Changements importants à venir : Ce que vous devez savoir sur la Loi de 2022 sur un plus grand nombre de logements construits plus rapidement

03 novembre 2022

Écrit par Andrew Jeanrie, Stephanie Brazzell and Robert Blunt

Introduction: Objectifs du projet de loi

Le 25 octobre 2022, le gouvernement de l’Ontario a présenté la Loi de 2022 sur un plus grand nombre de logements construits plus rapidement (projet de loi 23), un projet de loi omnibus ayant une incidence sur neuf lois différentes liées au développement, ainsi que proposant une nouvelle loi pour mettre en œuvre la construction des infrastructures d’égout nécessaires pour desservir les régions de York et de Durham. Le projet de loi omnibus propose d’importants changements au régime d’aménagement du territoire dans l’ensemble de la province dans le cadre du Plan d’action des conservateurs pour l’offre de logements (le Plan). Ce plan s’inscrit dans la stratégie à long terme du gouvernement visant à accroître l’offre de logements de 1,5 million de logements supplémentaires au cours des 10 prochaines années.

Connaissant qu’il s’agit d’un objectif important, le gouvernement a annoncé qu’en plus de modifier des lois particulières liées à l’aménagement, y compris la Loi sur l’aménagement du territoire, la Loi sur les redevances d’aménagement et la Loi sur le patrimoine de l’Ontario, il y aura un examen de la Déclaration de politique provinciale (la DPP) et du Plan de croissance, ainsi que de nouveaux règlements, afin de compléter et d’appuyer les changements envisagés dans le projet de loi 23. Les périodes de commentaires pour la première série de règlements, publiés à ce jour, ont été fixées à 30 jours.

Keep in mind, however, that the legislation announced is a first reading and is, therefore, likely to be amended. Avant de recevoir la sanction royale, le projet de loi fera l’objet de deux lectures supplémentaires avant d’être adopté par l’Assemblée législative. On s’attend à ce que la sanction royale puisse être obtenue dès décembre 2022. En ce qui concerne les règlements, certains pourraient être adoptés le 24 novembre 2022, après la période de commentaires, tandis que d’autres pourraient être adoptés au début de l’année prochaine.

Les faits saillants: des propositions qui aideront à promouvoir le développement

Avec la publication de ce projet de loi, il existe de nombreuses propositions qui pourraient, surtout lorsqu’elles sont combinées, avoir un avantage important pour aider les promoteurs à atteindre les objectifs des provinces dans le cadre du Plan. Il y a tellement de changements, tous ne peuvent pas être détaillés dans un seul poste, mais ce qui suit est un résumé général de plusieurs propositions qui pourraient être d’une importance particulière.

Un concept qui imprègne tout au long du projet de loi sont des modifications visant à imposer certaines restrictions sur les « coûts » gouvernementaux en spirale dans le développement de nouveaux logements en Ontario. S’appuyant sur les modifications apportées au cours des quatre dernières années (y compris l’instauration du droit aux avantages communautaires (SRC), le « gel » des redevances d’aménagement et l’introduction des règlements administratifs sur le droit d’interjeter appel des parcs), la province a proposé un certain nombre de politiques qui ralentiront, voire inverseront, plusieurs des coûts en spirale des nouveaux aménagements. Les propositions comprennent :

• l’introduction d’une nouvelle définition de « logement abordable » (probablement en réponse à la définition introduite par Toronto en 2021);
• délisant un plafond de surface de plancher brute de cinq pour cent sur les unités de zonage d’inclusion;
• limiter la SRC aux nouveaux aménagements;
• l’élimination des redevances d’aménagement;
• CBC et parcs à partir d’unités abordables;
• réduire davantage les coûts d’investissement auxquels les redevances d’aménagement peuvent être appliquées; et
• la création de périodes de mise en œuvre progressive obligatoires pour les nouveaux règlements administratifs sur les redevances d’aménagement.

