Il est de plus en plus courant pour les propriétaires de condominiums d’envisager de mettre fin à une copropriété afin de récupérer le capital et (potentiellement) de faire un profit. Dans cet article, nous abordons certains des points clés que les propriétaires de condominiums, les membres du conseil d’administration de condominiums et les acheteurs potentiels de terrains en copropriété devraient garder à l’esprit lors de la planification de la résiliation d’un condominium et de la vente de l’ensemble du terrain en copropriété pour le réaménagement.
Historiquement parlant, le développement de condominiums est un phénomène relativement nouveau. La tenure en pleine propriété et à bail existe depuis des siècles (ou des millénaires, selon votre pointilleux avec vos définitions), mais ce n’est que dans les années 1960 que les lois de l’Ontario ont permis la forme unique de propriété foncière que nous tenons maintenant pour acquise - la propriété collective de certaines zones communes qui est (généralement) associée à la propriété individuelle d’une zone définie spécifique.
Par conséquent, nous en sommes encore aux premières étapes de la vie avec les condominiums – la plupart de nos relations avec les condominiums à ce jour sont liées à leur création, à leur transfert, à leur gestion et à leur exploitation. Ce n’est que récemment que nous avons commencé à examiner la question qui occupe une place importante dans le droit des condominiums et la propriété: que se passe-t-il lorsqu’un condominium a atteint la fin de sa vie utile et doit être résilié?
Alors que les condominiums au Canada commencent à montrer des signes d’obsolescence (que ce soit en raison de l’âge de la construction, du style ou simplement parce que la valeur du terrain a dépassé la valeur de l’unité individuelle), nous voyons de plus en plus de cas où les propriétaires de condominiums cherchent un mécanisme de sortie pour leur permettre de récupérer leur capital et, lorsque la valeur du terrain a augmenté, faire un profit.
De même, les promoteurs sont impatients d’acquérir des sites de condominiums vieillissants, mais ne veulent pas traiter avec une myriade de propriétaires de logements pour le faire. Les ventes unitaires individuelles ne font pas l’affaire. Ils ne maximisent pas la valeur pour les détenteurs de parts individuels, et ils ne donnent pas aux acheteurs la certitude qu’ils seront en mesure d’acquérir toutes les unités afin de procéder au réaménagement du site. Cela laisse les propriétaires et les développeurs à la recherche d’un mécanisme de vente collective pour faire le travail.
Il est utile que la législation sur les condominiums dans l’ensemble du pays prévoie ces mécanismes. Il n’est pas utile que la loi ait tendance à dater de plusieurs décennies et qu’on n’en ait guère recours, voire pas du tout. Compte tenu de la rareté du traitement et de l’orientation, nous avons énoncé dans ce blogue certains points que les parties doivent garder à l’esprit lorsqu’elles envisagent l’utilisation de l’un de ces mécanismes de résiliation , le mécanisme qui permet la résiliation d’un condominium lors de la vente de l’ensemble de la propriété condominiale. En Ontario, cette question est traitée principalement à l’article 124 de la Loi de 1998 sur les condominiums de l’Ontario (la Loi).
Les propriétaires veulent-ils vraiment vendre? La Loi exige que le consentement de 80 % des propriétaires de logements soit obtenu afin de procéder à un processus de vente en vertu de l’article 124. Il est conseillé que les propriétaires détiennent au moins un vote formel pour déterminer si ce seuil est susceptible d’être atteint avant de consacrer du temps et de l’argent à l’exécution d’un processus de vente. Dans un immeuble en copropriété ayant plusieurs types de logements, il faut tenir compte, dans le calcul de ce seuil, du paragraphe 49(3) de la Loi, qui limite les droits de vote des propriétaires détenant le titre à certaines unités (c.-à-d. stationnement/entreposage/mécanique), en supposant que la copropriété n’est pas composée uniquement de ces unités.
Il convient également de noter que, bien que l’article 124 de la Loi ne porte que sur le consentement des « propriétaires » de l’unité, l’alinéa 48(1)b) du Règlement de l’Ont. 49/01 en vertu de la Loi prévoit qu’un acte de transfert en vertu de l’article 124 ne sera pas accepté à moins qu’il ne soit accompagné du consentement écrit du conjoint d’un propriétaire (ou de certaines solutions de rechange au consentement du conjoint du conjoint du conjoint, tel qu’énoncé dans ces règles). Par conséquent, le consentement du propriétaire lui-même, non accompagné d’un consentement conjoint parallèle, sera en fin de compte insuffisant pour réussir une vente en vertu de l’article 124. Les acheteurs et les vendeurs se méfient. Oui, ce règlement semble imposer un fardeau qui n’est pas nécessairement permis par (et potentiellement ultra vires) la Loi.
