Le 10 décembre 2016, l’Ontario abrogera la loi compacte et concise sur les Escheats[1] (l'«ancienne EA ») qui a servi la province pendant de nombreuses années et la remplacera par deux textes législatifs beaucoup plus longs: la Loi sur les Escheats, 2015[2] (l'«EE ») et la Loi de 2015 sur les biens confisqués des sociétés[3] (le « FCPA »). Pourquoi? (vous pouvez demander). Selon les mots des législateurs estimés de l’Ontario, améliorer « la gestion des terres corporatives confisquées au profit de la province ».
Malheureusement, la loi des escheats a peu à voir avec les scandales criminels et plus à voir avec la société féodale britannique. Le mot « escheat » vient du verbe moyen anglais et vieux français « excheoir », qui signifie « remplir », et est essentiellement le principe juridique selon lequel les biens retournent à la partie avec un intérêt sous-jacent en elle sur la survenance de certains événements. Dans la joyeuse Vieille Angleterre, le parti ayant l’intérêt sous-jacent était soit un seigneur féodal, soit la Couronne, et les « certains événements » étaient soit un acte criminel de la part du locataire féodal, soit la mort de celui-ci. Au fur et à mesure que le concept juridique traversait la mer jusqu’au Canada peut-être tout aussi joyeux, mais certainement beaucoup plus récent, la partie ayant l’intérêt sous-jacent n’est devenue que la Couronne (heureusement, le féodalisme a été perdu en cours de route), et les « certains événements » sont devenus (typiquement) la mort intestat d’un individu ou la dissolution d’une société.
Les sociétés, bien sûr, sont des créatures de la loi et ne sont donc touchées que par le concept juridique d’escheat dans la mesure où leur loi d’autorisation parle de ce concept. Les sociétés constituées en vertu de la Loi sur les sociétés par actions (Ontario)
L’ancienne EE était courte; elle ne comprenait que sept sections. En 2007, l’Assemblée législative de l’Ontario a tenté de quadrupler sa taille afin d’accorder à la Couronne des droits précis de proposer la vente de biens escheated, de vendre des biens escheated, et de prendre un privilège sur la propriété escheated, mais les modifications n’ont jamais été proclamées en vigueur. En un mot, il a donné à la Couronne le pouvoir de faire ce qui suit, dont la plupart sont maintenus (sous une forme modifiée) dans la FCPA:
La principale différence est l’objet, l’EE régissant les biens d’un particulier intestat ou d’un bien sans propriétaire antérieur connu (bona vacantia) et la FCPA régissant les biens confisqués d’une société découlant de la dissolution d’une société (voir les par. 2(1) et 2(2) de l’EE). L’organisme gouvernemental chargé d’administrer les dispositions de chaque loi est également différent. En vertu de l’EE, le Tuteur et curateur public doit s’occuper des biens échiqués au nom de l’État, tandis qu’en vertu de la LCPE, le ministre du Développement économique, de l’Emploi et de l’Infrastructure est habilité à agir. Bien que les lois soient semblables dans les dispositions concernant la responsabilité de l’État à l’égard des biens échetés (voir les articles 9 et 10 de l’EE et les articles 3 et 4 de la LFC), les actes diffèrent dans la façon dont la Couronne a le droit de prendre possession de ces biens et d’en disposer. En règle générale, l’EE prévoit une façon plus simple de traiter et de disposer des intérêts dans les biens que le processus plus structuré établi dans la FCPA.
La FCPA est la maison de campagne de l’appartement au sous-sol de l’ancienne EA; ils fournissent tous deux les règles d’engagement en ce qui concerne le droit de la Couronne à la propriété escheated, mais la FCPA est plus grande. Les dispositions de la FCPA peuvent être du plus grand intérêt pour les praticiens impliqués dans les procédures d’application de la sécurité, mais il y a aussi des considérations importantes pour les avocats. Je n’ai pas l’intention d’examiner en détail toutes les dispositions de la FCPA (elle contient les droits attendus de la Couronne de vendre des biens (article 25), d’accorder une dispense de confiscation (article 26), de nommer un séquestre (article 13)), mais je tiens à mentionner ce que je perçois comme les deux pouvoirs les plus troublants de la Couronne en vertu de la FCPA.