Une attention particulière a été accordée aux logements locatifs. Il est proposé que les logements locatifs fassent l’objet de frais d’aménagement réduits obligatoires par rapport aux unités du marché, et qu’ils bénéficieront d’un nouveau plafond sur les intérêts que les municipalités peuvent facturer pendant la période où les redevances d’aménagement sont « fixes ».  De plus, des changements sont proposés qui permettraient au ministre de prendre des règlements contrôlant les pouvoirs des municipalités d’interdire la démolition de propriétés locatives résidentielles dans le but d’offrir une plus grande souplesse pour démolir des unités résidentielles; pour permettre la revitalisation du parc de logements locatifs qui se détériore. En ce qui concerne les contributions aux parcs, la province propose de veiller à ce que les parcs ne soient imputés qu’aux « nouvelles unités nettes », ce qui pourrait régler un problème de longue date où les anciens sites de « tour dans le parc » sont effectivement facturés pour les parcs contre les unités qui pourraient avoir été là depuis les décennies qui ont immédiatement suivi la Seconde Guerre mondiale.

La province a également continué de s’appuyer sur ses récents changements au processus de contribution aux parcs.  Comme il a été mentionné ci-dessus, le projet de loi 23 propose de modifier les taux maximaux de contribution aux parcs (à 1 ha par 600 unités pour la contribution des parcs et à 1 ha par 1000 unités pour l’argent en remplacement), et on s’attend à ce qu’un plafond total de 15 % de la superficie du site soit introduit dans le cadre du Plan. De plus, une nouvelle procédure a été introduite qui permettrait aux promoteurs de proposer des parcs à une municipalité, y compris des terrains ayant des « charges » comme des services souterrains, et de porter tout différend devant le Tribunal foncier de l’Ontario (TDO) pour règlement.

Les faits saillants se rapportent à de nombreux changements apportés au traitement des demandes. L’approbation du plan d’implantation a été clarifiée davantage dans le but de contrôler l’expansion constante des demandes de plans d’implantation de leur objectif initial (contrôler littéralement l’emplacement de l’accès public et des zones publiques d’un développement) au « fourre-tout » qu’il est devenu dans de nombreuses municipalités.

Bill 23 comprend également des propositions visant à limiter ceux qui peuvent déposer des appels OLT et le tribunal a reçu de nouveaux pouvoirs pour adjuger des dépens et rejeter certaines demandes. D’autres propositions comprennent des échéanciers pour le traitement des appels de l’OLT et l’octroi d’une priorité à certaines questions de logement.

The Lowlights: Some Proposals to Be Concerned About

Heureusement, toutes les modifications proposées ne sont pas avantageuses et certaines ambiguïtés au sein de la législation suscitent des préoccupations particulières. Le « diable sera dans les détails ». 

De ceux-ci, peut-être le plus préoccupant est la proposition de retirer les droits des propriétaires fonciers d’interjeter appel des demandes d’aménagement municipales (plans officiels, règlements de zonage). Ces changements sont quelque peu surprenants étant donné que l’idée maîtresse du reste de la loi est de favoriser le développement du logement. Il n’est pas rare que les municipalités intègrent une variété de « pilules empoisonnées » dans leurs plans officiels qui peuvent avoir des effets dévastateurs sur le développement futur, même si cela peut aller à l’encontre des approbations ou des politiques provinciales récentes. L’incapacité de présenter les changements proposés par la municipalité à un tiers indépendant comme l’OLT pourrait facilement être utilisée abusivement par les municipalités pour déclencher une grande variété de méfaits qui va à l’encontre des objectifs généraux du Plan.

Résumé de haut niveau des propositions supplémentaires

Planning Act

Shousld the legislation pass, the Planning Act will be amended in a number of ways to promote housing construction. Un changement « intercalaire » important consisterait à permettre jusqu’à trois unités résidentielles « de plein droit » par lot sur la majorité des terrains zonés pour une maison dans des zones résidentielles sans nécessiter de modification au règlement municipal. Afin d’encourager davantage cette forme d’augmentation du nombre de logements, ces logements seraient exemptés des redevances d’aménagement et des droits d’inauguration des parcs.

Addition, afin de réduire les délais d’approbation pour atteindre les objectifs de hauteur minimale et de densité prévus à proximité des principales stations de transport en commun, les municipalités seront tenues de mettre à jour leurs règlements de zonage dans un délai d’un an après l’approbation des politiques « clés » pour les principales zones de transport en commun.