Le consentement du propriétaire (et du conjoint) à lui seul est insuffisant. Afin de procéder à un processus de vente en vertu de l’article 124, la Loi exige également le consentement de 80 pour cent de toutes les personnes ayant, à la date du vote, des « réclamations enregistrées » qui ont été enregistrées contre la propriété après la déclaration de condo. Le libellé de la Loi est important pour déterminer ce seuil.
Premièrement, ce calcul exige que les propriétaires connaissent la date du « vote », c’est-à-dire la date à laquelle le vote des propriétaires a eu lieu (voir les commentaires sur le moment ci-dessous). Deuxièmement, l’expression « réclamations enregistrées » ne se limite pas aux hypothèques – elle comprend toute créance inscrite, qu’il s’agisse d’une servitude ou d’un autre intérêt (bien que seulement celles créées après l’enregistrement de la déclaration – ce qui est logique compte tenu du libellé du paragraphe 127(2)). Un examen minutieux au cas par cas de chaque enregistrement sur chaque unité devrait donc être effectué afin de déterminer qui, le cas échéant, détient un intérêt en vertu d’un tel enregistrement. Troisièmement, ce seuil de consentement n’est pas déterminé « unité par unité », comme c’est le cas pour les consentements des propriétaires. Au lieu de cela, ce seuil de 80 pour cent utilise, comme dénominateur, le nombre de personnes détenant de telles revendications. Dans la section sur le consentement du propriétaire, le libellé utilisé est « les propriétaires d’au moins 80 % des logements » et dans la section sur le consentement du demandeur, « au moins 80 % de ces personnes ».
La différence de langage est subtile, mais importante, car elle modifie fondamentalement le calcul du seuil. Si, par exemple, il y a 10 unités résidentielles dans un condominium, dont 8 sont assujetties à une hypothèque en faveur de la Banque Royale du Canada et 2 sont assujetties à une hypothèque en faveur de la Banque Toronto-Dominion (sans autre réclamation enregistrée), le consentement de la Banque Royale du Canada seul (même si elle détient des hypothèques sur 80 % des unités) est insuffisant pour atteindre le seuil de 80 pour cent, comme le consentement de la Banque Royale du Canada est le consentement de seulement 50 pour cent des personnes détenant des réclamations enregistrées. Le consentement de la Banque Royale du Canada et de la Banque Toronto-Dominion (collectivement, 100 p. 100 des demandeurs) est plutôt requis pour atteindre ou dépasser le seuil de 80 p. 100. Bien que ce résultat soit, comme certains l’ont souligné, 3 sans doute quelque peu inéquitable, il s’agit probablement de la bonne approche compte tenu de la rédaction de la Loi. Il est également logique si vous considérez qu’une personne ayant une servitude sur les parties communes de la copropriété aurait un intérêt enregistré sur chaque unité et ne devrait probablement pas obtenir un consentement pour chaque unité sur laquelle elle a un droit.
Comme mentionné ci-dessus, il est conseillé que les propriétaires détiennent au moins un vote formel pour déterminer si le seuil de consentement du propriétaire de 80 pour cent est susceptible d’être atteint avant de consacrer du temps et de l’argent à l’exécution d’un processus de vente. Mais comment les propriétaires peuvent-ils consentir sans connaître les conditions qu’un acheteur offrira? Bien que l’approche ultime incombe aux propriétaires, les propriétaires peuvent conclure qu’au moins deux votes sont finalement nécessaires. Un vote pour approuver le processus de vente dans le concept, peut-être avec une fourchette de prix approuvée, suivie d’un deuxième vote pour approuver les termes d’un contrat d’achat formel pour un prix fixe. Et bien que ces votes eux-mêmes (effectués en personne ou par voie électronique conformément à la Loi) soient nécessaires (rappelez-vous l’exigence de déterminer les demandeurs à la date d’un vote), ces votes sont également insuffisants pour compléter la vente. Comme il a été mentionné précédemment, conformément au Règlement de l’Ont. 49/01 en vertu de la Loi, le consentement écrit du conjoint sera ultimement requis par le bureau d’enregistrement foncier afin de compléter la vente en vertu de l’article 124, en plus du certificat en vertu du paragraphe 124(3) confirmant la réception du consentement du propriétaire. Bien que cela ne soit pas techniquement requis, si vous allez obtenir le consentement écrit des conjoints des propriétaires, il peut être utile d’obtenir le consentement écrit des propriétaires en même temps; y compris éventuellement la confirmation de chacun de ces propriétaires au sujet de leur statut de conjoint et le nom de ce conjoint.
