Écrit par Brian Reid, Geoff Stenger and Jason Roth

Dans une tentative de réduire les délais de paiement retardés en Alberta, le 29 août 2022, la Prompt Payment and Construction Lien Act (la PPCLA) est entrée en vigueur en remplacement de la Builder’s Lien Act (la BLA). Bien que la majeure partie de la BLA ait été intégrée à la PPCLA, il y a un certain nombre de changements importants, y compris, plus important encore (1) une exigence de paiement rapide obligatoire pour les « factures appropriées », et (2) une procédure accélérée d’arbitrage (règlement des différends).

Dans cette mise à jour, nous fournissons une brève réponse à certaines des questions les plus fréquemment posées par les organisations des industries de la construction et du pétrole et du gaz alors qu’elles tentent de s’adapter à la PPCLA.

1. La PPCLA s’applique-t-elle aux contrats préexistants?
   La PPCLA ne s’applique qu’aux contrats et sous-contrats applicables à compter du 29 août 2022 ou plus tard. Les contrats conclus avant cette date qui seront en vigueur pendant plus de deux ans après le 29 août 2022 auront jusqu’au 29 août 2024 pour devenir conformes.
   
   Pour les organisations ayant des accords-cadres de services conclus avant le 29 août 2022 et des bons de commande émis après le 29 août 2022, nous vous recommandons de partir du principe que chaque bon de commande sera soumis à la PPCLA.
2. Quels types de contrats sont soumis à la PPCLA?
   Si le contrat en question donne lieu à des droits de privilège, la PPCLA s’appliquera. En Alberta, cela comprendra les travaux effectués ou les matériaux fournis pour les projets de construction et les activités de forage de puits de pétrole et de gaz (sous réserve de certaines exceptions). Tous les contrats soumis à la PPCLA devraient être modifiés pour se conformer à cette nouvelle législation.
3. Quelles modifications sont nécessaires aux contrats types pour traiter le PPCLA et que se passera-t-il si votre contrat est non conforme?
   Il existe un certain nombre de dispositions communes et d’autres droits et obligations qui devraient être pris en compte pour traiter de la PPCLA, y compris le calendrier de paiement, les exigences de facture appropriées, les dispositions relatives aux intérêts, la mainlevée de retenue et la garantie du contrat.
4. Quand une « facture appropriée » doit-elle être payée?
   Si un entrepreneur remet une « facture appropriée » (voir ci-dessous), un propriétaire n’aura que 28 jours à compter de la date de la facture appropriée pour payer, à moins que le propriétaire n’émet un avis de différend dans les 14 jours suivant la réception de la « facture appropriée ». Les entrepreneurs n’auront alors que 7 jours à compter de la date de paiement par le propriétaire pour payer leurs propres sous-traitants et chaque sous-traitant devra, à son tour, payer ses propres sous-traitants dans un délai supplémentaire de 7 jours, à moins qu’un avis de non-paiement ne soit émis. Si aucun avis de non-paiement n’est émis à un sous-traitant, un entrepreneur dispose de 35 jours à compter de la date à laquelle il a soumis sa facture appropriée au propriétaire pour payer ses sous-traitants.
5. Quelles sont les exigences d’une « facture appropriée »?
   Pour constituer une facture appropriée, une partie doit fournir le type d’informations spécifiées dans le PPCLA (informations que l’on s’attendrait normalement à voir sur toute facture), y compris, par exemple, le nom et l’adresse commerciale de l’entrepreneur ou du sous-traitant, la date et la période pendant lesquelles les travaux ont été effectués ou les matériaux ont été fournis et la nature du contrat (écrit ou verbal). De plus, il doit également inclure une déclaration indiquant que la facture est destinée à constituer une facture appropriée. Il convient également de noter que la PPCLA permet aux parties de définir des exigences supplémentaires pour une facture appropriée dans leur contrat.
6. Les exigences de paiement rapide et d’arbitrage s’appliquent-elles aux contrats de forage pétrolier et gazier?
   En reconnaissance du cycle de facturation plus long applicable à la plupart des activités de forage pétrolier et gazier, la BLA a permis une date limite prolongée d’enregistrement des privilèges de 90 jours pour l’amélioration des puits de pétrole et de gaz ou des sites de puits plutôt que la date limite standard d’enregistrement des privilèges de 45 jours applicable aux projets de construction traditionnels. Bien que ce délai d’enregistrement des privilèges de 90 jours se poursuive dans le cadre de la PPCLA, les factures appropriées émises en vertu de nombreux contrats et sous-contrats pétroliers et gaziers sont soumises au paiement rapide et au processus d’arbitrage accéléré dans le cadre de la PPCLA.
7. Des modifications ont-elles été apportées aux exigences de retenue?
   En ce qui concerne la retenue, le plus grand changement par rapport à la BLA est que les propriétaires doivent maintenant libérer la retenue annuellement (ou une autre base progressive comme cela peut être spécifié dans le contrat) si le contrat prévoit un calendrier d’achèvement de plus d’un an et que le prix du contrat dépasse 10 millions de dollars.
8. Quels différends feront l’objet d’une décision?
   La plupart des différends courants en matière de construction seront assujettis au nouveau processus d’arbitrage accéléré, y compris les différends concernant le paiement, l’évaluation des services ou des matériaux fournis ou toute autre question sur laquelle les parties conviennent, qu’une facture appropriée ait été émise ou non ou que la réclamation soit susceptible de privilège.
9. Comment fonctionnera un arbitrage?
   Le processus d’arbitrage dans le cadre de la PPCLA est conçu pour imposer une résolution rapide de tout litige de paiement. À compter de la date de l’avis d’arbitrage, si une partie n’a pas déjà intenté une action en justice, les parties s’entendront ou feront nommer un arbitre dans un délai d’environ 7 jours. À compter de la date de nomination de l’arbitre, les parties seront alors tenues de présenter des observations écrites, la décision de l’arbitre devant être rendue environ 30 jours plus tard. Le rythme rapide de ce processus représente un écart important par rapport aux procédures traditionnelles de règlement des différends (c.-à-d. les tribunaux ou l’arbitrage).
   