Après ce qui a été mentionné ci-dessus, le projet de loi 23 propose également de restreindre / d’interdire les appels de tiers concernant les plans officiels et les modifications, les règlements et modifications de zonage, les consentements et les dérogations mineures. Le projet de loi 23 imposerait des restrictions semblables aux droits d’appel pour ces instruments d’aménagement que celles qui existent déjà pour les plans de lotissement, et créerait une liste prescrite de « personnes déterminées ». Les droits d’appel seraient maintenus pour les principaux participants, sauf lorsque les appels ont été restreints ailleurs (comme la décision d’un ministre sur un nouveau plan officiel). Il est également proposé d’éliminer les droits d’appel de l’industrie contre les propositions municipales au plan officiel ou au règlement de zonage.

Les modifications proposées auraient un effet rétroactif, s’appliquant à toute question qui a fait l’objet d’un appel, mais qui n’a pas encore fait l’objet d’une audience en date du 25 octobre 2022. Il est important de noter que cela signifie que les appels interjetés par des tiers en cours, mais sans date d’audience établie avant le 25 octobre 2022, seraient rejetés.

En outre, les appels interjetés par les offices de protection de la nature en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire se limiteront aux questions qui touchent les terres qui leur appartiennent ou lorsque l’office de protection de la nature est le demandeur. À l’avenir, un office de protection de la nature ne peut agir à titre d’organisme public que dans le cadre d’appels précis, qui seront énumérés dans la loi révisée, lorsque l’appel est interjeté en vertu d’une disposition relative aux politiques sur les risques naturels dans la DPP.

As pour les projets de moins de 10 unités résidentielles (quelques exceptions s’appliquant), les modifications proposées supprimeraient les exigences de contrôle du plan d’implantation dans le but d’accélérer les propositions de logement. Dans d’autres circonstances, l’approbation du plan d’implantation ne sera plus nécessaire pour tenir compte des détails de conception et de l’aménagement paysager, car les municipalités seraient limitées dans ce qu’elles peuvent exiger dans une demande de plan d’implantation.

Pour accroître davantage l’efficacité, la proposition suggère également de réaffecter la responsabilité de certaines politiques d’utilisation des terres et des approbations des municipalités de palier supérieur, y compris la région de Durham, la région de Halton, la région de Peel, le comté de Simcoe, la région de Waterloo, la région de Niagara et la région de York, aux municipalités de palier inférieur, ce qui permet une plus grande influence des communautés en réduisant le dédoublement de l’examen.

Rental Housing

Avec cette nouvelle loi, le gouvernement de l’Ontario cherche à fournir une certitude en ce qui concerne les règles de zonage d’inclusion afin de créer de meilleures conditions pour la construction de logements locatifs plus abordables et construits à cet effet. Les nouveaux règlements associés au projet de loi créeraient une période d’abordabilité maximale de 25 ans, un plafond de 5 % sur le nombre de logements de zonage d’inclusion et une approche normalisée pour déterminer le prix ou le loyer d’un logement abordable dans le cadre d’un programme de zonage d’inclusion.

Les frais de développement seraient également réduits pour les unités locatives de 25 pour cent pour les chambres à coucher 3 +, de 20 pour cent pour deux chambres à coucher et de 15 pour cent pour les unités plus petites. De plus, la loi vise à assainir le système de cinq ans de paiement en précisant qu’il s’agit de cinq ans à compter du permis d’occupation ou d’occupation et en fixant le taux d’intérêt maximal sur les redevances d’aménagement à un taux égal au taux préférentiel moyen des grandes banques canadiennes (le taux de base), plus un. Le taux de base serait rajusté quatre fois par année.

Freezing, Reducing and Exempting Fees

Par le biais de modifications à la Loi sur l’aménagement du territoire, à la Loi sur les redevances d’aménagement et à la Loi sur la conservation, il y aura une capacité accrue de geler, de réduire et d’exempter les frais. Un exemple mis en évidence par le gouvernement de l’Ontario est l’exemption des unités de zonage abordables et inclusionnistes, en plus de certains logements accessibles, qui seront définis dans les règlements futurs, et des ensembles de logements sans but lucratif, des redevances d’aménagement, des redevances de consécration des parcs et de la SRC.

Les modifications supplémentaires proposées visant à réduire le coût du logement en gelant, en réduisant ou en exemptant les frais comprennent:

• geler les tarifs des parcs à la date de dépôt d’un règlement de zonage ou d’une demande de plan d’implantation, comme il est expliqué plus en détail ci-dessous sous la rubrique des parcs;
• la construction de logements locatifs bénéficierait également d’une réduction des redevances d’aménagement; et
• les droits des offices de protection de la nature pour les permis d’aménagement et le gel temporaire des propositions.

