région admissible du Canada.  S’il vous plaît voir: https://apps.cra-arc.gc.ca/ebci/sres/ext/pub/ntrUhtExpnTl?request_locale=en_CA 

12 Le loyer équitable est défini par la Loi comme le montant qui représente 5 % de la valeur imposable de la propriété résidentielle pour l’année civile. 

¹³ Veuillez consulter le lien vers le formulaire de déclaration de revenus et d’élection sur le logement sous-exploité: https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/uht-2900.html 

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