En tant qu’avocat spécialisé en droit immobilier, le titre enregistré représente pour moi une sorte de texte sacré, de sorte que l’octroi par la FCPA à la Couronne du pouvoir d’annuler unilatéralement les charges (sur les biens immobiliers et personnels) est troublante (voir l’art. 18). Ma crainte est tempérée par le processus d’avis que la Couronne est tenue de respecter (voir l’article 19), ainsi que par le caractère sacré protégé de certains enregistrements (voir le par. 18(12)), mais je me demande exactement comment le processus se déroulera. Les parties qui ont un droit dans des biens confisqués d’une société sont tenues de répondre à l’avis de la Couronne et d’indiquer si elles ont ou non « l’intention d’agir » (par. 22(2), mais cela ne modifie pas la capacité de la Couronne d’annuler la charge. On peut présumer que si vous êtes un créancier garanti ayant un intérêt dans un bien de la société confisqué et que vous recevez un avis d’annulation imminente de la Part de la Couronne, votre main sera forcée dans des procédures d’exécution de peur que votre intérêt ne soit effacé.
Ce qui est plus troublant que le pouvoir de la Couronne d’annuler les charges, c’est le pouvoir de la Couronne d’utiliser les biens confisqués de la Société à des fins de la Couronne, ou plutôt la rapidité avec laquelle la Couronne peut le faire en vertu des nouvelles lois. Sous réserve de certaines exceptions pour les biens confisqués en raison d’un manquement à des actes déterminés par la société (voir le par. 241(4) de la LSAO), dans le cas des biens meubles, l’État peut choisir de le faire en tout temps (par. 24(5)), et dans le cas d’un bien immobilier, la Couronne peut choisir de le faire à tout moment à condition qu’elle ait enregistré un avis sur le titre (ce qu’elle peut également faire à tout moment; voir le par. 24(1)). Une fois qu’il a commencé à utiliser ces biens à des fins de l’État (ou, dans le cas d’un immeuble, une fois que l’avis est enregistré), il y a deux effets importants :
Le premier effet est troublant pour quiconque avait un droit légal ou moral sur le bien et qui avait l’intention de demander réparation en vertu du par. 26(1). La FCPA ne s’applique plus et le droit de cette partie à une réparation est donc éteint. Le deuxième effet est troublant pour les créanciers garantis qui ont un droit sur les biens confisqués de la société. Il y a une exclusion pour les créanciers garantis qui ont entamé une procédure de pouvoir de vente avant la dissolution d’une société (voir le par. 244(4) de la LSOB), mais si un créancier garanti entame une procédure de pouvoir de vente après la dissolution et que la Couronne enregistre par la suite un avis sur le titre qu’elle a l’intention d’utiliser un immeuble aux fins de l’État, le pouvoir des procédures de vente est inutile. Pour aggraver les choses, un créancier garanti qui entame une procédure de pouvoir de vente après la dissolution de la partie débitrice doit signifier un avis à la Couronne en vertu du sous-alinéa 242(3) de la LSAO, ce qui donnera à la Couronne le temps d’examiner si elle souhaite enregistrer un avis d’intention d’utilisation à des fins de la Couronne et ainsi vicier la capacité de la partie garantie d’achever les procédures de pouvoir de vente. Heureusement, ni l’enregistrement de l’avis ni l’utilisation de biens aux fins de la Couronne n’annuleraient une charge valide et existante contre le titre de propriété des biens confisqués de la société, mais les procédures d’exécution devraient recommencer à zéro, contre la Couronne plutôt que contre la société débitrice dissoute.
Oui. L’introduction de la FCPA s’accompagne de modifications à 17 lois différentes. La plupart d’entre elles s’appliquent à la gestion et aux procédures du gouvernement, mais en plus des modifications à la LSAO dont il a été question ci-dessus, il y a aussi d’importantes modifications aux dispositions de la LSAO relatives à la tenue de documents.
Conformément à l’article 140.1 modifié de l’OBCA, chaque nouvelle société OBCA formée après le 10 décembre 2016 doit tenir, à son siège social, un registre de ses droits de propriété sur un terrain en Ontario, lequel doit identifier le bien, indiquer les dates d’acquisition et de disposition, et contenir les actes ou transferts à l’appui avec l’adresse municipale de la propriété, Le NIP, la description légale et le numéro de rôle (les sociétés existantes de la LSAO ont deux ans pour se conformer aux nouvelles exigences (par. 140(4)). Bien qu’il soit généralement recommandé de se conformer à la LSAO, y compris ses dispositions relatives à la tenue de documents, ces nouveaux documents deviennent particulièrement importants si l’on considère le paragraphe 238(1) révisé de la LSAO, qui exige que les statuts de dissolution d’une société indiquent que la société n’est plus un propriétaire foncier enregistré en Ontario et que le paragraphe 239(1.1) permet le refus de la dissolution si le directeur apprend le contraire.
Les praticiens des sociétés et de l’immobilier devraient examiner ces modifications et discuter des changements apportés aux exigences normalisées en matière de tenue de documents avec les clients. Bien que les sociétés existantes aient deux ans pour se conformer, il peut être plus logique de mettre à jour tous les documents de la société maintenant afin d’établir une pratique commune. Les praticiens devraient également tenir compte des éléments suivants :