Ontario Land Tribunal Act

Les modifications proposés à la Loi sur le Tribunal foncier de l’Ontario comprennent :

• permettre aux règlements d’établir l’ordre de priorité des cas qui répondent à certains critères et d’établir des normes de service;
• clarifier les pouvoirs du tribunal de rejeter les appels en raison d’un retard déraisonnable d’une partie ou d’un défaut de la partie de se conformer aux ordonnances du tribunal; et
• clarifier les pouvoirs du tribunal d’ordonner des dépens contre les parties déboutantes.

Pour fournir un soutien supplémentaire au tribunal, le gouvernement investirait également 2,5 millions de dollars en ressources dans l’intention de réduire le

The New Attainable Housing Program

En plus d’apporter des changements aux programmes existants, le projet de loi vise à créer un nouveau programme qui tirera parti des autorités provinciales, des terres excédentaires ou sous-utilisées et de l’innovation et des partenariats commerciaux. L’objectif de ce nouveau programme sera de construire rapidement des logements accessibles dans les collectivités à revenu mixte.

New Home Construction Licensing Act

Pour assurer un meilleur suivi des projets de logements proposés et pour offrir une meilleure protection aux acheteurs de maisons, la législation propose de doubler les amendes maximales pour les constructeurs et les vendeurs contraires à l’éthique de maisons neuves qui annulent injustement des projets ou résilient des contrats d’achat. Le maximum passerait de 25 000 $ à 50 000 $ par infraction.

Si ce changement devait être adopté, toute contravention survenant le 14 avril 2022 ou après serait visée par l’augmentation des amendes. Les fonds provenant de ces pénalités seraient ensuite autorisés à revenir aux consommateurs touchés, car l’Autorité de réglementation de la construction domiciliaire serait en mesure d’utiliser les fonds provenant des pénalités pour fournir de l’argent aux consommateurs.

Ontario Heritage Act

Les modifications apportées à la Loi sur le patrimoine de l’Ontario sont importantes et s’articuleraient autour des exigences municipales lorsqu’on s’appuie sur la Loi. Les changements comprennent :

• les nouveaux critères prescrits qui doivent être respectés pour ajouter une nouvelle propriété non désignée au registre municipal;
• le ministre aurait le pouvoir d’examiner la détermination, ou toute partie de la détermination, dans le cadre du processus d’identification des propriétés;
• les nouvelles modifications proposées qui prévoiraient le retrait des biens non désignés du registre du patrimoine dans certaines circonstances. Par exemple, lorsque le bien ou l’immeuble est inscrit au registre à la veille de l’entrée en vigueur du paragraphe 3(4) par le lieutenant-gouverneur, il sera retiré du registre si le conseil de la municipalité ne donne pas d’avis d’intention de désigner le bien au plus tard au deuxième anniversaire de la date de proclamation; et
• lorsqu’un bien non désigné est retiré, la municipalité ne pourrait plus l’inscrire au registre pendant une période de cinq ans.

Les changements créeraient également un nouveau pouvoir pour permettre au gouvernement de l’Ontario d’établir des critères détaillés pour la création de districts de conservation du patrimoine. Les municipalités n’auraient que 90 jours pour désigner une propriété après un « événement réglementaire » (à définir dans les règlements), dans le but d’exiger la résolution de l’activité de désignation au début d’une demande d’aménagement, ce qui permettrait une plus grande certitude quant à ce qui pourrait être désigné.

Affordable Housing

Shousi la nouvelle loi est adoptée, la définition de logement abordable sera modifiée de sorte que « abordable » signifiera soit 80 pour cent du loyer du marché ou le prix d’achat moyen. Pour plus de clarté, le gouvernement de l’Ontario commencera à publier un bulletin énonçant les moyennes.

Les changements proposés exempteraient également les logements abordables, les logements accessibles et les unités de zonage d’inclusion des redevances d’aménagement, de la SRC et de l’inauguration des parcs. Il souligne également la nécessité d’une collaboration avec le gouvernement fédéral pour travailler sur des incitatifs potentiels à la TVH, y compris des rabais, des exemptions et des reports, afin d’appuyer la construction de nouveaux propriétaires et de logements locatifs.

