Écrit par Mark Lewis, Jay Winters, Alana Walter and Madison Bergen

Qu’est-ce que la taxe de retournement et pourquoi est-elle importante ?

Le gouvernement de la Colombie-Britannique a annoncé dans son budget de 2024 un plan visant à instaurer une taxe (la taxe de retournement) sur le revenu tiré de la vente d’une propriété dans les 730 jours suivant l’acquisition. La taxe de retournement, sous réserve de l’approbation législative, sera imposée en vertu de la Loi sur l’impôt sur les bénéfices des propriétés résidentielles (détention à court terme) qui doit entrer en vigueur le 1er janvier 2025. ¹ Le gouvernement de la Colombie-Britannique estime que la taxe de retournement générera 43 millions de dollars de recettes fiscales au cours de sa première année. ²

La taxe de retournement fait partie de l’initiative plus vaste de la province dans le cadre du plan Homes for People de la Colombie-Britannique visant à fournir des logements abordables en : (1) accélérant la disponibilité des logements ; (2) fournir des logements de meilleure meilleure façon et plus abordables ; (3) aider ceux qui ont les plus grands besoins en matière de logement ; et (4) la création d’un marché du logement pour les gens, et non pour les investisseurs. ³ La taxe de retournement vise à réduire la concurrence entre les acheteurs à la recherche d’une maison pour leur usage personnel et les investisseurs qui cherchent à réaliser un profit rapide. Il est à noter que la taxe sur le retournement est distincte des règles fédérales sur le retournement de biens, qui s’appliquent dans le cadre d’une période de vente de 365 jours. ⁴

Comment la taxe de retournement sera-t-elle imposée ?

La taxe de retournement s’appliquera au revenu imposable net provenant de la vente d’un bien imposable dans les 730 jours suivant l’acquisition. ⁵ Un bien imposable s’entend d’un intérêt bénéficiaire, ou du droit d’acquérir un droit bénéficiaire, dans un bien résidentiel. ⁶ Le revenu imposable net est calculé en soustrayant les coûts d’acquisition et de rénovation du produit de la vente du bien, moins la déduction pour résidence principale, comme il est expliqué ci-dessous. ⁷

En règle générale, un bien imposable est acquis à la date d’achat. ⁸ Lorsqu’une partie exerce son droit d’acheter un bien qui comprend un logement en vertu d’un aménagement ou qui est proposé pour un aménagement, le bien est acquis à la date à laquelle la partie a reçu le droit d’achat. ⁹ Lorsqu’un bien est acquis d’une personne liée, le bien est acquis à la date à laquelle la personne liée a acquis le bien. Toutefois, s’il y a une série d’acquisitions d’un bien imposable de personnes liées, le bien est acquis lorsque la première partie de la série l’a acquis. Les personnes liées comprennent, en partie, les particuliers liés, une société et la ou les personnes qui contrôlent la société, deux sociétés si elles sont contrôlées par la même ou les mêmes personnes ou si l’une d’elles est propriétaire de l’autre, et une nouvelle société et une société remplacée. ¹⁰

Un bien imposable fait l’objet d’une disposition à la date de sa vente en échange d’une contrepartie. ¹¹ La date d’élimination est la suivante : (1) le jour où la contrepartie est due ou reçue ; ou (2) si la contrepartie est payée en versements, le jour où le premier versement est dû ou reçu. ^{12 ans}

Le taux d’imposition applicable variera sur une base décroissante selon le moment où une propriété est achetée et vendue, ou un contrat est conclu puis cédé. Un taux d’imposition de 20 % s’appliquera au revenu net imposable tiré de la vente d’un bien ou de la cession d’un contrat dans les 365 jours suivant son achat, puis diminuera graduellement jusqu’à 0 % jusqu’au jour 730. ¹³ Si le contribuable a détenu le bien pendant plus de 365 jours, le taux d’imposition est déterminé par la formule suivante :

amount = 1% x A x B

where :
A = le plus élevé des deux suivants : 500 $ et le montant restant impayé de l’impôt à payer du contribuable relativement à l’opération imposable à la date à laquelle la déclaration de revenus devait être produite ;
B = le nombre de mois, n’excédant pas 12 et arrondi au nombre entier inférieur le plus proche, au cours de la période commençant à la date à laquelle la déclaration de revenus devait être produite et se terminant le premier des jours suivants :
       (i) la date à laquelle la déclaration de revenus a été produite ; et
       (ii) la date à laquelle une pénalité est imposée au contribuable en vertu du présent article.

La taxe de retournement s’appliquera-t-elle aux contrats de prévente ? ^{31 ans}

Pour les propriétés de prévente, la taxe de retournement devrait s’appliquer aux propriétés vendues dans les 730 jours suivant la signature du contrat de prévente, même si la propriété elle-même n’est pas réellement acquise. Par exemple, si un acheteur signe un contrat de prévente le 1er mai 2022 et termine l’achat de la propriété à la fin le 1er mai 2024, toute vente ultérieure de la propriété ne serait pas assujettie à la taxe de retournement, car la fenêtre de 730 jours fermerait le 1er mai 2024. ^{32 ans}

La province a précisé dans une modification subséquente à ses renseignements publiés à l’origine que la fenêtre de 730 jours ne sera pas réinitialisée à la fin de l’achat ; c’est-à-dire qu’un achat préalable à la vente qui se termine sur un contrat de prévente ne sera pas assujetti à une deuxième taxe de retournement à la fin de l’achat.

Toutefois, si un acheteur cède ses droits en vertu d’un contrat de prévente, le délai de 730 jours du cessionnaire commencera à la date d’entrée en vigueur de la cession. Si une cession est effectuée dans le délai de 730 jours, tout revenu réalisé par le cédant sera assujetti à l’impôt sur le retournement. Notamment, un propriétaire ne peut pas être admissible à la déduction pour résidence principale s’il cède un contrat de prévente.

Prochaines étapes

La taxe de retournement pourrait faire l’objet de mises à jour à mesure que la Loi sur l’impôt sur les bénéfices des propriétés résidentielles (détention à court terme) progresse vers l’approbation législative prévue d’ici 2025. Cependant, à l’heure actuelle, les propriétaires ou les investisseurs immobiliers qui s’attendent à tirer un revenu de la vente de propriétés détenues pendant moins de 730 jours devraient être conscients des délais énoncés ci-dessus et structurer leurs transactions en conséquence.

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