The Building and Strata Statutes Amendment Act, SBC 2022, c 41 (la Loi), qui est entrée en vigueur le 24 novembre 2022, a apporté plusieurs changements importants à la Strata Property Act (la SPA) dans le but d’aider à résoudre les problèmes persistants de logement de la province. La Loi modifiait la SPA en :
Le 24 janvier 2023, le décret no 32 est entré en vigueur l’article 5 de la Loi modifiant les lois sur les affaires municipales et le logement (no 2), 2020, SBC 2020, ch. 16. Les modifications apportées au Strata Property Regulation, BC Reg. 43/2000 (le Règlement) relativement aux contributions au fonds de réserve pour éventualités des promoteurs, des sociétés en copropriété et des sections entreront en vigueur le 1er novembre 2023.
Developers, strata corporations and professional advisors should take care to understand the impact of these effective and proposed changes to the operation of strata developments discussed below.
Un promoteur qui loue ou a l’intention de louer un ou plusieurs lots en copropriété dans un développement n’est plus tenu de préparer une déclaration de location (formulaire J) indiquant le nombre de lots en copropriété à louer et divulguant tout règlement qui restreint les loyers. Par conséquent, une société en copropriété n’est plus tenue de tenir ces registres et les promoteurs ne sont plus tenus d’inclure un formulaire J avec leurs déclarations d’information (à la suite d’une modification simultanée à l’énoncé de politique 1 publiée par le surintendant des biens immobiliers (BC Financial Services Authority)). La Loi supprime également l’obligation pour une société en copropriété de divulguer le nombre de lots en copropriété loués dans un développement à un acheteur ou au propriétaire actuel d’un lot en copropriété dans un formulaire B Certificat de renseignements.
Strata corporations are now prohibited from implementing age restriction bylaws, other than one requiring residents of a strata lot to have reached an age of 55 years old. Toutefois, tout nouveau règlement limitant l’occupation aux personnes de plus de 55 ans ne s’appliquera pas à certaines personnes, comme les résidents qui vivaient dans un lot en copropriété lorsque ce règlement a été adopté et les aides familiaux résidants. Ces modifications s’appliqueront indépendamment des règlements administratifs existants sur les copropriétaires et rendront invalides tout règlement non conforme.
Strata corporations are no longer able to screen tenants, establish criteria, require the approval of other tenants, require the insertion of terms in tenancy agreements or otherwise restrict who can rent a residential strata lot.
Strata corporations are no longer able to implement residential rental restriction bylaws limiting the number of strata lots that can be rentald or the period of time for which a strata lot can be rented, except for bylaws restricting short-term accommodation. Selon le site Web du BC Government, c’est parce que les locations à court terme sont techniquement des licences d’occupation et des utilisations commerciales plutôt que résidentielles, contrairement aux locations à long terme qui sont régies par la Residential Tenancy Act de la Colombie-Britannique. Tout autre règlement de restriction de location actuellement en place sera invalidé et n’aura aucun effet.
L’interdiction des règlements de restriction locative a des répercussions précises sur l’applicabilité de la « taxe sur les logements vides » de la Ville de Vancouver. En vertu du Règlement municipal sur l’inoccupation no 11674, un propriétaire qui n’est pas en mesure de louer son lot en copropriété en raison d’un règlement restrictif sur les strates (p. ex., un règlement limitant ou restreignant les loyers) qui a été adopté avant le 16 novembre 2016 peut être admissible à une exemption de la taxe sur les logements vides. Cependant, étant donné que de tels règlements sont maintenant interdits, cette exemption ne s’appliquera plus et la taxe sur les maisons vides s’appliquera probablement à un certain nombre de propriétés résidentielles précédemment exemptées. Ni la Loi sur l’impôt sur la spéculation et l’inoccupation provinciale ni la Loi fédérale sur l’impôt sur les logements sous-employés ne sont touchées de la même façon, car aucune loi ne prévoit d’exonération fiscale pour un propriétaire de lot en copropriété qui est actuellement empêché de louer son lot en raison d’une restriction de location de copropriété.
Strata corporations may now conduct annual and special general meetings electronic or using a hybrid of in-person and electronic means. Les sociétés en copropriété peuvent également prévoir la présence et le vote par téléphone ou par d’autres moyens électroniques à ces réunions.
Les exigences procédurales spécifiques pour la tenue et la participation à des assemblées annuelles et extraordinaires par des moyens électroniques sont énoncées dans la Loi, qui comprennent les exigences d’une association de copropriétaires de fournir des instructions pour assister à la réunion par voie électronique, de s’assurer que toutes les personnes qui assistent à la réunion par voie électronique peuvent communiquer entre elles et de permettre au président de l’assemblée de déterminer si un participant électronique est un électeur admissible.
En dépit des règlements administratifs d’une société en copropriété particulière, une carte de vote n’est pas tenue d’être délivrée à un électeur admissible présent par voie électronique, et un tel électeur n’a pas le droit ou l’oblige de voter par scrutin secret. Il y a une période de transition de quatre mois (jusqu’au 24 mars 2023) avant que les sociétés de copropriété ne se conforment aux nouvelles exigences législatives pour les réunions électroniques ou hybrides.
Effective le 1er novembre 2023, le Règlement sera modifié afin d’augmenter la contribution que les promoteurs doivent verser au fonds de réserve pour éventualités (FRC) pour les nouveaux développements de copropriétés (ou une nouvelle phase d’un développement) de 5 % à 10 % des dépenses d’exploitation estimées du budget provisoire pour l’aménagement. Les promoteurs seront également tenus d’inclure une contribution du Trésor d’au moins 10 % des dépenses de fonctionnement estimatives lors de la préparation des budgets provisoires. La contribution annuelle minimale au Trésor pour les sociétés en copropriété et les sections sera également augmentée à 10 % des charges d’exploitation annuelles, et ce changement devra être reflété dans tous les budgets inclus dans une pièce justificative d’une déclaration.
Si vous avez des questions sur la Loi ou les modifications apportées à la SPA ou au Règlement énoncées ci-dessus, veuillez contacter les auteurs de cet article ou un membre de notre Commercial Real Estate group.