Écrit par Michael Ramsay, Denise Bright et Alixe Cameron

Il y a un changement de frais très coûteux à l’horizon ici en Alberta qui pourrait attirer l’attention des prêteurs et des emprunteurs ayant des facilités de crédit multijuridictionnelles.  Ce changement aura une incidence sur les hypothèques (garanties ou autres), les débentures et les titres de fiducie (collectivement, les hypothèques), ainsi que les hypothèques supplémentaires ou de remplacement, et toute mise en garde réclamant un intérêt en vertu d’une hypothèque ou d’une hypothèque non enregistrée.  

Il est courant que les prêteurs exigent des emprunteurs qu’ils enregistrent des hypothèques collatérales sur des biens immobiliers (le terrain) dans le cadre de la garantie donnée par l’emprunteur pour soutenir le prêteur fournissant la facilité de crédit. Souvent, le montant en capital sur le visage de l’hypothèque est égal ou supérieur à la limite de la facilité de crédit, quelle que soit la valeur alors en vigueur du terrain sur lequel il est enregistré.  Cela garantit que si la valeur du terrain augmente pendant la durée de la facilité de crédit, la garantie du prêteur comprend cette augmentation de la valeur, jusqu’à la valeur nominale de l’hypothèque.

Les droits prescrits dans la Land Titles Act (Alberta) (la LTA) ont été augmentés le 20 octobre 2024.  S’il vous plaît voir notre blog Open Your Wallets Wider ! Augmentation des frais de transfert foncier et d’enregistrement des hypothèques de l’Alberta Pour plus de détails, cependant, aux fins de ce blogue, les frais pertinents sont pour l’enregistrement d’une hypothèque, qui, autre que conformément à certaines réductions, est un droit de base de 50 $, plus 5 $ pour chaque 5 000 $ ou une partie du montant principal. ¹ Ce sont ces réductions qu’il est maintenant proposé d’abroger, avec des conséquences importantes.

Lorsque la valeur du terrain est inférieure au montant principal de l’hypothèque, l’emprunteur peut demander de rajuster le calcul des frais prescrits pour qu’il soit fondé sur la valeur du terrain plutôt que sur la valeur de l’hypothèque. ² Toutefois, l’alinéa 9(4)c) du projet de loi 32 récemment déposé abroge l’article de la LTA qui prévoit cette réduction des frais. ³

Répercussions du projet de loi 32 sur les frais prescrits

Si le projet de loi 32 est adopté, les frais prescrits pour une hypothèque seront uniquement basés sur sa valeur nominale.   Bien que cela n’ait pas d’incidence sur les hypothèques à enregistrer sur les terres lorsque l’hypothèque est égale ou inférieure à la valeur des terres, cela affecte les facilités de crédit en vertu desquelles cette hypothèque de l’Alberta et les terres de l’Alberta ne sont qu’une composante collatérale. La façon la plus simple d’expliquer les ramifications de cette modification est de fournir un exemple :

Company A a une facilité de crédit de 100 millions de dollars pour ses activités, qui comprennent des magasins dans plusieurs provinces. L’un des magasins est situé en Alberta sur un terrain appartenant à la société A, dont le terrain a une valeur de 5 millions de dollars. Le prêteur de la société A exige l’enregistrement d’une hypothèque dont la valeur nominale est égale à la valeur totale de la facilité de crédit. Parallèlement à la présentation pour l’enregistrement de cette hypothèque de 100 millions de dollars, la société A comprend une déclaration solennelle pour la réduction des frais prescrits, confirmant que les frais devraient être basés sur la valeur de 5 millions de dollars du terrain, plutôt que sur la valeur nominale de l’hypothèque.   Le total des frais prescrits serait donc de 5 050 $.

Quoi qu’il en soit, si le projet de loi 32 est adopté, alors, bien que les terres ne valant que 5 millions de dollars, les frais prescrits pour la même hypothèque totaliseront maintenant 100 050 $. Une augmentation de 20 fois des frais.

Les auteurs ont vu des prêts hypothécaires garantis pouvant atteindre 12 milliards de dollars, ce qui, si le projet de loi 32 est adopté, entraînerait des frais prescrits étonnants d’environ 12 millions de dollars.

