Un tribunal de l’insolvabilité peut-il éteindre les intérêts fonciers au moyen d’ordonnances d’acquisition?

09 juillet 2019

Écrit par Vivek Warrier, Alexis Teasdale, Isabel Langlois and Dylan Gibbs

La Cour d’appel de l’Ontario a récemment rendu la deuxième de deux décisions très attendues découlant de la procédure de mise sous séquestre de Dianor Resources Inc. La première décision a clarifié le critère utilisé pour déterminer quand un intérêt de redevance constitue un intérêt sur un bien-fonds. Nous avons discuté de cette décision dans un article de blog précédent: La Cour d’appel de l’Ontario clarifie et réaffirme Dynex.

Dans la deuxième décision, Third Eye Capital Corporation v Ressources Dianor Inc/Dianor Resources Inc, 2019 ONCA 508 [Dianor], la Cour a confirmé la compétence d’un tribunal de l’insolvabilité d’accorder une ordonnance d’acquisition qui éteint un droit foncier et a établi un cadre pour déterminer quand il est approprié pour un tiers l’intérêt à dévolu sur le titre. Fait important pour les détenteurs de redevances prépondérantes sur le pétrole, le gaz et d’autres minéraux, la Cour a statué qu’un droit de redevance qui est considéré comme un droit sur un terrain ne pouvait pas être éteint par une ordonnance d’acquisition sans le consentement préalable du titulaire de la redevance.

Historique

Dianor était engagée dans l’acquisition et l’exploitation de propriétés minières au Canada. Lorsque Dianor est devenu insolvable, la Cour a nommé un séquestre sur les actifs de la société en vertu de l’article 243 de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité, L.R.C. 1985, c B-3 [LFI] et de l’article 101 de la Loi sur les tribunaux judiciaires, LR 1990, ch C-43 [LTJ]. Au cours de la procédure de mise sous séquestre, le séquestre a demandé l’approbation du tribunal pour la vente des claims miniers de Dianor, qui étaient assujettis à des redevances prépondérantes brutes (DR), détenues par un tiers. Le détenteur de redevances ne s’est pas opposé à la vente, mais a soutenu que les claims miniers devaient être transférés à l’acheteur assujetti aux RR.

Le juge saisi de la requête a conclu que les RR N’étaient pas des intérêts fonciers et a accordé une ordonnance d’acquisition, qui autorisaait la vente des claims miniers libres et libres des RR, à la condition que 250 000 $ (selon l’évaluation d’experts) du produit de la vente soient versés au détenteur de redevances à titre de compensation. En appel, la Cour d’appel de l’Ontario a infirmé la décision du juge saisi de la requête et a statué que les DR étaient des intérêts fonciers. La Cour a ensuite demandé aux parties de présenter d’autres observations sur la question de savoir si le juge saisi de la requête avait compétence pour rendre une ordonnance d’acquisition qui éteignait les RR.

La décision de la Cour d’appel

Le juge Pepall, s’exprimant au nom du comité unanime de la Cour d’appel, a conclu qu’une interprétation large, libérale et téléuée de l’article 243 de la LFI confère à la cour le pouvoir d’autoriser le séquestre à conclure une convention de vente de biens et, conformément à ce pouvoir, d’accorder une ordonnance dévolue au bien acheté à l’acheteur. La Cour a conclu que les ordonnances d’acquisition étaient accessoires et accessoires au pouvoir du séquestre de vendre les biens du débiteur.

La Cour s’est ensuite penchée sur la question de savoir s’il était approprié qu’une ordonnance d’acquisition éteigne les intérêts fonciers. La Cour a établi une « analyse en cascade rigoureuse » pour rendre cette décision. Le cadre exige de tenir compte : (i) de la nature de l’intérêt; (ii) le consentement de l’insulaire; et iii) si nécessaire, les actions.

En ce qui concerne la nature de l’intérêt, la Cour a statué que l’examen devrait porter sur la question de savoir si l’intérêt dans un bien-fonds s’apparente davantage à un intérêt monétaire fixe, comme une hypothèque ou un privilège pour les taxes municipales, ou si l’intérêt s’apparente davantage à un fief simple qui est en substance un droit de propriété dans une caractéristique vérifiable de la propriété elle-même. On s’attend à ce qu’un droit de propriété soit de nature continue et ne puisse être éteint sans le consentement du propriétaire. Le deuxième élément de l’analyse exige que l’on examine si l’insulaire a consenti à ce que sa participation soit retirée du titre. L’iniérent peut donner son consentement au moment de la vente ou par accord préalable.

Lorsque la nature de l’intérêt et du consentement n’est pas concluante ou ambiguë, l’analyse porte sur les actions. Il n’y a pas de liste exhaustive de considérations à ce stade, mais la Cour a noté que les considérations pertinentes comprennent: tout préjudice causé à l’insulaire tiers; si le tiers sera indemnisé adéquatement du produit de la vente; s’il y a une équité dans la propriété vendue; et si les parties agissent de bonne foi.

Conclusion dans l’in Dianor

En appliquant le cadre aux faits de l’arrêt Dianor, la Cour a conclu que l’intérêt représenté par les DDR est une propriété dans le produit des claims miniers et que, bien qu’une valeur puisse être attribuée aux DR, c’était plus qu’un intérêt qui garantissait une obligation monétaire fixe. Compte tenu de la nature des RR et de l’absence de consentement du détenteur de redevances, la Cour a statué que le juge saisi de la requête avait commis une erreur en accordant une ordonnance mettant fin aux RR.

Toutefois, compte tenu des faits particuliers de l’espèce, la Cour a statué que le titulaire de redevances ne pouvait pas avoir gain de cause dans l’appel parce qu’il n’avait pas interjeté appel dans le délai de 10 jours établi en vertu de la LFI, et qu’il ne serait pas approprié que la Cour accorde une prorogation de délai.

Conséquences

La décision de la Cour d’appel de l’Ontario dans l’affaire Dianor réduit l’incertitude créée par une déclaration faite par le juge saisi de la requête dans des remarques incidentes selon laquelle la cour aurait le pouvoir d’accorder l’ordonnance d’acquisition libre des droits de redevance, que les droits de redevance « étaient ou non un droit sur un bien-fonds ». Bien que la Cour d’appel ait confirmé la compétence d’un tribunal de l’insolvabilité pour éteindre les intérêts de tiers au moyen d’ordonnances d’acquisition, elle a également établi un cadre rigoureux pour guider l’exercice de cette compétence par le tribunal.

Dianor rassure quelque peu les détenteurs de redevances en ce qui concerne le traitement de leurs intérêts dans les procédures d’insolvabilité. La Cour a confirmé que lorsque les droits de redevance sont considérés comme des intérêts fonciers, le tribunal ne peut pas les délier sans le consentement des détenteurs de redevances. Nous avons discuté dans notre blog précédent des mesures que les détenteurs de redevances peuvent prendre pour s’assurer que leurs droits de redevances sont considérés comme des intérêts fonciers et « courront » avec le terrain pour lier un tiers acheteur.