Les exigences relatives au consentement du propriétaire et du demandeur ne sont que la partie émergée de l’iceberg lorsqu’on examine les nuances d’une vente en vertu de l’article 124. Le vendeur et l’acheteur auront besoin de conditions en sa faveur pour s’assurer que les approbations et les consentements requis en vertu de l’article 124 de la Loi sont obtenus. Au-delà de cela, un acheteur devra s’assurer que ses exigences typiques (pour faire preuve de diligence, accéder à la propriété et recevoir la possession à la clôture, etc.) sont respectées et un vendeur devra s’assurer qu’il ne promet pas à un acheteur les choses qu’il ne peut pas nécessairement fournir.
Dans une vente en vertu de l’article 124, le vendeur est l’association condominiale elle-même, mais l’association condominiale n’est pas propriétaire du terrain qu’elle prétend vendre, ce qui pose des problèmes lorsqu’on examine un certain nombre de dispositions typiques du contrat d’achat. Accès à des unités de condo à des fins de diligence? Seulement si le propriétaire spécifique l’a approuvé. Paiement des taxes foncières jusqu’à la clôture? Seulement si le vendeur peut obliger les propriétaires à le faire. L’acquittement des charges à la clôture? Seulement si le paragraphe 127(2) de la Loi a pour effet de les éteindre. Retenue d’impôt des non-résidents canadiens? Les acheteurs doivent considérer qui est leur vendeur et quelles sont leurs obligations. Tous les aspects du contrat d’achat d’un bien immobilier typique doivent être réexaminés dans le contexte d’une telle vente.
Une question particulièrement épineuse est de savoir comment les locations résidentielles dans un condominium doivent être traitées. Les locataires résidentiels bénéficient de la sécurité d’occupation prévue par la Loi sur la location à usage d’habitation (Ontario), et dans le cas d’un promoteur-acheteur, les dispositions du paragraphe 49(1) de cette loi (résiliation pour permettre l’occupation résidentielle personnelle par l’acheteur) ne s’appliqueront pas. Par conséquent, les promoteurs-acheteurs devront être convaincus que toute location résidentielle dans la propriété a été résiliée avant la fermeture ou être à l’aise d’assumer les obligations d’un locateur après la clôture. De même, les associations condominiales vendeurs doivent être conscientes de leur capacité limitée d’obliger les propriétaires à mettre fin à la location résidentielle, d’interdire aux propriétaires de créer de nouvelles locations résidentielles et d’assurer la possession vacante des logements en copropriété à la fermeture. Ce sont tous des sujets de préoccupation pour chaque partie qui devraient être soigneusement et spécifiquement négociés dans la convention d’achat pour s’assurer qu’il y a une harmonisation sur les risques à assumer.
À mesure que les condominiums canadiens vieillissent, les dispositions de l’article 124 de la Loi deviendront probablement plus pertinentes. Nous verrons probablement encore plus de cas où les promoteurs et les propriétaires se tournent vers l’article 124 de la Loi pour faciliter une vente de terrain avantageuse pour les deux parties.
Veuillez contacter les auteurs de ce blog pour plus d’informations sur les problèmes abordés dans cet article, ou pour obtenir de l’aide alors que vous cherchez à identifier et à mettre en œuvre ces transactions.
1 La Loi prévoit un certain nombre de procédures de cessation d’emploi différentes, selon les circonstances et l’intention. Un condominium peut être résilié, par exemple, sur consentement en vertu de l’article 122 de la Loi si les propriétaires souhaitent devenir locataires en commun de l’ensemble du terrain (voir l’alinéa 127(1)b) de la Loi) ou en vertu de l’article 123 en cas de dommages importants à l’immeuble en copropriété. Un condominium peut également être résilié par une demande au tribunal, un processus qui pourrait être utile si les unités de copropriété sont largement détenues et que le respect des seuils de consentement requis du propriétaire serait difficile (voir, par exemple, la présentation de 2014 de l’Association du Barreau canadien sur la résiliation de condominiums approuvée par le tribunal : https://www.cbapd.org/video_en.aspx?id=ON_14RPR0922V ). Dans cet article, cependant, nous nous concentrons sur le processus de résiliation de la vente en vertu de l’article 124 de la Loi (résiliation lors de la vente de l’ensemble de l’immeuble en copropriété), qui est peut-être le plus susceptible d’être utile aux propriétaires de condominiums lorsqu’il y a probablement un consensus des propriétaires (d’au moins 80% des propriétaires, comme discuté ci-dessous) sur la réalisation d’une vente - que ce soit pour le réaménagement, réaffectation, ou autrement.
2 Voir le commentaire sur le par. 122(2) de la Loi dans : Condominiums in Ontario: a practical analysis of the new legislation; Harry Herskowitz, Mark F. Freedman
3 Voir le commentaire sur le par. 122(1) de la Loi dans : Condominiums in Ontario: a practical analysis of the new legislation; Harry Herskowitz, Mark F. Freedman