Écrit par Mark Lewis, Jay Winters, Alana Walter and Madison Bergen

Qu’est-ce que la taxe de retournement et pourquoi est-elle importante ?

Le gouvernement de la Colombie-Britannique a annoncé dans son budget de 2024 un plan visant à instaurer une taxe (la taxe de retournement) sur le revenu tiré de la vente d’une propriété dans les 730 jours suivant l’acquisition. La taxe de retournement, sous réserve de l’approbation législative, sera imposée en vertu de la Loi sur l’impôt sur les bénéfices des propriétés résidentielles (détention à court terme) qui doit entrer en vigueur le 1er janvier 2025. ¹ Le gouvernement de la Colombie-Britannique estime que la taxe de retournement générera 43 millions de dollars de recettes fiscales au cours de sa première année. ²

La taxe de retournement fait partie de l’initiative plus vaste de la province dans le cadre du plan Homes for People de la Colombie-Britannique visant à fournir des logements abordables en : (1) accélérant la disponibilité des logements ; (2) fournir des logements de meilleure meilleure façon et plus abordables ; (3) aider ceux qui ont les plus grands besoins en matière de logement ; et (4) la création d’un marché du logement pour les gens, et non pour les investisseurs. ³ La taxe de retournement vise à réduire la concurrence entre les acheteurs à la recherche d’une maison pour leur usage personnel et les investisseurs qui cherchent à réaliser un profit rapide. Il est à noter que la taxe sur le retournement est distincte des règles fédérales sur le retournement de biens, qui s’appliquent dans le cadre d’une période de vente de 365 jours. ⁴

Comment la taxe de retournement sera-t-elle imposée ?

La taxe de retournement s’appliquera au revenu imposable net provenant de la vente d’un bien imposable dans les 730 jours suivant l’acquisition. ⁵ Un bien imposable s’entend d’un intérêt bénéficiaire, ou du droit d’acquérir un droit bénéficiaire, dans un bien résidentiel. ⁶ Le revenu imposable net est calculé en soustrayant les coûts d’acquisition et de rénovation du produit de la vente du bien, moins la déduction pour résidence principale, comme il est expliqué ci-dessous. ⁷

En règle générale, un bien imposable est acquis à la date d’achat. ⁸ Lorsqu’une partie exerce son droit d’acheter un bien qui comprend un logement en vertu d’un aménagement ou qui est proposé pour un aménagement, le bien est acquis à la date à laquelle la partie a reçu le droit d’achat. ⁹ Lorsqu’un bien est acquis d’une personne liée, le bien est acquis à la date à laquelle la personne liée a acquis le bien. Toutefois, s’il y a une série d’acquisitions d’un bien imposable de personnes liées, le bien est acquis lorsque la première partie de la série l’a acquis. Les personnes liées comprennent, en partie, les particuliers liés, une société et la ou les personnes qui contrôlent la société, deux sociétés si elles sont contrôlées par la même ou les mêmes personnes ou si l’une d’elles est propriétaire de l’autre, et une nouvelle société et une société remplacée. ¹⁰

Un bien imposable fait l’objet d’une disposition à la date de sa vente en échange d’une contrepartie. ¹¹ La date d’élimination est la suivante : (1) le jour où la contrepartie est due ou reçue ; ou (2) si la contrepartie est payée en versements, le jour où le premier versement est dû ou reçu. ^{12 ans}

Le taux d’imposition applicable variera sur une base décroissante selon le moment où une propriété est achetée et vendue, ou un contrat est conclu puis cédé. Un taux d’imposition de 20 % s’appliquera au revenu net imposable tiré de la vente d’un bien ou de la cession d’un contrat dans les 365 jours suivant son achat, puis diminuera graduellement jusqu’à 0 % jusqu’au jour 730. ¹³ Si le contribuable a détenu le bien pendant plus de 365 jours, le taux d’imposition est déterminé par la formule suivante :

