Rien ne change pour les entreprises et les commerces locataires

Écrit par Michelle Yung et Zachary Thacker

Depuis la parution de notre blogue, Les locataires se méfient : les risques liés aux obligations fiscales des propriétaires, le ministère des Finances a publié un avant-projet de loi le 12 août 2024 proposant une modification de la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada qui est censée régler les questions relatives à l’obligation de retenue d’impôt des locataires soulevées dans l’affaire 3792391 Canada Inc. c. Le Roi, 2023 CCI 37 (CanLII). Plus précisément, cet avant-projet introduit les nouveaux paragraphes 215(1.2) et 215(1.3), qui visent à transférer la responsabilité de la retenue de l’impôt sur les paiements de loyer des locataires individuels à leurs propriétaires non-résidents.

Les modifications proposées

Les nouveaux paragraphes créent une exception pour les locataires individuels qui paient un loyer à des non-résidents pour des biens résidentiels qu’ils utilisent comme résidence. En vertu du nouveau paragraphe 215(1.2), ces locataires ne seraient plus tenus de retenir et de verser l’impôt de la partie XIII. La responsabilité de verser l’impôt déduit revient désormais directement au propriétaire non-résident (dans l’hypothèse où aucun mandataire ne le fait déjà pour lui), comme il est prévu dans le nouveau paragraphe 215(1.3).

Aucun correctif pour les entreprises ou les locataires commerciaux

Bien que cet avant-projet de loi représente un important déplacement de la responsabilité fiscale pour les locataires résidentiels individuels, il n’a pas pour objet d’alléger les risques qui pèsent sur les entreprises et les commerces locataires.

Voici les principaux points à considérer :

• Les changements ne s’appliquent pas aux sociétés : L’exception introduite par le paragraphe 215(1.2) est réservée aux locataires individuels qui louent des biens résidentiels. Ainsi, les sociétés, les fiducies et les autres entités doivent toujours retenir et verser l’impôt de la partie XIII sur les loyers qu’elles paient à des propriétaires non-résidents.
• Les biens commerciaux sont exclus : Les modifications législatives proposées visent explicitement les biens résidentiels. Les paiements de loyer pour des biens non résidentiels demeurent assujettis aux obligations de retenue d’impôt prévues à la partie XIII de la Loi de l’impôt sur le revenu, sans transfert de responsabilité au propriétaire.
• La diligence raisonnable est toujours requise : Faire preuve de diligence raisonnable demeure crucial. Les modifications proposées ne soustraient pas les payeurs à l’obligation sous-jacente de retenir l’impôt, s’il y a lieu. Il reste essentiel de veiller à ce que les procédures adéquates soient suivies et à ce que le statut de résidence du propriétaire soit dûment vérifié pour ne pas s’exposer à d’importantes obligations fiscales.

Conclusion

Bien que l’avant-projet de loi constitue une avancée dans la protection des locataires résidentiels individuels contre les obligations fiscales imprévues, il n’offre pas d’allègement aux sociétés ou à ceux qui louent des biens commerciaux. Ces derniers devraient donc continuer à négocier avec prudence les complexités de la partie XIII de la Loi de l’impôt sur le revenu, en s’assurant de satisfaire à leurs obligations en matière de retenue d’impôt. Il est indiqué dans l’avant-projet de loi que les nouveaux paragraphes 215(1.2) et (1.3), s’ils sont mis en œuvre dans la forme proposée, seront réputés être entrés en vigueur à la date de l’annonce (le 12 août 2024).

Si vous avez des questions au sujet de l’incidence que cet avant-projet de loi pourrait avoir sur vos contrats de location ou sur vos obligations fiscales, n’hésitez pas à vous adresser à un membre de nos équipes de l'immobilier commercial ou du droit fiscal.