Comparaison des frais en Saskatchewan et en Colombie-Britannique

À titre de comparaison, à la date de cet article, en Saskatchewan, les frais d’enregistrement d’une hypothèque sont de 180,00 $ pour les quatre premiers titres, intérêts ou actions, plus 55,00 $ pour chaque titre, intérêt ou action supplémentaire. ⁴ Si une seule parcelle de terrain est touchée, les frais d’enregistrement pour le même exemple d’hypothèque de 100 millions de dollars ne seraient que de 180,00 $. En Colombie-Britannique, les frais d’enregistrement d’un prêt hypothécaire sont encore plus bas, à la date de cet article, les frais sont publiés à des frais fixes de 81,27 $ par hypothèque, quel que soit le nombre de titres touchés. ⁵

Nous nous attendons à ce que, si le projet de loi 32 est adopté et que les changements mentionnés entrent en vigueur, lorsqu’il y a une différence importante entre le montant total de la facilité de crédit et la valeur des terres, les prêteurs seront tenus par les emprunteurs de modifier leur pratique en Alberta pour limiter les frais payables et n’exigeront plus des emprunteurs qu’ils enregistrent les hypothèques à la valeur nominale de la facilité de crédit. Il en résultera que des hypothèques individuelles seront rédigées spécifiquement pour chaque parcelle de terrain et enregistrées plutôt que des hypothèques globales supérieures à la valeur actuelle des terres. Cela ajoutera des coûts supplémentaires à l’emprunteur pour que ses avocats préparent ces documents spécifiques, et des maux de tête administratifs supplémentaires car maintenant chaque parcelle en Alberta peut avoir une hypothèque distincte (et donc un numéro d’enregistrement distinct) pour chaque parcelle de terre qu’ils possèdent.

Réductions supplémentaires potentiellement éliminées par le projet de loi 32

Nous notons également que ces frais prescrits ne sont pas nécessairement un coût ponctuel, car un emprunteur peut refinancer avec d’autres prêteurs, ce qui peut entraîner le paiement des hypothèques existantes sur les terres et la mise en place de nouvelles hypothèques. Un prêteur peut également exiger une augmentation ou une hypothèque supplémentaire à l’hypothèque actuelle, qui ont tous actuellement la possibilité de demander une réduction basée sur une déclaration solennelle confirmant que le nouvel enregistrement est pour les mêmes parties que l’hypothèque précédente et que les frais prescrits avaient déjà été payés relativement à cette hypothèque. Si le projet de loi 32 est adopté, il est probable que les emprunteurs et les prêteurs tenteront de modifier les hypothèques déjà existantes plutôt que de refinancer, ce qui nécessiterait une libération, puis un nouvel enregistrement (à tous les frais prescrits) pour limiter l’impact des frais payables. De plus, nous nous attendons à ce que les prêteurs envisagent sérieusement de modifier les prêts hypothécaires de l’Alberta pour tenir compte de l’augmentation de la valeur des terres au moment de toute modification et, en particulier, d’une augmentation des facilités de crédit.  

Conclusion

Nous ne sommes pas certains que cette partie du projet de loi 32 sera adoptée, et si c’est le cas, exactement quand les abrogations de la LTA, telles qu’elles y sont énoncées, entreront en vigueur. Bien qu’il n’y ait aucune garantie d’avertissement préalable, nous espérons que le gouvernement de l’Alberta, comme il l’a fait avec l’augmentation des frais prescrits en octobre 2024, fournira un préavis d’au moins quelques semaines du moment où les prêts hypothécaires soumis seront maintenant pris en compte par cette nouvelle structure de frais. Les modifications proposées prévoient que les prêts hypothécaires déposés mais non encore enregistrés ne seront pas assujettis à la nouvelle structure de frais.

Bien que ce projet de loi ne touche que les terres de l’Alberta, étant donné que de nombreuses hypothèques collatérales sont enregistrées conformément aux exigences de sécurité d’une facilité de crédit nationale ou mondiale, il est impératif que les prêteurs, les emprunteurs et les avocats d’autres juridictions soient informés de ce changement potentiel afin que toute facilité de crédit négociée envisage la possibilité que l’hypothèque de l’Alberta ne soit pas enregistrée à la valeur nominale de la facilité de crédit.

Notre national Commercial Real Estate group and Le groupe Services financiers sont là pour répondre à toutes les questions que vous pourriez avoir concernant ce projet de loi 32 et ses ramifications potentielles sur l’enregistrement des hypothèques en Alberta.   N’hésitez pas à contacter les auteurs si vous avez d’autres questions concernant les informations ci-dessus.