La déduction pour résidence principale offre aux propriétaires une déduction pour revenu imposable jusqu’à 20 000 $ si : (1) le propriétaire possède¹⁴ le bien pendant au moins 365 jours consécutifs avant la vente, et (2) le bien comprend une unité de logement qui est utilisée comme résidence principale du propriétaire. La résidence principale est définie comme « le lieu où un particulier réside plus longtemps que tout autre endroit au cours de la période”. ¹⁵ Cette déduction n’est pas disponible lorsqu’un contrat de prévente est cédé (voir ci-dessous pour de plus amples renseignements sur les contrats de prévente). Si un propriétaire vend une partie de ses intérêts, la déduction pour résidence principale sera réduite proportionnellement.

Quelles propriétés seront assujetties à la taxe de retournement ?

La province a déclaré que la taxe de retournement s’appliquera aux propriétés taxables vendues (ou aux contrats cédés) après le 1er janvier 2025, y compris celles achetées après le 1er janvier 2023. ¹⁶ On s’attend à ce que la taxe de retournement s’applique aux propriétés touchées, peu importe la résidence du propriétaire. ¹⁷ La taxe de retournement s’appliquera à la vente de propriétés avec un logement, de propriétés zonées à usage résidentiel et à la vente des droits d’acquisition de ces propriétés, comme la cession d’un contrat d’achat. ^{18 ans}

Les exemptions de la taxe de retournement comprennent celles basées sur l’emplacement d’une propriété, l’entité vendeuse et les circonstances de la vie. ¹⁹ On ne s’attend pas à ce que la taxe de retournement s’applique au revenu tiré de la vente de biens situés sur des terres de réserve, des terres visées par un traité et des terres de nations autochtones autonomes. ²⁰ De nombreuses entités sont exemptées, notamment :

• les organismes de bienfaisance enregistrés, les organismes sans but lucratif et les associations ;
• le gouvernement, les agents du gouvernement et d’autres entités liées au gouvernement ;
• les opérations de fiducie lorsque le fiduciaire et les bénéficiaires sont exonérés ;
• Nations autochtones ; et
• les sociétés appartenant à des municipalités, à des districts régionaux et à des nations autochtones. ^{21 ans}

On s’attend à ce que des exemptions pour circonstances de la vie soient offertes aux acheteurs de maison forcés de vendre leur propriété dans le délai de 730 jours pour des raisons non liées à la réalisation d’un profit. Plus précisément, on s’attend à ce que les exemptions comprennent la vente d’une propriété en raison ^{de22 :}

• le décès d’une personne liée ;
• maladie ou invalidité grave ;
• réinstallation admissible ;
• changement dans l’appartenance au ménage ;
• rupture du mariage ou de l’union de fait ;
• cessation d’emploi involontaire ;
• menace à la sécurité personnelle ;
• la faillite, l’insolvabilité ou la forclusion ;
• la destruction d’un logement ;
• l’expropriation d’une propriété résidentielle ;
• les biens acquis par l’entremise de la loterie ;
• le décès d’une personne sans lien de parenté ; et
• un délai de date d’achèvement de plus de 365 jours. ^{23 ans}

Les opérations entre apparentés, les propriétés résidentielles utilisées exclusivement à des fins commerciales et les activités de construction sur un terrain sans logement devraient également être exemptées.