La loi prévoit en outre que l’Ontario commencera à explorer les améliorations possibles à la méthodologie d’évaluation de l’impôt foncier utilisée pour évaluer les logements locatifs abordables afin de mieux répondre aux loyers réduits reçus par ces fournisseurs de logements. Des consultations avec la municipalité auraient lieu pour discuter des moyens possibles de réduire le fardeau actuel de l’impôt foncier sur les immeubles d’appartements à logements multiples.

Parkland

Pour créer une plus grande certitude concernant les taux d’inauguration des parcs, le projet de loi mettrait en œuvre un plafond de 10 pour cent sur la quantité de terres qui peuvent être cédées ou être payées en remplacement ou leur valeur pour les sites de moins de 5 ha, et 15 pour cent pour les sites de plus de 15 ha. Comme il a été mentionné ci-dessus, les taux de dédicaces de rechange seraient également réduits à 1 ha par tranche de 600 unités résidentielles nettes pour le terrain et à 1 ha par 1000 nouvelles unités nettes en espèces en remplacement, alors que les nouvelles unités nettes signifient prendre le nombre d’unités résidentielles avant un développement proposé de ceux après l’aménagement proposé

Aussi important, les frais de parc seraient déterminés beaucoup plus tôt dans le processus de planification, le calcul ayant lieu à l’étape du plan de l’emplacement, ou en l’absence d’un plan d’implantation, au moment de la demande de zonage. Lorsqu’aucun plan d’implantation ou demande de zonage n’a été présenté, les parcs seront évalués au moment de la délivrance du permis de construction. Ces changements s’appliqueront aux projets résidentiels et commerciaux et, dans certains marchés, pourraient avoir une incidence importante sur l’évaluation de l’encaisse en remplacement.

De plus, les logements abordables et accessibles, y compris ceux requis en vertu du zonage d’inclusion, seront exemptés des exigences de dédicace des parcs. Le calcul sera fondé sur le nombre d’unités abordables et/ou atteignables, par rapport au nombre total d’unités résidentielles de l’ensemble. Les ensembles de logements sans but lucratif, ainsi que les deuxième et troisième unités résidentielles sur un terrain, seront exemptés des exigences d’inauguration des parcs.

Bill 23 propose également les changements notables suivants en ce qui concerne les plans de parc préparés par les municipalités:

• les parcs de parcs/strates grevés et les espaces privés accessibles au public (POPS) seraient admissibles à des crédits pour parcs;
• les propriétaires fonciers devraient identifier les terres destinées à être fournies pour les parcs, la municipalité ayant la possibilité de faire appel auprès de l’OLT en cas de désaccord; et
• des plans de parc seraient requis avant l’adoption de tout futur règlement sur l’inauguration des parcs.

Development Charges

En plus des questions énoncées dans d’autres domaines du présent résumé, les redevances d’aménagement doivent être réduites grâce à quelques changements supplémentaires :

• les « périodes de mise en œuvre progressive » obligatoires pour les redevances d’aménagement, y compris pas plus de 80 % la première année, 85 % la deuxième année, 90 % la troisième année et 95 % la quatrième;
• le retrait du terme « logement » d’un coût en capital autorisé pour l’inclure dans les redevances d’aménagement; et
• les règlements administratifs sur les redevances d’aménagement dureraient 10 ans, plutôt que les cinq années précédentes. Il convient toutefois de noter que les municipalités seraient toujours autorisées à terminer leurs études plus tôt.

Vacant Homes

Lastly, le gouvernement a souligné que le projet de loi, s’il est adopté, se concentrera sur la mise en place d’une consultation sur un cadre stratégique concernant les taxes locales sur les logements vacants afin de fournir aux propriétaires une plus grande incitation à vendre ou à louer leurs maisons.

Conclusion

Bien que ce résumé ne couvre pas complètement tous les changements qui seront apportés si le projet de loi 23 reçoit la sanction royale, il présente plutôt les amendements les plus poignants ayant l’impact le plus immédiat et le plus important sur les propriétaires fonciers.

Together, ces modifications proposées ont le potentiel de changer fondamentalement le régime d’aménagement du territoire. Par conséquent, Bennett Jones continuera de surveiller les développements en ce qui concerne le plus grand nombre de maisons construites plus rapidement, 2022 et les politiques connexes et fournira des mises à jour à mesure que des informations supplémentaires seront disponibles.

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