   Toutefois, comme il est indiqué ci-dessous, la procédure d’arbitrage ne vise pas à remplacer les options traditionnelles de règlement des différends que les parties peuvent toujours choisir d’amorcer conformément à leur contrat.
10. Qui sera l’autorité de nomination?
    Bien que la PPCLA soit maintenant en vigueur, le gouvernement de l’Alberta n’a pas encore terminé son processus d’approvisionnement pour sélectionner l’autorité de nomination responsable de la qualification et de la nomination des arbitres et de l’organisation des décisions. Entre-temps, le ministre de Service Alberta, le ministre responsable de la PPCLA,  « peut » agir à titre d’autorité de mise en candidature à titre intérimaire.
11. Qui tranchera les différends?
    Les arbitres doivent être certifiés et enregistrés par l’autorité de nomination et sont susceptibles de provenir d’une grande variété d’horizons à condition qu’ils répondent aux exigences de la PPCLA, y compris avoir au moins 10 ans d’expérience de travail pertinente dans l’industrie de la construction. Cela représente un écart important par rapport aux procédures traditionnelles de règlement des différends où les avocats agissent généralement à titre de juge ou d’arbitre.
12. Que se passe-t-il si nous perdons une décision — Pouvons-nous interjeter appel?
    Si une partie n’est pas d’accord avec la décision d’un arbitre et souhaite obtenir un résultat différent, elle a deux options. Premièrement, elle peut présenter une demande de contrôle judiciaire. Toutefois, la barre du contrôle judiciaire est extrêmement haute et exige l’établissement d’un ou de plusieurs des motifs prescrits par les règlements à la PPCLA, y compris, par exemple, que la décision a été prise à la suite d’une fraude ou qu’il y avait une crainte raisonnable de partialité de la part de l’arbitre. Deuxièmement, la partie mécontente peut choisir d’entamer la procédure de règlement des différends convenue en vertu du contrat applicable, auquel cas le juge ou l’arbitre ne serait pas lié par la décision de l’arbitre.

La PPCLA aura un effet significatif sur l’industrie de la construction en Alberta. Les participants de l’industrie devraient se tenir au courant des développements en cours et prendre des mesures de planification proactives pour se préparer à ces effets. Le Construction Team at Bennett Jones est prêt à répondre à toutes les questions ou préoccupations concernant le PPCLA. Nous continuerons  de fournir des mises à jour dès qu’elles seront disponibles.