Des exemptions supplémentaires sont prévues pour les propriétaires engagés dans le développement immobilier, ou qui contribuent autrement positivement à la disponibilité des logements en Colombie-Britannique, car cela s’harmonise avec l’objectif de la taxe Flipping de soutenir l’offre de logements de la province. ²⁴ Il est proposé que les constructeurs et les promoteurs soient exonérés d’une opération imposable si une personne, y compris des personnes liées : (1) exploite et vend des biens pour construire ou placer des bâtiments et détient des biens à cette fin ; et (2) le bien imposable était détenu par la personne pour construire ou placer un bâtiment. ^{25 ans}

Des exemptions sont également proposées pour la construction de logements sur des propriétés résidentielles. ²⁶ Une personne serait exonérée d’une opération imposable si : (1) une activité de construction a eu lieu pour construire ou placer un logement sur le bien pendant la période où elle détenait le bien ; et (2) la propriété ne comprenait pas d’unité de logement lorsqu’elle a été acquise. Les activités de construction comprennent le défrichement ou l’excavation du site, la construction ou la mise en place de l’unité d’habitation et toute autre activité nécessaire pour construire ou placer une unité d’habitation. On s’attend également à ce que les rénovations admissibles et la construction de logements supplémentaires soient exemptées. ^{27 ans}

Comment la taxe de retournement sera-t-elle appliquée ? ^{28 ans}

Les propriétaires fonciers assujettis à la taxe de retournement doivent produire une déclaration de revenus dans les 90 jours suivant l’opération imposable, à moins qu’ils ne soient admissibles à une exemption ou que le commissaire n’ait prolongé leur période de production. ²⁹ Le défaut de se conformer peut entraîner des pénalités égales ^{à30 :}

le plus élevé de 500 $ ou de 5 % de l’impôt impayé sur l’opération ; plus

le montant déterminé par la formule suivante :

amount = 1% x A x B

where :
A = le plus élevé des deux suivants : 500 $ et le montant restant impayé de l’impôt à payer du contribuable relativement à l’opération imposable à la date à laquelle la déclaration de revenus devait être produite ;
B = le nombre de mois, n’excédant pas 12 et arrondi au nombre entier inférieur le plus proche, au cours de la période commençant à la date à laquelle la déclaration de revenus devait être produite et se terminant le premier des jours suivants :
       (i) la date à laquelle la déclaration de revenus a été produite ; et
       (ii) la date à laquelle une pénalité est imposée au contribuable en vertu du présent article.

La taxe de retournement s’appliquera-t-elle aux contrats de prévente ? ^{31 ans}

Pour les propriétés de prévente, la taxe de retournement devrait s’appliquer aux propriétés vendues dans les 730 jours suivant la signature du contrat de prévente, même si la propriété elle-même n’est pas réellement acquise. Par exemple, si un acheteur signe un contrat de prévente le 1er mai 2022 et termine l’achat de la propriété à la fin le 1er mai 2024, toute vente ultérieure de la propriété ne serait pas assujettie à la taxe de retournement, car la fenêtre de 730 jours fermerait le 1er mai 2024. ^{32 ans}

La province a précisé dans une modification subséquente à ses renseignements publiés à l’origine que la fenêtre de 730 jours ne sera pas réinitialisée à la fin de l’achat ; c’est-à-dire qu’un achat préalable à la vente qui se termine sur un contrat de prévente ne sera pas assujetti à une deuxième taxe de retournement à la fin de l’achat.

Toutefois, si un acheteur cède ses droits en vertu d’un contrat de prévente, le délai de 730 jours du cessionnaire commencera à la date d’entrée en vigueur de la cession. Si une cession est effectuée dans le délai de 730 jours, tout revenu réalisé par le cédant sera assujetti à l’impôt sur le retournement. Notamment, un propriétaire ne peut pas être admissible à la déduction pour résidence principale s’il cède un contrat de prévente.

Prochaines étapes

La taxe de retournement pourrait faire l’objet de mises à jour à mesure que la Loi sur l’impôt sur les bénéfices des propriétés résidentielles (détention à court terme) progresse vers l’approbation législative prévue d’ici 2025. Cependant, à l’heure actuelle, les propriétaires ou les investisseurs immobiliers qui s’attendent à tirer un revenu de la vente de propriétés détenues pendant moins de 730 jours devraient être conscients des délais énoncés ci-dessus et structurer leurs transactions en conséquence.

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